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房地產(chǎn)融資(模版)-預(yù)覽頁(yè)

 

【正文】 資金輸血房地產(chǎn),則在實(shí)際中碰到了“通道難尋”和“非標(biāo)額度緊張”的問題?!拔覀儗iT問了交易所,金隅股份(發(fā)行公司債)算是建材類公司,不是房地產(chǎn)類企業(yè)發(fā)行公司債”,某券商固收人士表示。即金隅股份并非以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的公司。2月14日,上交所在給青島海信房地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行24億元小公募的反饋中,繼續(xù)要求房企進(jìn)一步披露是否屬于分類監(jiān)管認(rèn)定的房地產(chǎn)企業(yè),是否存在不得不發(fā)行公司債的相關(guān)情形,是否屬于“關(guān)注類”等。該文件規(guī)定,投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅地?a項(xiàng)目的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃,暫不予備案。住戶貸款高位或引發(fā)進(jìn)一步緊縮政策2月16日,國(guó)際評(píng)級(jí)公司標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布報(bào)告稱,短期內(nèi)政府可能會(huì)繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),以抑制房地產(chǎn)價(jià)格。上述禁令將限制該融資渠道,開發(fā)商需更加依賴合同銷售產(chǎn)生的內(nèi)部現(xiàn)金,以投資新項(xiàng)目或現(xiàn)有項(xiàng)目。在此情況下,市場(chǎng)整合將加速,大型開發(fā)商將繼續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額?!蹦彻煞菪腥A中地區(qū)人士表示。華南地區(qū)某股份行中層表示,該行去年12月就下發(fā)了通知,要求根據(jù)“實(shí)質(zhì)重于形式”原則,嚴(yán)控借款主體授信資金用途。”今年1月16日,上海銀監(jiān)局就土地融資開出了自去年下半年全國(guó)嚴(yán)查以來(lái)的首份罰單――針對(duì)銀行融資用于支付土地金和拍賣保證金,罰金高達(dá)478萬(wàn)元。其中,地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比還出現(xiàn)下降,%。根據(jù)私募資管備案4號(hào)文,對(duì)于證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃,投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的,基金業(yè)協(xié)會(huì)宣布暫不予備案。這在會(huì)計(jì)上一定程度處理成?Y本,而非負(fù)債,從而控制自己的負(fù)債率。”上述基金子公司人士表示?!蹦炽y行資管部人士表示。目前,公司跟各大商業(yè)銀行(中農(nóng)工建和民生)都按照這個(gè)融資流程來(lái)運(yùn)行。目前,公司和平安信托的合作好像就屬于股權(quán)類信托模式。而在項(xiàng)目材料中,最主要的是可研究性報(bào)告。財(cái)務(wù)測(cè)算主要是對(duì)項(xiàng)目的土地價(jià)款,開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用做個(gè)預(yù)算,并計(jì)算總投資,來(lái)確定融資額度。第四篇:房地產(chǎn)融資方式歸納一、資本市場(chǎng)融資,和其他行業(yè)一樣:境內(nèi)外上市、境內(nèi)發(fā)債、海外債、定向不定向增發(fā),還有在香港、新加坡發(fā)REITs也算;二、銀行貸款:開發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、流動(dòng)貸款、委托貸款、并購(gòu)貸??梢宰饕恍┙Y(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì);八、四大資產(chǎn)管理公司(華融、信達(dá)、東方、長(zhǎng)城)融資:成本高;九、與實(shí)力開發(fā)商股權(quán)合作:降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也降低經(jīng)營(yíng)收益,雙刃劍;十、供應(yīng)商融資:(1)總包、合作方墊資;(2)銀行保理業(yè)務(wù);十一、典當(dāng)、租賃和小貸,適用于有個(gè)把項(xiàng)目的小小小開發(fā)商。一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀(一)融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)近幾年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來(lái)源總量不斷上漲,2001~2005年短短4年里,(參見表11)。但是經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn),自籌資金中只有55%左右為自有資金,30%~40%為企業(yè)從銀行獲得的流動(dòng)資金貸款,其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款;其他資金來(lái)源中,80%以上為個(gè)人購(gòu)房者交付的各種定金及預(yù)收款。(四)房地產(chǎn)資金信托活躍,%,%。這種高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。(四)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善目前,我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是滯后的,除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外,還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。,推動(dòng)住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化,就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券(主要以抵押貸款作為擔(dān)保的債券),并通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易,轉(zhuǎn)賣給市場(chǎng)投資者,以達(dá)到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給市場(chǎng)眾多投資者的目的。目前,我國(guó)的房貸證券化試點(diǎn)已進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段,各地宜根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策,結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,積極推動(dòng)住房抵押貸款證券化進(jìn)程。(二)進(jìn)一步完善間接融資我國(guó)是一個(gè)間接融資占絕對(duì)比重的國(guó)家,在較長(zhǎng)的一段時(shí)間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。直接融資雖然形式多樣,但對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)真正能用上的方式卻不多,相反,從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開發(fā)企業(yè)比較容易接受和實(shí)現(xiàn)的融資方式。
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