【正文】 政策，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，積極推動(dòng)住房抵押貸款證券化進(jìn)程。（二）進(jìn)一步完善間接融資我國(guó)是一個(gè)間接融資占絕對(duì)比重的國(guó)家，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。直接融資雖然形式多樣，但對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)比較容易接受和實(shí)現(xiàn)的融資方式。第二篇：房地產(chǎn)融資方式歸納一、資本市場(chǎng)融資，和其他行業(yè)一樣：境內(nèi)外上市、境內(nèi)發(fā)債、海外債、定向不定向增發(fā)，還有在香港、新加坡發(fā)REITs也算；二、銀行貸款：開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、流動(dòng)貸款、委托貸款、并購(gòu)貸?？梢宰饕恍┙Y(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)；八、四大資產(chǎn)管理公司（華融、信達(dá)、東方、長(zhǎng)城）融資：成本高；九、與實(shí)力開(kāi)發(fā)商股權(quán)合作：降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低經(jīng)營(yíng)收益，雙刃劍；十、供應(yīng)商融資：（1）總包、合作方墊資；（2）銀行保理業(yè)務(wù)；十一、典當(dāng)、租賃和小貸，適用于有個(gè)把項(xiàng)目的小小小開(kāi)發(fā)商。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。咨詢不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評(píng)估所能達(dá)到的最大評(píng)估單價(jià),然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值除以最大評(píng)估單價(jià)計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù)。與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記,(或董事會(huì)決議)等資料。資金方確定融資方案，募集資金；資金方與項(xiàng)目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)情況。Q：開(kāi)發(fā)商何時(shí)還款？A：開(kāi)發(fā)商通過(guò)申請(qǐng)商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目出售，回收資金償還；開(kāi)發(fā)商通過(guò)其他方式還款。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式。再通過(guò)抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Qamp。Q：融資成本是多少呢？A：貸款是通過(guò)商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；貸款是通過(guò)其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；貸款是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保，~3%；貸款是通過(guò)中介顧問(wèn)公司，那么融資顧問(wèn)費(fèi)1~3%。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動(dòng)。Q:如何通過(guò)私募基金更合法的獲得民間資金？A:就私募資金來(lái)源看，中國(guó)民間資本市場(chǎng)是主要資金來(lái)源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對(duì)房地產(chǎn)行的信貸投放。資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開(kāi)發(fā)商的利益訴求是相悖的。這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財(cái)，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費(fèi)”。但是，此種模式已被銀監(jiān)會(huì)覺(jué)察。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃，交易價(jià)格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。其結(jié)果與銀行理財(cái)計(jì)劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分68年還款，效果相當(dāng)。而至于沒(méi)有進(jìn)行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會(huì)否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對(duì)此有明確的強(qiáng)制性規(guī)定。Q:開(kāi)發(fā)商為何要選擇定向信托？ A：非銀信合作，受法律保護(hù)；能夠被信托公司優(yōu)先選擇；能快速協(xié)助客戶完成融資；為項(xiàng)目提供信用增級(jí)以提高成功發(fā)行的幾率。Q：什么是增信作用？A：有兩作用，一是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信（1）流通股股票（含信托計(jì)劃到期前流通的限售股股票）（2）對(duì)信托計(jì)劃到期后仍未流通的限售股股票（3）對(duì)未上市金融類股權(quán)二是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的信用增級(jí)（1）我們可作為信托計(jì)劃的次級(jí)受益人，為項(xiàng)目提供信用增級(jí)。Q：集合信托有哪些模式？ A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財(cái)產(chǎn)信托型。金融創(chuàng)新的動(dòng)力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。上述客戶包括個(gè)人客戶(包括私人銀行客戶)和機(jī)構(gòu)客戶。商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：(1)自本通知發(fā)布之日起，對(duì)信托公司融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展投資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。(3)對(duì)設(shè)計(jì)為開(kāi)放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購(gòu)，并妥善處理后續(xù)事宜。房地產(chǎn)融資之私募基金Qamp?；鸬某鲑Y額原則上不超過(guò)總投資的70%，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。Q:怎樣的開(kāi)發(fā)商符合我們的要求？A:開(kāi)發(fā)商具備較豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定的口碑和品牌。地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開(kāi)發(fā)商投資）。舊改項(xiàng)目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。1融資周期：1年=3年。* 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。債權(quán)式基金，年綜合成本的計(jì)算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費(fèi)3%。Q：基金退出？A：基金在項(xiàng)目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。Q： 對(duì)開(kāi)發(fā)商有哪些建議？A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個(gè)方面的考慮：一是考察管理團(tuán)隊(duì)的能力和過(guò)往業(yè)績(jī)。三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對(duì)投資人利益的保護(hù)機(jī)制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。找錢、找到有錢的企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個(gè)人，已經(jīng)成了當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)老總每天最重要的工作，許多房地產(chǎn)企業(yè)也都開(kāi)始設(shè)立專門的融資機(jī)構(gòu)或部門，也會(huì)招聘一些“具有成功融資經(jīng)驗(yàn)”“成熟融資渠道”的融資經(jīng)理或融資主管一類的高級(jí)經(jīng)理人員。多元化融資是國(guó)家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，現(xiàn)全家約有5萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)，上市的只有100家左右，且有一半是買殼上市。（三）房地產(chǎn)債券融資債券是指資金需求者發(fā)行債務(wù)憑證給資金的供應(yīng)者，根據(jù)票面上約定的利息，在一定時(shí)間內(nèi)，你把這個(gè)利息給人家，到了一定的時(shí)間內(nèi)，你再償還本金。（四）房地產(chǎn)信托融資在銀行信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來(lái)異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。房地產(chǎn)信托在資金運(yùn)用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)，形式多種多樣：如通過(guò)貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金；或者階段性地購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。私募股權(quán)投資包括風(fēng)險(xiǎn)投資、天使投資和其他類型。在基金封閉期間，合伙投資人不能隨意抽資，封閉期限一般為3年至5年。私募基金比較感興趣的項(xiàng)目有：公司獲得一證（土地證）前后缺乏資金；房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃擴(kuò)張時(shí)缺乏資金；企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境時(shí)；股東意見(jiàn)分歧，部分股東要退出；開(kāi)發(fā)商有好的項(xiàng)目，有部分資金但沒(méi)有人才，沒(méi)有管理經(jīng)驗(yàn)。（六）房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡(jiǎn)寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。（七）保險(xiǎn)資金我國(guó)的保險(xiǎn)資金，總量可能超過(guò)45000億，以前除了自用辦公樓外，不能投資房地產(chǎn)，但隨著2010年9月5號(hào)《保險(xiǎn)基金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的出臺(tái)，大量的資金（不超過(guò)4500億）的資金開(kāi)始涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。（八）房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓我國(guó)目前房地產(chǎn)大多數(shù)都是項(xiàng)目公司，轉(zhuǎn)讓的時(shí)候大多數(shù)都是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以股權(quán)形式代替項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。5%，土地增值稅3060%，還要繳所得稅25%，兩者差別巨大。此時(shí)，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的視野。故在短期小金額資金融通的過(guò)程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來(lái)說(shuō)，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。隨著2006年金融市場(chǎng)全面開(kāi)放，外資銀行、外來(lái)資金逐漸成為中國(guó)房地產(chǎn)新