【正文】 )以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業(yè)發(fā)放。B企業(yè)投資信托計劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權兩個合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對其發(fā)放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。在轉(zhuǎn)讓信托受益權時，M企業(yè)一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協(xié)議。銀行理財資金之所以愿意投資一個回收期限長達68年的現(xiàn)金流，是因為現(xiàn)在“長期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低。信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，%提升至150%，% 房地產(chǎn)融資之定向信托Qamp。Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標的：房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的流通股；房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；二級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的金融類股權；特殊條件下三級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。Q：開發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料報批的項目建議書及批準材料；項目提出的有關背景材料；可行性研究報告及批準文件；自籌資金和其他建設資金籌集方案及落實資金來源的證明材料；項目前期準備工作完成情況報告；開戶證明，商務合同、訂單或意向書；經(jīng)營計劃、年度財務收支計劃、流動資金補充計劃；房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設規(guī)劃許可證、開工許可證； Q：利率？A：主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關一級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%二級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上。Q：具體操作是怎樣的？A：由銀行作為發(fā)起端，通過銷售理財產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標公司發(fā)放貸款。金融創(chuàng)新與監(jiān)督機構永遠是矛盾的對立體。商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。上述比例已超標的信托公司應立即停止開展該項業(yè)務，直至達到規(guī)定比例要求。商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財合作業(yè)務，信托資金同時用于融資類和投資類業(yè)務的，被信托業(yè)務總額應納入本通知第四條第(一)項規(guī)定的考核比例范圍。鼓勵商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務合作科學模式和領域。A房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權、債權、收益權等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項目?；饡箝_發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。開發(fā)商股東結(jié)構簡單，在當?shù)氐恼P系較好，口碑佳；開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團隊。形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。Q：有哪些基金？ A：股權式基金，夾層式基金，債權式基金，單一固定收益基金，結(jié)構化固定收益基金，主動型基金，完全主動型基金，城市發(fā)展基金。我方一般可操作的項目風險系數(shù)介于4~7之間。單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=15~27%結(jié)構性固定收益基金：年化收益率=LP（領投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=25~37%主動型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運營。* 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發(fā)商認購，認購即做收入。這是基金投資準確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎。我們在進行每一筆投資之前都要經(jīng)過認真的盡職調(diào)查和反復比較，然后為維護投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進行艱苦的談判，經(jīng)常因為某一條款不能達成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對項目有認真的盡職調(diào)查和管理，一旦項目出現(xiàn)問題或者國家對地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障第二篇：土地抵押貸款申請書土地抵押貸款申請書(精選多篇)土地抵押貸款即房地產(chǎn)企業(yè)以其擁有的土地抵押予我行，我行給予其關聯(lián)企業(yè)一筆短期融資，期限一般在一年以內(nèi)，用于項目前期運作。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。土地抵押貸款流程 首先根據(jù)需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率倒推出抵押物應達, 與銀行信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件到國土局地籍科辦理抵押登記,等待銀行、土地證變更手續(xù)變更申請法人身份證股東會決議變更后營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證工商局變更通知書代理人身份證二、土地登記抵押手續(xù)抵押申請土地證復印件3法人身份證土地評估報告雙方抵押合同代碼證復印件代理人身份證銀行代碼證、營業(yè)執(zhí)照、法人身份證三、注銷登記注銷申請法人身份證還款證明他項權利證書營業(yè)執(zhí)照、代碼證代理人身份證銀行代碼證、營業(yè)執(zhí)照、身份證淺談土地抵押貸款存在的風險摘要：介紹了土地抵押貸款的基本概念，土地使用權抵押的條件和相關規(guī)定，具體流程，探討了我國土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，提出了對其風險的討論，以及防范風險的對策。政府如何規(guī)范土地抵押的相關規(guī)定，地方如何警惕土地抵押貸款風險等棘手的問題都在等待我們解決土地抵押指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為，是抵押人以其合法的土地以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權人提供債務履行的擔保，當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的不動產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押 ；土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權時，應告知抵押權人。同期，土地抵押貸款的環(huán)比增長速度在波動中趨緩。4．4劃撥土地單位面積評估金額和抵押金額較低，且多為大宗土地抵押 根據(jù)多年來調(diào)研數(shù)據(jù)，%%。4．5集體用地貸款抵押率持續(xù)在高位徘徊集體所有土地抵押貸款的抵押率普遍過高。在此過程中，抵押物經(jīng)拍賣后扣除上述費用所剩無幾，不可能全部清償債務。5．土地抵押風險5．1抵押物產(chǎn)權本身存在瑕疵引起的風險抵押物可能隱藏存在產(chǎn)權、債權或債務的糾紛?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費甚至無償收回土地使用權。如法律規(guī)定工程承包人被工程發(fā)包人拖欠的建設工程價款債權，以及稅收優(yōu)先權都優(yōu)先于抵押權和其他債權，導致土地抵押實現(xiàn)困難。對于土地抵押，土地價格及為抵押物價值。5．3土地抵押造成房地產(chǎn)過熱我國近年來房地產(chǎn)業(yè)火熱朝天、勢頭兇猛，很多人將目光投向了房地產(chǎn)開發(fā)。房價的高升給人們的生活加上了沉重的負擔，雖然帶動了國內(nèi)gdp，但是卻為經(jīng)濟的長遠發(fā)展埋下危機。由于土地抵押所帶來的后續(xù)經(jīng)濟利益日益明顯，一些政府相關部門甚至在土地抵押管理方面出現(xiàn)了嚴重的漏洞。調(diào)整抵押率的計算方式，對土地這種不容易確認變現(xiàn)價值的抵押物，應在雙方認可，并且預計到未來價值發(fā)展的評估價值基礎上，扣除處置變現(xiàn)抵押物相關稅、費作為分母計算抵押率。預警土地抵押貸款風險，出臺規(guī)定土地抵押貸款率的政策不僅是為了嚴格規(guī)范土地市場,同時也是為防止地王頻頻產(chǎn)生,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，意義重大。加強對為謀私利而破壞操作程序，為違背信用行為的打壓。銀行發(fā)放貸款的目的是獲取利息并使本金按期回收，而不是為了占管或取得抵押物，銀行之所以要借款人提供抵押就是因為對其償還能力缺乏信心而采取的一種補償措施。土地抵押貸款，增進了資本的流動、再創(chuàng)造，是市場經(jīng)濟下的產(chǎn)物。我們必須采取行動，重新認識土地抵押貸款，完善土地抵押貸款制度，完善土地抵押貸款的管理，積極主動預警和防范土地抵押所帶來的風險。個人、企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅、經(jīng)濟適用房、成本價住宅、危改回遷房、商品房、別墅、寫字間、商鋪和經(jīng)營性用房、廠房、土地等?？衫m(xù)當。逾期不贖當也不續(xù)當?shù)?，為絕當。【抵押物范圍】個人、企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅、經(jīng)濟適用房、成本價住宅(含央產(chǎn)房)、危改回遷房、商品房、別墅、寫字間、商鋪和經(jīng)營性用房、廠房、土地等。可續(xù)當（當期滿前35天需提出續(xù)當申請）。逾期不贖當也不續(xù)當?shù)?，為絕當。貸款要求A、申請貸款金額、期限、用途；B、用款計劃。資金方不作第二順位抵