【正文】 保留少量資金用于項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。完全主動(dòng)型基金：無(wú)需開(kāi)發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。債權(quán)式基金，年綜合成本的計(jì)算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費(fèi)3%。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，例如買(mǎi)地階段我方出資70%，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為7。* 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。Q：需要多少成本？A：基金模式不同，成本各不一樣：股權(quán)式基金，基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費(fèi)3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。1融資周期：1年~3年。劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。舊改項(xiàng)目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。土地成本：土地價(jià)格低于周邊同類(lèi)型地塊，樓面地價(jià)合理。地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開(kāi)發(fā)商投資）。Q:怎樣的項(xiàng)目符合我們的要求？ A：區(qū)域要求：主要集中在中國(guó)一線(xiàn)或二線(xiàn)城市，并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的地級(jí)市。Q:怎樣的開(kāi)發(fā)商符合我們的要求？A:開(kāi)發(fā)商具備較豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定的口碑和品牌。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，全程派駐基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目合理開(kāi)發(fā)。基金的出資額原則上不超過(guò)總投資的70%，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，并與開(kāi)發(fā)商協(xié)商合作計(jì)劃，達(dá)成一致后簽署合作計(jì)劃。房地產(chǎn)融資之私募基金Qamp。信托公司的理財(cái)要積極落實(shí)國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻(xiàn)。(3)對(duì)設(shè)計(jì)為開(kāi)放式的非上市公司股權(quán)投資類(lèi)、融資類(lèi)或含融資類(lèi)業(yè)務(wù)的銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購(gòu)，并妥善處理后續(xù)事宜。對(duì)本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計(jì)提撥備，%、中小銀行按照10%的資本充足率計(jì)提資本。商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展投資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計(jì)為開(kāi)放式。商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展融資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：(1)自本通知發(fā)布之日起，對(duì)信托公司融資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管理，即融資類(lèi)業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。信托公司在開(kāi)展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)過(guò)程中，應(yīng)堅(jiān)持自主管理原則，嚴(yán)格履行項(xiàng)目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開(kāi)展通道類(lèi)業(yè)務(wù)。上述客戶(hù)包括個(gè)人客戶(hù)(包括私人銀行客戶(hù))和機(jī)構(gòu)客戶(hù)。銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。金融創(chuàng)新的動(dòng)力有兩種：一為因客戶(hù)需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。這些公司基本都是銀行的長(zhǎng)期穩(wěn)定客戶(hù)，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險(xiǎn)是在銀行端。Q：集合信托有哪些模式？A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財(cái)產(chǎn)信托型。房地產(chǎn)融資之集合信托Qamp。以投入資金作為優(yōu)先級(jí)受益人預(yù)期固定收益率實(shí)現(xiàn)的保證并作為投資顧問(wèn)參與信托收益分配的依據(jù)；（2）我們也可為客戶(hù)融資進(jìn)行直接擔(dān)保。* 注意以下限制條件：省會(huì)城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線(xiàn)城市，三線(xiàn)以下城市無(wú)法操作；ST類(lèi)股票不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；虧損和業(yè)績(jī)披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的監(jiān)管認(rèn)定股價(jià)被惡意操縱的股票也不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的。Q：怎樣操作？A：首先為項(xiàng)目方設(shè)計(jì)信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對(duì)我方提交的客戶(hù)信息和融資方案充分評(píng)估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。AQ:什么是定向信托？ A：定向信托還沒(méi)有一個(gè)官方的說(shuō)法，是為了與集合信托區(qū)別開(kāi)來(lái)，而約定俗成的一個(gè)概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時(shí)，其募集的對(duì)象是特定的投資者（不是有錢(qián)就能買(mǎi)），類(lèi)似股票定向增發(fā)。一位信托法務(wù)人士表示?！币晃汇y行理財(cái)投資經(jīng)理說(shuō)。在這個(gè)案例中，用以設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實(shí)際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過(guò)此模式操作。這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財(cái)計(jì)劃擁有長(zhǎng)期的現(xiàn)金流(此類(lèi)模式下，期限一般長(zhǎng)達(dá)68年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財(cái)計(jì)劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補(bǔ)足?！皠?chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，物業(yè)過(guò)戶(hù)到信托公司名下，這個(gè)信托計(jì)劃的受益人是M企業(yè)自己。實(shí)質(zhì)貸款行―――（理財(cái)資金投資非登記轉(zhuǎn)讓?zhuān)┄D→ 過(guò)橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計(jì)劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――若同一天簽署，可一天放款理財(cái)受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。整個(gè)流程只需一兩個(gè)小時(shí)。更激進(jìn)的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用。資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下，銷(xiāo)售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷(xiāo)售，資金方往往要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開(kāi)發(fā)商的利益訴求是相悖的。在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢(shì)下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢(qián)，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，問(wèn)題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對(duì)接？答案是可以通過(guò)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。Q:如何通過(guò)私募基金更合法的獲得民間資金？A:就私募資金來(lái)源看，中國(guó)民間資本市場(chǎng)是主要資金來(lái)源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對(duì)房地產(chǎn)行的信貸投放。實(shí)際上，同類(lèi)經(jīng)濟(jì)區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險(xiǎn)都要大大低于銀行信貸。民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動(dòng)。因?yàn)?，投資其實(shí)不都是高利貸，不是同一個(gè)概念。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱(chēng)。AQ:什么是房地產(chǎn)民間借貸？A:民間借貸，以溫州最出名。Q：融資成本是多少呢？A：貸款是通過(guò)商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；貸款是通過(guò)其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；貸款是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保，~3%；貸款是通過(guò)中介顧問(wèn)公司，那么融資顧問(wèn)費(fèi)1~3%。Q：項(xiàng)目方需提交哪些資料？ A：個(gè)人：土地證、房產(chǎn)證；企業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評(píng)估報(bào)告（甲級(jí)資質(zhì)評(píng)估所）。房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Qamp。Q：項(xiàng)目方需提供哪些資料？A：； ； ；，法人身份證復(fù)印件； 、負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)主管的簡(jiǎn)歷； ； ； ； ；(包括經(jīng)營(yíng)情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計(jì)劃)；近年來(lái)獲境內(nèi)、境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)情況，近三年來(lái)有無(wú)違規(guī)經(jīng)營(yíng)、遭受處罰及重大事件情況。再通過(guò)抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式。Q：項(xiàng)目需要符合哪些融資條件？A：地區(qū)限制：全國(guó)一二三線(xiàn)城市（新疆、西藏等除外）；項(xiàng)目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；融資期限：一般情況下6個(gè)月以?xún)?nèi)；融資額度：1千萬(wàn)至2億；配資比例：土地登記價(jià)或土地評(píng)估價(jià)的70%；