【正文】 融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付；房地產融資之短期拆借Qamp。A(Q：房地產開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸？A:開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸；開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質需要繳交相關費用，可通過短期借貸；開發(fā)商已擁有四證，但開工建設需要前期費用，開通過短期借貸。抵押貸款企業(yè)要向擔保公司提供：（1）產權證明；（2）最近的產權評估證報告；（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；（4）抵押貸款申請書（5）最近的資產負債表，利潤表。資金方初審通過后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；項目方按《房地產項目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；資金方對項目資料審查通過后，資金方向項目方發(fā)出商務邀請函，在資金方與項目方就融資具體事宜進行初步溝通，達成合作協(xié)議后，資金方前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。第一篇：房地產融資之土地抵押貸款（定稿）房地產融資之土地抵押貸款Q:什么是土地抵押貸款？ A：指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。Q：什么叫做土地抵押？A：亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。Q：辦理土地抵押長期貸款流程？A：1 首先根據需要申請的貸款額度及貸款機構許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值), 與貸款機構信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件(營業(yè)執(zhí)照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,(或董事會決議),：辦理土地抵押短期貸款操作流程？A：項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃； B、項目方營業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產開發(fā)企業(yè)資質證書； C、抵押物所有權證明（國有土地使用權證、房產證等），D、評估機構出具的抵押物價值評估報告或預評估資料； E、項目可行性研究報告；F、上一年度資產負債表、損益表、現金流量表，最好是經審計的財務報告，最近一個月的財務報表。資金方確定融資方案，募集資金；資金方與項目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測項目的建設和經營情況。房地產融資之短期借貸Qamp。Q：開發(fā)商何時還款？A：開發(fā)商通過申請商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；開發(fā)商通過項目出售，回收資金償還；開發(fā)商通過其他方式還款。AQ:什么是房地產短期拆借? A: 房地產短期拆借又叫“還舊貸新”，表現為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構先墊付還貸。Q：如何操作的？A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產、物業(yè)等固定資產，同時還需提供擔保品，如股票、債券等有價證券。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機構墊付本金與利息。Q：利率情況是怎樣的？A：日利率日利率3‰~4‰；%、%、%；月利率5~6%Q：短拆什么特點？A：； ：一般6個月以內；、手續(xù)簡便，因而成交時間較短；，一般需要擔?；虻盅海耆且环N短期交易； 。Q：運作流程是怎樣的？A：； ；； ； ； 。AQ:哪些產權可以抵押融資? A:非經營類物業(yè)：紅本房、集資房；經營中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：證件齊全：土地證、房產證；債權債務：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權證；貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；擔保放大：有擔保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經濟發(fā)達城市。Q：如何操作？A：審理考察復審簽約抵押登記放款還款 Q：放款時間需要多長？ A：正常情況下兩個月以內； Q：貸款期限是怎樣的？A：借款期限為1年以上，5年以下。房地產融資之民間借貸Qamp。出借方的目標是獲得固定收益作為回報。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。Q：開發(fā)商一定要慎用民間借貸！A：我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會廣泛缺乏誠信，也不存在社會信用體系，法律實施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權人的資金得到保護。民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實際負擔的額外成本（如，在此種銀企關系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關系的費用等）來看，兩者的差距并不是很大。Q：怎樣才能獲得民間資金呢？A：開發(fā)商的項目價值（凈現值）大大高于借款額；開發(fā)商的各項資質及法律和經濟關系清潔無瑕疵；開發(fā)商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮；開發(fā)商以股權（資產的控制權）或土地、項目資產、在建工程等作抵押質押保證；開發(fā)商在進行借款時必須要有充分自我分析和預案準備；開發(fā)商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權。私募資金操作，具有封閉性的特點，及針對特定的項目和特定的企業(yè)和團隊，它也可以是專門化的投資機構和投資基金，以尋求快速進入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。開發(fā)商與資金方對于房地產項目投資的風險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔那種可以計算和承受的風險；而如果項目投資的風險還完全掌握在開發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。房地產融資之信托收益權銀行理財計劃投資信托收益權，達到“曲線”為開發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開發(fā)商“過橋”，銀行理財計劃投資信托受益權，但不作受益權轉讓登記；或是開發(fā)商設立自益型財產權信托計劃，再將信托受益權轉讓給銀行理財資金?！斑^橋”模式的交易結構大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財務公司、資產管理公司、金融機構等)以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業(yè)發(fā)放。這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費”。B企業(yè)投資信托計劃和轉讓信托受益權兩個合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。但是，此種模式已被銀監(jiān)會覺察。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對其發(fā)放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。然后，M企業(yè)再將信托受益權轉讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業(yè)預期的租金收益。在轉讓信托受益權時，M企業(yè)一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協(xié)議。其結果與銀行理財計劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分68年還款，效果相當。銀行理財資金之所以愿意投資一個回收期限長達68年的現金流，是因為現在“長期優(yōu)質資產太難找了，何況物業(yè)實際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低。而至于沒有進行受益權轉讓登記，會否影響相關法律效力，現有的法律法規(guī)并未對此有明確的強制性規(guī)定。信托受讓銀行信貸票據資產，%提升至150%，% 房地產融資之定向信托Qamp。Q:開發(fā)商為何要選擇定向信托？A：因為非銀信合作，受法律保護；能夠被信托公司優(yōu)先選擇；能快速協(xié)助客戶完成融資；為項目提供信用增級以提高成功發(fā)行的幾率。Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標的：房地產開發(fā)（上市）公司股票的流通股；房地產開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；二級資質以上房地產開發(fā)（非上市）公司的金融類股權；特殊條件下三級資質以上房地產開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產。Q：什么是增信作用？A：有兩作用，一是對質押標的折扣率的增信（1）流通股股票（含信托計劃到期前流通的限售股股票）信托折扣率 融資增信45折（）(以自有資金認購次級受益權方式)（2）對信托計劃到期后仍未流通的限售股股票 信托折扣率 融資增信（根據對股票質地和流通時間的判斷）(以自有資金認購次級受益權方式)（3）對未上市金融類股權 信