房地產(chǎn)抵押貸款疑難問(wèn)答-文庫(kù)吧資料
2025-07-03 15:37本頁(yè)面
【正文】 讓人的，轉(zhuǎn)讓行為則無(wú)效。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條的規(guī)定，抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 1問(wèn)：抵押的房產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？ 律師解答：經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。1問(wèn)：在同一建筑物上，存有未經(jīng)登記的法定抵押權(quán)與已登記的一般抵押權(quán)時(shí)，其優(yōu)先受償?shù)捻樞蛉绾危? 律師解答：已登記的一般抵押權(quán)優(yōu)先。抵押合同的履行，即抵押人實(shí)際設(shè)立抵押權(quán)予以抵押登記，才是物權(quán)行為；其次，國(guó)家在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，對(duì)違反國(guó)家規(guī)定的強(qiáng)制性、禁止性規(guī)范的抵押登記予以堅(jiān)決的否定，即使當(dāng)事人雙方意思表示真實(shí)、一致，也不能承認(rèn)其法律效力，而只對(duì)符合法律要求的抵押才予以設(shè)立登記，承認(rèn)其法律效力。1問(wèn)：私人借款用房產(chǎn)抵押僅簽訂房地產(chǎn)抵押合同不辦理抵押登記是否有效？ 律師解答：當(dāng)事人僅就抵押房產(chǎn)簽訂了房地產(chǎn)抵押合同并不導(dǎo)致抵押權(quán)的產(chǎn)生。對(duì)此，我國(guó)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條、第六十一條，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十五條，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條、第三十一條均有明確規(guī)定，即房地產(chǎn)抵押，應(yīng)自抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記、房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。1問(wèn)：抵押人死亡后原抵押合同是否有效？ 律師解答：抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。因此，夫妻共同所有私有房產(chǎn)抵押時(shí)，必須有夫妻倆共同的簽章同意，文件才能合法有效1問(wèn)：房產(chǎn)抵押在時(shí)間限制方面有什么規(guī)定呢？ 律師解答：根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條、第三十一條的有關(guān)規(guī)定，自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記，從而使得房地產(chǎn)抵押得到法律的確認(rèn)和保護(hù)，保證在主債權(quán)期限屆滿、債務(wù)人無(wú)法清償時(shí)，依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，有效的維護(hù)自身的合法權(quán)益。1問(wèn)：為什么房產(chǎn)抵押必須征得夫妻一致同意才有效？ 律師解答：婚姻法規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有。為了消除我的疑慮，他主動(dòng)提出以他名下的一處價(jià)值百萬(wàn)元的房產(chǎn)作為抵押，一年后如不能償還，便以該房產(chǎn)清償債務(wù)。問(wèn)：辦理房產(chǎn)抵押貸款需要什么手續(xù)? 律師解答：房產(chǎn)證原件復(fù)印件、身份證原件復(fù)印件、戶口本原件復(fù)印件、共有人同意抵押聲明、未出租證明、保險(xiǎn)單（銀行不要求除外）、評(píng)估報(bào)告、貸款用途證明。對(duì)此，我國(guó)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條、第六十一條，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十五條，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條、第三十一條均有明確規(guī)定，即房地產(chǎn)抵押，應(yīng)自抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記、房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。二、如何辦理房地產(chǎn)抵押貸款問(wèn)：如何才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押？ 律師解答：我國(guó)《物權(quán)法》第一百八十五條規(guī)定，設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立抵押合同。如果其他共有人不出現(xiàn)，至少要有書(shū)面的授權(quán)，否則該抵押合同是無(wú)效的。但一般來(lái)說(shuō)，至少需要告知抵押權(quán)人。問(wèn)：抵押可以重復(fù)嗎？我家的房子是按揭貸款買的，房產(chǎn)證上寫的是我和愛(ài)人的名字，目前貸款還未還清。問(wèn)：一次性付款的預(yù)售商品房可以抵押?jiǎn)幔? 律師解答：根據(jù)《擔(dān)保法》的第三
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