房地產(chǎn)企業(yè)該如何融資-預(yù)覽頁
【正文】 的組合起來，有地的出地，有錢的出錢，通過這種股權(quán)的方式，能夠得到雙方都有一個(gè)發(fā)展，這是一種很現(xiàn)實(shí)的，實(shí)際上在我們操作過程當(dāng)中經(jīng)常發(fā)生的事情。股權(quán)投資這塊方式。
那么我們分三大，一個(gè)是純粹的股權(quán)投資，很簡(jiǎn)單，最后就是公司分紅或者是公司出售得到收益。所以從這個(gè)角度來說，我們要進(jìn)行股權(quán)投資的時(shí)候，我們這時(shí)候一定要非常的清晰，我們要的是股東，股東就是我們的老板，所以我們要的是老板，所以這點(diǎn)要有心理準(zhǔn)備，別到時(shí)候老板進(jìn)來以后心里不舒服，而且在這個(gè)過程當(dāng)中也能體現(xiàn)出來，我們要的是老板，我們尊敬我們的老板，我們是為我們的老板服務(wù)的。第二個(gè)準(zhǔn)備要充分，這實(shí)際上和我們文件的包裝是包括在一起，準(zhǔn)備充分當(dāng)中非常重要的一塊就是市場(chǎng)分析和定位，我們做什么，這個(gè)企業(yè)做什么，一定要非常非常的精細(xì)，我就拿搜房做比喻，搜房從誕生一直到現(xiàn)在它的定位都非常明確，就是我們?yōu)檫@個(gè)產(chǎn)業(yè)提供各種各樣的服務(wù)，提供各種各樣的工具，來支持這個(gè)產(chǎn)業(yè)買賣雙方能更有效的工作，這就是搜房的定位，它定位的是服務(wù)型的企業(yè)，這樣他就不能去做開發(fā)，寫不能去做交易，保證他的中立性，這個(gè)產(chǎn)業(yè)才可以做下去。市場(chǎng)復(fù)雜很重要，這一點(diǎn)給我們的投資方，特別是我們比較大的機(jī)構(gòu)方要有一種說法，如果市場(chǎng)很小的話，是誰也不敢進(jìn)去的，市場(chǎng)必須足夠得大，讓人家看到發(fā)展空間，如果太小的話，像大的機(jī)構(gòu)，一年給他掙100萬、500萬人民幣的話，他一點(diǎn)都不感興趣，因?yàn)檫@100萬、500萬人民還不夠他大費(fèi)用，要做就是這塊市場(chǎng)要充分有根據(jù)的引證他是有潛力、有發(fā)展的。所以這塊我們?cè)谧囊灿泻芏鄬＜叶脿I銷策略，然后在我們這次論壇里面也有一批專家來專門講這個(gè)營銷策略。那么這個(gè)團(tuán)隊(duì)獨(dú)裁是相當(dāng)?shù)闹匾模敲此赃@個(gè)管理班子要搭配的相當(dāng)?shù)暮线m，特別是對(duì)外資來說，外商來說這個(gè)管理班子是非常的重要，比如說搜房的這個(gè)管理班子，我們管理班子搭配實(shí)際上是三分之一：三分之一：三分之一的家就，三分之一的人是具有國內(nèi)國外的教育經(jīng)歷，三分之一的人是來自于我們的房地產(chǎn)業(yè)，要對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，還有三分之一的人來自于信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，因?yàn)樗逊慨吘褂邢喈?dāng)重的分量是在信息技術(shù)這一方面。
接下來就是我們要給我們投資方看到五年之內(nèi)，如果是一個(gè)項(xiàng)目少于五年的話，一個(gè)項(xiàng)目整個(gè)做完整個(gè)過程他的投資回報(bào)，我們的支出在什么地方，我們的收入在什么地方，按道理來說，每年有一個(gè)預(yù)算，當(dāng)然在我們投資融資之前，我們應(yīng)該有一個(gè)五年預(yù)算，這一塊要非常的清楚，如果作為公司來說五年的財(cái)務(wù)計(jì)劃前兩年還要相當(dāng)詳細(xì)到每個(gè)季度，每個(gè)季度你的收入是怎么樣，你的支出是怎么樣，什么時(shí)候能夠持平，從公司的角度來說，從項(xiàng)目的角度來說，那就是說你這個(gè)進(jìn)程是怎么樣，投資在哪兒個(gè)階段，收入在哪兒個(gè)階段，支出和收入大概都是多少，雖然說財(cái)務(wù)分析和預(yù)測(cè)在操作過程當(dāng)中會(huì)有很大的調(diào)整和變化。國內(nèi)這塊已經(jīng)有很大的變故，而且國外也回來了相當(dāng)大的一批有海外經(jīng)驗(yàn)的一批人。所以這方面講解有很多的技巧，信心這一塊我是覺得除了我們第一給人的印象以外，非常重要以外，第二塊就是信心一塊在談判過程中非常的重要。
然后，律師這塊只是走程序，保證投資方、保證現(xiàn)在的股東方利益，保證他們符合各個(gè)地區(qū)的法律，香港要符合香港的，北京要符合北京的，美國要符合美國的，這是律師起到的作用，同時(shí)又有很多的保護(hù)條款。簡(jiǎn)單來說，投資方的錢是不一樣的，一個(gè)投資方的錢一塊錢和另外一個(gè)投資方的一塊錢是完全不一樣的，在我們的過程當(dāng)中我也是經(jīng)歷過這個(gè)過程，我是記得因?yàn)镮DG是我們比較早的股東，高盛是我們第二輪進(jìn)來的股東，在我們第二輪子時(shí)候就有相當(dāng)多的投資方，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的情況非常好，有很多投資方追著我們，包括香港、包括臺(tái)灣國內(nèi)外很多的資金都想介入我們的搜房，但是作為我們的操作者也是非常的需要錢，那么這個(gè)協(xié)議書就等著董事批準(zhǔn)，那么我們的董事就是IDG數(shù)據(jù)集團(tuán)卡得非常的嚴(yán)，那么說我們一定要去找世界上第一流的金融機(jī)構(gòu)來投，這是我在香港、美國我們打電話吵了兩個(gè)小時(shí)吵不下來，因?yàn)榫偷戎襾砗炞诌@個(gè)事情，香港的上市公司，最后就是說我們還是放棄了這個(gè)，然后就找的高盛，包括當(dāng)初的摩根士丹利，這些大的金融機(jī)構(gòu)都非常愿意介入。具體來說，不傾向于投資方派人做這個(gè)公司的副總，或者做這個(gè)公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)，這樣的話我是覺得會(huì)帶來一系列的麻煩事情。但是對(duì)于像搜房這種增長快的公司來說，因?yàn)樗氖袌?chǎng)占有是他最主要的目標(biāo)，帶剛開始上市，給股東分紅是最好的一種回報(bào)的方式。剛才我說非常偶然的兩個(gè)基金，要買五星級(jí)的飯店跟公寓這一塊，他們要求得一種長期的回報(bào)，他們很難找，因?yàn)閷?duì)中國產(chǎn)業(yè)也不熟，當(dāng)時(shí)都看好中國的發(fā)展，從這方面來說，就是說不僅僅是我們這邊著急，而且有錢的一方也著急，我們?cè)趺窗堰@個(gè)橋接起來，讓雙方都達(dá)到雙方的目的。
要發(fā)展是以北京為主，還是以上海和重慶，這是五到七年的發(fā)展，五年左右的發(fā)展是怎么樣。這一塊實(shí)際上很多公司通過一些重組，通過一些剝離，能夠取得很好的回報(bào)，實(shí)際上是非常好的公司，為什么就是最近包括高盛，包括摩根士丹利，他們都大舉進(jìn)入中國幾家資產(chǎn)管理公司的壞資產(chǎn)，因?yàn)檫@些壞資產(chǎn)是可以盤活的，盤活了他們的回報(bào)是比其他的金融回報(bào)多得多，那么這就是我們房地產(chǎn)企業(yè)特別是一些中型規(guī)模的企業(yè)發(fā)展到一定程度碰到的一些問題，而且是現(xiàn)在必須要解決的一些問題，我們天津的一個(gè)客戶現(xiàn)在就是在這個(gè)過程當(dāng)中，我們找到一個(gè)很好的方式，通過我們國內(nèi)國外引資的方式，就是通過資產(chǎn)收購、資產(chǎn)合并的方式，能夠讓他走上一個(gè)非常健康發(fā)展的方向。
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