【正文】 托折扣率 融資增信凈資產(chǎn)9折 (以自有資金認(rèn)購次級受益權(quán)方式)二是對質(zhì)押標(biāo)的信用增級（1）我們可作為信托計(jì)劃的次級受益人，為項(xiàng)目提供信用增級。Q：開發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料報(bào)批的項(xiàng)目建議書及批準(zhǔn)材料；項(xiàng)目提出的有關(guān)背景材料；可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件；自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實(shí)資金來源的證明材料；項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作完成情況報(bào)告；開戶證明，商務(wù)合同、訂單或意向書；經(jīng)營計(jì)劃、年度財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、流動資金補(bǔ)充計(jì)劃；房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開工許可證； Q：利率？A：主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)一級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%二級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上。A集合信托=銀信合作Q：什么是銀信合作？A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟(jì)過熱而出臺政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)本身對貸款的需求增量很大，這時(shí)候商業(yè)銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發(fā)放貸款。Q：具體操作是怎樣的？A：由銀行作為發(fā)起端，通過銷售理財(cái)產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)政策的工具失靈，所以最近央行出臺政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新與監(jiān)督機(jī)構(gòu)永遠(yuǎn)是矛盾的對立體。* 小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個重要通知：《中國銀監(jiān)會關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項(xiàng)的通知》《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財(cái)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號》 《銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號》本通知所稱銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，是指商業(yè)銀行將客戶理財(cái)資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。信托公司開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，直至達(dá)到規(guī)定比例要求。上述融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托資金同時(shí)用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項(xiàng)規(guī)定的考核比例范圍。(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)堆存續(xù)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案和到期兌付安排。鼓勵商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。本通知自發(fā)布之日起實(shí)施。A房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目。基金以合伙制的形式成立其項(xiàng)目基金公司，項(xiàng)目基金公司以股東的名義投資于開發(fā)商的項(xiàng)目公司?；饡箝_發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報(bào)，并在市場上升時(shí)給予基金更高的投資回報(bào)?；鸬耐顺龇绞揭皂?xiàng)目銷售清算、參與項(xiàng)目利潤分配或開發(fā)商回購基金所持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。規(guī)模要求：單個項(xiàng)目總投資3億以內(nèi)，建筑面積20萬平方米以下。形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級開發(fā)為主。銷售均價(jià)：項(xiàng)目地商品房銷售均價(jià)3500元以上，每平方利潤500元以上。融資金額：1億以上。Q：有哪些基金？ A：股權(quán)式基金，夾層式基金，債權(quán)式基金，單一固定收益基金，結(jié)構(gòu)化固定收益基金，主動型基金，完全主動型基金，城市發(fā)展基金。夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅* 基金方總收益的計(jì)算方式：可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計(jì)X項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（4~7）協(xié)議分紅=項(xiàng)目稅后利潤的10~20%（不扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用）* 可調(diào)節(jié)收益的對沖設(shè)置——基金返還越快，基金方的收益越少。我方一般可操作的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)介于4~7之間。* 協(xié)議分紅的支付方式為項(xiàng)目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=15~27%結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=25~37%主動型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運(yùn)營。城市發(fā)展基金：用于土地一級整理。* 項(xiàng)目銷售至98％，尾盤原則上由開發(fā)商認(rèn)購，認(rèn)購即做收入。Q：項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？A：按照風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的原則，萬一項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項(xiàng)目和成功的后期管理的基礎(chǔ)。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目來源以及充分的項(xiàng)目運(yùn)作過程支持，保障基金投資項(xiàng)目的成功。我們在進(jìn)行每一筆投資之前都要經(jīng)過認(rèn)真的盡職調(diào)查和反復(fù)比較，然后為維護(hù)投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進(jìn)行艱苦的談判，經(jīng)常因?yàn)槟骋粭l款不能達(dá)成一致而放棄投資，基金投資的項(xiàng)目可以說是百里挑一，而在開發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對項(xiàng)目有認(rèn)真的盡職調(diào)查和管理，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問題或者國家對地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障第二篇：土地抵押貸款申請書土地抵押貸款申請書(精選多篇)土地抵押貸款即房地產(chǎn)企業(yè)以其擁有的土地抵押予我行，我行給予其關(guān)聯(lián)企業(yè)一筆短期融資，期限一般在一年以內(nèi)，用于項(xiàng)目前期運(yùn)作。這種操作的前提是該土地使用合同中未限制該土地僅能為本項(xiàng)目融資做抵押。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進(jìn)行。目錄土地抵押亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。土地抵押貸款流程 首先根據(jù)需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率倒推出抵押物應(yīng)達(dá), 與銀行信貸人員一起帶著評估報(bào)告及公司的關(guān)證件到國土局地籍科辦理抵押登記,等待銀行、土地證變更手續(xù)變更申請法人身份證股東會決議變更后營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證工商局變更通知書代理人身份證二、土地登記抵押手續(xù)抵押申請土地證復(fù)印件3法人身份證土地評估報(bào)告雙方抵押合同代碼證復(fù)印件代理人身份證銀行代碼證、營業(yè)執(zhí)照、法人身份證三、注銷登記注銷申請法人身份證還款證明他項(xiàng)權(quán)利證書營業(yè)執(zhí)照、代碼證代理人身份證銀行代碼證、營業(yè)執(zhí)照、身份證淺談土地抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)摘要：介紹了土地抵押貸款的基本概念，土地使用權(quán)抵押的條件和相關(guān)規(guī)定，具體流程，探討了我國土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，提出了對其風(fēng)險(xiǎn)的討論，以及防范風(fēng)險(xiǎn)的對策。各地開展項(xiàng)目急需大量資金，為解決項(xiàng)目融資難題，人們想出了不少方法，不少地方選擇以土地抵押貸款獲取貸款，進(jìn)行融資、集資。政府如何規(guī)范土地抵押的相關(guān)規(guī)定，地方如何警惕土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)等棘手的問題都在等待我們解決土地抵押指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為，是抵押人以其合法的土地以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的不動產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。2．進(jìn)行土地抵押貸款的條件2．1土地抵押貸款所需的條件土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；經(jīng)人民政府或集體土地所有者同意，依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同；用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。地上建筑物及其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時(shí)抵押 ；土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。同時(shí)向貸款人或銀行提供貸款申請書及公司同意就目標(biāo)地塊進(jìn)行抵押貸款的資料等；填好最高額抵押貸款合和所需的相關(guān)資料后等待放貸。同期，土地抵押貸款的環(huán)比增長速度在波動中趨緩。4．3出讓土地單位宗地抵押面積