【正文】 。D、擔(dān)保措施還貸方案還款來源，還款方式、還款計(jì)劃等。C、如果抵押物已作抵押，需要說明己抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)名稱、抵押物、貸款金額及還款日期，并明確是否同意在資金方確認(rèn)放款的情況下，還清原來欠款。抵押和擔(dān)保的具體措施A、說明用於本次抵押貸款的抵押物名稱、面積、評(píng)估價(jià)值，若抵押物沒有作評(píng)估，需要寫明項(xiàng)目方自己對(duì)抵押物作出的預(yù)估價(jià)值。項(xiàng)目概況A、己取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證或房屋所有權(quán)證的情況；B、項(xiàng)目總投資及已投入資金額(包括土地出讓金及在建工程投入資產(chǎn))，項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目己竣工或預(yù)計(jì)竣工日期，項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益；C、若項(xiàng)目分期滾動(dòng)開發(fā)，分別說明項(xiàng)目每期的佔(zhàn)地面積、建筑面積及投入資金金額。當(dāng)戶于典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿至絕當(dāng)前贖當(dāng)?shù)模殐斶€當(dāng)金本息、綜合費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定的銀行等金融機(jī)構(gòu)逾期貸款罰息水平、典當(dāng)行制定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和逾期天數(shù)，補(bǔ)交當(dāng)金利息和有關(guān)費(fèi)用。典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿后，當(dāng)戶應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)贖當(dāng)或者續(xù)當(dāng)。續(xù)當(dāng)期自典當(dāng)期限或者前一次續(xù)當(dāng)期限屆滿日起算?！静僮髁鞒獭俊镜洚?dāng)期限】單筆典當(dāng)合同期限為1個(gè)月以上，6個(gè)月以下?！镜洚?dāng)額度】根據(jù)評(píng)估價(jià)協(xié)商當(dāng)金【收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】每月按借款金額支付相應(yīng)的息費(fèi)。借款人只須將自己名下的房產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估，到相應(yīng)的房屋所在地機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)即可，特點(diǎn)是專業(yè)、方便、快捷。當(dāng)戶于典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿至絕當(dāng)前贖當(dāng)?shù)?，除須償還當(dāng)金本息、綜合費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定的銀行等金融機(jī)構(gòu)逾期貸款罰息水平、典當(dāng)行制定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和逾期天數(shù)，補(bǔ)交當(dāng)金利息和有關(guān)費(fèi)用。典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿后，當(dāng)戶應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)贖當(dāng)或者續(xù)當(dāng)。續(xù)當(dāng)期自典當(dāng)期限或者前一次續(xù)當(dāng)期限屆滿日起算。單筆典當(dāng)合同期限為1個(gè)月以上，6個(gè)月以下。根據(jù)評(píng)估價(jià)協(xié)商當(dāng)金每月按借款金額支付相應(yīng)的息費(fèi)。借款人只須將自己名下的房產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估，到相應(yīng)的房屋所在地機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)即可，特點(diǎn)是專業(yè)、方便、快捷。土地資源是國(guó)家人民共有的寶貴財(cái)產(chǎn)，正確處理土地抵押貸款問題，有效合理利用土地資本，提高土地集約，是人人的責(zé)任。面對(duì)這些存在的風(fēng)險(xiǎn)，政府、市場(chǎng)、信貸機(jī)構(gòu)都應(yīng)該以正面負(fù)責(zé)的態(tài)度來面對(duì)，不能忽視，不可回避。但是我們也不可以忽視土地抵押貸款所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。土地抵押貸款是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要角色。因此，我們?cè)谛刨J決策時(shí)，一定要著重分析項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益、考察其是否具備可靠的還款來源，在此基礎(chǔ)上，再選擇切實(shí)可行的抵押擔(dān)保措施增加一道風(fēng)險(xiǎn)防線。6．3申請(qǐng)貸款者——重新認(rèn)識(shí)土地抵押貸款走出認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。及時(shí)更新市場(chǎng)情報(bào)，加強(qiáng)對(duì)法律、法規(guī)、政策的信息收集，及時(shí)對(duì)土地抵押貸款的管理辦法作出調(diào)整。努力建立多審嚴(yán)查管理制度，防止過程中的摻水成分。6．2銀行——完善土地抵押貸款的管理加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，規(guī)范辦理土地抵押貸款業(yè)務(wù)的操作程序。2014年出臺(tái)政策規(guī)定全年新增土地抵押貸款率為50%，目前風(fēng)險(xiǎn)在可控制范圍內(nèi)。規(guī)范合理化土地抵押年限，完善土地抵押制度。6．對(duì)土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范6．1政府——完善土地抵押貸款制度運(yùn)用土地抵押的融資方式容易積累風(fēng)險(xiǎn)，中央和地方已經(jīng)意識(shí)到問題所在，政府應(yīng)該盡起職能對(duì)土地抵押率進(jìn)行科學(xué)的規(guī)定，按土地變現(xiàn)能力確定抵押率。政府職能管理部門為一些不具備產(chǎn)權(quán)辦理?xiàng)l件、不符合抵押登記條件的申請(qǐng)者，通過特殊關(guān)系辦理產(chǎn)權(quán)證明和抵押登記手續(xù)。這一后果再加上我國(guó)確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用一點(diǎn)，已經(jīng)導(dǎo)致我國(guó)現(xiàn)行的抵押率計(jì)算方法已不能有效控制風(fēng)險(xiǎn)。這樣的風(fēng)險(xiǎn)，后果嚴(yán)重。這樣即使是沒有資本儲(chǔ)備的小企業(yè)，只要獲得了政府出讓的土地使用權(quán)，即可開工造房，售房牟利，近似于“人人參與”房地產(chǎn)業(yè)的場(chǎng)景。同時(shí)目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款主流仍是土地抵押貸款，開發(fā)商通常運(yùn)用手上持有的土地使用權(quán)來向銀行進(jìn)行抵押貸款。像一些房地產(chǎn)開發(fā)商通過利用土地抵押獲得開發(fā)資金，這種行為變相來說既是將商務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)同銀行捆綁在一起，這也是目前一些國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行開始減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的原因。而土地價(jià)格迅速下降或突變，必然會(huì)讓土地抵押物價(jià)值下跌。5．2土地抵押讓銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)放大從我們目前的情況來看，在銀行信貸方面來看，最為關(guān)注的是借貸者的信用度和抵押物的價(jià)值。即使實(shí)現(xiàn)了抵押的效力，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，達(dá)不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)困難。依此規(guī)定，土地長(zhǎng)期閑置不用超過一年的，要進(jìn)行罰款。抵押權(quán)滅失。占有形式不合規(guī)。因此，過高的集體用地貸款抵押率對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說是極為不利的。且集體所有土地一般區(qū)位條件較差，通過拍賣變現(xiàn)的可能性較小。因?yàn)楝F(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，必須先將集體所有土地征為國(guó)有，再辦理出讓手續(xù)。處于抵押狀態(tài)的集體所有土地大部分是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地隨地上附著的房產(chǎn)一同抵押，抵押業(yè)務(wù)多在農(nóng)村信用合作社聯(lián)社辦理。然而，雖然劃撥土地抵押宗數(shù)雖然不多，卻每宗地的抵押登記面積都比較大。究其原因是由于劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押都要受到法律限制，并且在其抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。由于《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》出臺(tái)，市場(chǎng)用于抵押的大面積宗地有所減少，而小面積宗地顯著增加。4．2平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)自2014年，84個(gè)重點(diǎn)城市的平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。4．我國(guó)土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)存4．1土地抵押總量呈上升趨勢(shì)，土地抵押增速在波動(dòng)中趨緩?fù)恋氐盅好娣e和土地抵押貸款金額平穩(wěn)快速增長(zhǎng)。3．土地抵押貸款流程首先根據(jù)需要申請(qǐng)的貸款額度及銀行許諾的抵押率倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值；咨詢不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評(píng)估所能達(dá)到的最大評(píng)估單價(jià)，然后再根椐除以計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù)；根據(jù)抵押物的面積數(shù)在cad規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域；帶著自行畫出的抵押土地區(qū)域圖到國(guó)土局地籍科進(jìn)行土地測(cè)繪，出抵押測(cè)繪圖；根據(jù)抵測(cè)繪圖到不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估出具評(píng)估報(bào)告；與貸款人或銀行代表人一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件等到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記，填制最高額抵押貸款合同。2．2其他相關(guān)規(guī)定土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對(duì)土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移；土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。但是，隨之而來的是我們不得不面對(duì)的土地抵押不夠規(guī)范化和金融風(fēng)險(xiǎn)大大提高等現(xiàn)象。關(guān)鍵詞：土地抵押貸款 風(fēng)險(xiǎn) 防范1．引言隨著改革開放、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)以及中央拉動(dòng)內(nèi)需政策的刺激，項(xiàng)目融資已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中經(jīng)常被人們提及的話題。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。土地抵押貸款所需資料：公司基本資料：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告、董事會(huì)成員名單；財(cái)務(wù)資料：近三年審計(jì)報(bào)告、近期會(huì)計(jì)報(bào)表及科目明細(xì)借款人主體經(jīng)營(yíng)情況介紹土地資料：土地證、土地出讓合同、付款憑證、土地評(píng)估報(bào)告公司實(shí)際所有人身份證復(fù)印件及個(gè)人簡(jiǎn)歷土地抵押貸款流程 , 與銀行信貸人員一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記,指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。抵押率不超過土地評(píng)估價(jià)的50％，年利率要求至少7％。三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對(duì)投資人利益的保護(hù)機(jī)制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。二是考察做為基金管理人的背景和實(shí)力。Q： 對(duì)開發(fā)商有哪些建議？A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個(gè)方面的考慮： 一是考察管理團(tuán)隊(duì)的能力和過往業(yè)績(jī)。* 項(xiàng)目清盤，利潤(rùn)分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。Q：基金退出？A：基金在項(xiàng)目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動(dòng)開發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，