【正文】 房地產(chǎn)融資之私募基金Qamp?；鸬某鲑Y額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？A:開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗，有一定的口碑和品牌。地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點開發(fā)地段，項目鄰近已有開發(fā)商投資）。舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。1融資周期：1年~3年。* 風(fēng)險系數(shù)的評定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無風(fēng)險，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險。債權(quán)式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費3%。Q：基金退出？A：基金在項目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經(jīng)營管理費用。Q： 對開發(fā)商有哪些建議？A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個方面的考慮： 一是考察管理團隊的能力和過往業(yè)績。三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對投資人利益的保護(hù)機制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。土地抵押貸款所需資料：公司基本資料：營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、公司章程、驗資報告、董事會成員名單；財務(wù)資料：近三年審計報告、近期會計報表及科目明細(xì)借款人主體經(jīng)營情況介紹土地資料：土地證、土地出讓合同、付款憑證、土地評估報告公司實際所有人身份證復(fù)印件及個人簡歷土地抵押貸款流程 , 與銀行信貸人員一起帶著評估報告及公司的關(guān)證件到國土局地籍科辦理抵押登記,指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。其實質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財產(chǎn)的合法性和有效性。但是，隨之而來的是我們不得不面對的土地抵押不夠規(guī)范化和金融風(fēng)險大大提高等現(xiàn)象。2．2其他相關(guān)規(guī)定土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移；土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。4．我國土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢存4．1土地抵押總量呈上升趨勢，土地抵押增速在波動中趨緩?fù)恋氐盅好娣e和土地抵押貸款金額平穩(wěn)快速增長。由于《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》出臺，市場用于抵押的大面積宗地有所減少，而小面積宗地顯著增加。然而，雖然劃撥土地抵押宗數(shù)雖然不多，卻每宗地的抵押登記面積都比較大。因為現(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有土地抵押權(quán)的實現(xiàn)，必須先將集體所有土地征為國有，再辦理出讓手續(xù)。因此，過高的集體用地貸款抵押率對于金融機構(gòu)來說是極為不利的。抵押權(quán)滅失。抵押權(quán)實現(xiàn)困難。5．2土地抵押讓銀行信貸風(fēng)險放大從我們目前的情況來看，在銀行信貸方面來看，最為關(guān)注的是借貸者的信用度和抵押物的價值。像一些房地產(chǎn)開發(fā)商通過利用土地抵押獲得開發(fā)資金，這種行為變相來說既是將商務(wù)中的風(fēng)險同銀行捆綁在一起，這也是目前一些國內(nèi)商業(yè)銀行開始減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的原因。這樣即使是沒有資本儲備的小企業(yè)，只要獲得了政府出讓的土地使用權(quán)，即可開工造房，售房牟利，近似于“人人參與”房地產(chǎn)業(yè)的場景。這一后果再加上我國確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費用一點，已經(jīng)導(dǎo)致我國現(xiàn)行的抵押率計算方法已不能有效控制風(fēng)險。6．對土地抵押貸款風(fēng)險的防范6．1政府——完善土地抵押貸款制度運用土地抵押的融資方式容易積累風(fēng)險，中央和地方已經(jīng)意識到問題所在，政府應(yīng)該盡起職能對土地抵押率進(jìn)行科學(xué)的規(guī)定，按土地變現(xiàn)能力確定抵押率。2014年出臺政策規(guī)定全年新增土地抵押貸款率為50%，目前風(fēng)險在可控制范圍內(nèi)。努力建立多審嚴(yán)查管理制度，防止過程中的摻水成分。6．3申請貸款者——重新認(rèn)識土地抵押貸款走出認(rèn)識上的誤區(qū)。土地抵押貸款是經(jīng)濟活動中的重要角色。面對這些存在的風(fēng)險，政府、市場、信貸機構(gòu)都應(yīng)該以正面負(fù)責(zé)的態(tài)度來面對，不能忽視，不可回避。借款人只須將自己名下的房產(chǎn)經(jīng)過評估，到相應(yīng)的房屋所在地機關(guān)辦理抵押登記手續(xù)即可，特點是專業(yè)、方便、快捷。單筆典當(dāng)合同期限為1個月以上，6個月以下。典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿后，當(dāng)戶應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)贖當(dāng)或者續(xù)當(dāng)。借款人只須將自己名下的房產(chǎn)經(jīng)過評估，到相應(yīng)的房屋所在地機關(guān)辦理抵押登記手續(xù)即可，特點是專業(yè)、方便、快捷?！静僮髁鞒獭俊镜洚?dāng)期限】單筆典當(dāng)合同期限為1個月以上，6個月以下。典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿后，當(dāng)戶應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)贖當(dāng)或者續(xù)當(dāng)。項目概況A、己取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證或房屋所有權(quán)證的情況；B、項目總投資及已投入資金額(包括土地出讓金及在建工程投入資產(chǎn))，項目現(xiàn)狀、項目己竣工或預(yù)計竣工日期，項目預(yù)期經(jīng)濟效益；C、若項目分期滾動開發(fā)，分別說明項目每期的佔地面積、建筑面積及投入資金金額。C、如果抵押物已作抵押，需要說明己抵押貸款的金融機構(gòu)名稱、抵押物、貸款金額及還款日期，并明確是否同意在資金方確認(rèn)放款的情況下，還清原來欠款。D、擔(dān)保措施還貸方案還款來源，還款方式、還款計劃等。抵押和擔(dān)保的具體措施A、說明用於本次抵押貸款的抵押物名稱、面積、評估價值，若抵押物沒有作評估，需要寫明項目方自己對抵押物作出的預(yù)估價值。當(dāng)戶于典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿至絕當(dāng)前贖當(dāng)?shù)模殐斶€當(dāng)金本息、綜合費用外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國人民銀行規(guī)定的銀行等金融機構(gòu)逾期貸款罰息水平、典當(dāng)行制定的費用標(biāo)準(zhǔn)和逾期天數(shù)，補交當(dāng)金利息和有關(guān)費用。續(xù)當(dāng)期自典當(dāng)期限或者前一次續(xù)當(dāng)期限屆滿日起算?！镜洚?dāng)額度】根據(jù)評估價協(xié)商當(dāng)金【收費標(biāo)準(zhǔn)】每月按借款金額支付相應(yīng)的息費。當(dāng)戶于典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿至絕當(dāng)前贖當(dāng)?shù)?，除須償還當(dāng)金本息、綜合費用外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國人民銀行規(guī)定的銀行等金融機構(gòu)逾期貸款罰息水平、典當(dāng)行制定的費用標(biāo)準(zhǔn)和逾期天數(shù)，補交當(dāng)金利息和有關(guān)費用。續(xù)當(dāng)期自典當(dāng)期限或者前一次續(xù)當(dāng)期限屆滿日起算。根據(jù)評估價協(xié)商當(dāng)金每月按借款金額支付相應(yīng)的息費。土地資源是國家人民共有的寶貴財產(chǎn)，正確處理土地抵押貸款問題，有效合理利用土地資本，提高土地集約，是人人的責(zé)任。但是我們也不可以忽視土地抵押貸款所帶來的風(fēng)險。因此，我們在信貸決策時，一定要著重分析項目本身的經(jīng)濟效益、考察其是否具備可靠的還款來源，在此基礎(chǔ)上，再選擇切實可行的抵押擔(dān)保措施增加一道風(fēng)險防線。及時更新市場情報，加強對法律、法規(guī)、政策的信息收集，及時對土地抵押貸款的管理辦法作出調(diào)整。6．2銀行——完善土地抵押貸款的管理加強銀行內(nèi)部管理，規(guī)范辦理土地抵押貸款業(yè)務(wù)的操作程序。規(guī)范合理化土地抵押年限，完善土地抵押制度。政府職能管理部門為一些不具備產(chǎn)權(quán)辦理條件、不符合抵押登記條件的申請者，通過特殊關(guān)系辦理產(chǎn)權(quán)證明和抵押登記手續(xù)。這樣的風(fēng)險，后果嚴(yán)重。同時目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款主流仍是土地抵押貸款，開發(fā)商通常運用手上持有的土地使用權(quán)來向銀行進(jìn)行抵押貸款。而土地價格迅速下降或突變，必然會讓土地抵押物價值下跌。即使實現(xiàn)了抵押的效力，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，達(dá)不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。依此規(guī)定，土地長期閑置不用超過一年的，要進(jìn)行罰款。占有形式不合規(guī)。且集體所有土地一般區(qū)位條件較差，通過拍賣變現(xiàn)的可能性較小。處于抵押狀態(tài)的集體所有土地大部分是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地隨地上附著的房產(chǎn)一同抵押，抵押業(yè)務(wù)多在農(nóng)村信用合作社聯(lián)社辦理。究其原因是由于劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押都要受到法律限制，并且在其抵押權(quán)實現(xiàn)的時候，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。4．2平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢自2014年，84個重點城市的平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢。3．土地抵押貸款流程首先根據(jù)需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評估總價值；咨詢不動產(chǎn)評估機構(gòu)對于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評估所能達(dá)到的最大評估單價，然后再根椐除以計算出所需的抵押物的面積數(shù)；根據(jù)抵押物的面積數(shù)在cad規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行