【正文】 工商銀行、中行）開始推出收租物業(yè)抵押貸款業(yè)務，此種業(yè)務類似于外資銀行（如東亞銀行）的建筑貸款。 ? 2023年 6月，央行出臺 121號文件后，房地產(chǎn)信托業(yè)異軍突起 ，據(jù)統(tǒng)計， 202 2023兩年全年各家信托公司共發(fā)行推出各類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品 204個。 10 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 房地產(chǎn)信托融資 ——貸款型信托案例分析 ? 2023年，北國投推出土地一級開發(fā)產(chǎn)品 ——北京 CBD土地開發(fā)整理資金信托計劃。目前該產(chǎn)品已經(jīng)順利運行完畢， CBD土地整理儲備分中心一直按期償還貸款的利息。本方式可以幫助開發(fā)商補足自有資金，提供信用等級，有益于其后的銀行融資。 14 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 房地產(chǎn)信托融資 ——股權回購型信托動態(tài)和評價 ? 雖然目前股權回購型信托受到了政策的限制，但由于此種信托方式采用股權方式，便于開發(fā)商以后再融資，其仍會是一種主要的房地產(chǎn)信托融資方式。從資金費用角度來分析，夾層融資低于股權融資，如可以采取債權 的固定利率方式，對股權人體現(xiàn)出債權的優(yōu)點；從權益角度來分析，其低于優(yōu)先債權，所以對于優(yōu)先債權人來講，可以體現(xiàn)出股權的優(yōu)點。 聯(lián)信 〃 寶利 7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權，項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團各出資5000萬元，分別持有項目公司 20%的股份， 60%。該模式大量采用了基金要素進行設計，是我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。 案例分析 17 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 房地產(chǎn)信托融資 ——房地產(chǎn)信托的優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析 ? 信托可使用在房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程； ? 費用雖然比銀行高，但比股權類融資低； ? 信托可以以股權方式進入房地產(chǎn)項目，可有利與項目再融資。 動態(tài)： ? 銀監(jiān)會 的“ 54號文” —— 《 關于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 ， 54號文對股權回購方式提供了門檻，并要求房地產(chǎn)貸款嚴格執(zhí)行 212號文件的規(guī)定。 ? 中國人民銀行 《 關于信托投資公司資金信托業(yè)務有關問題的通知 》 、中國銀監(jiān)會 《 關于進一步加強信托投資公司監(jiān)管的通知 》 、中國銀監(jiān)會 《 關于進一步規(guī)范集合資金信托業(yè)務有關問題的通知 》 和 《 關于信托投資公司集合資金信托業(yè)務信息披露有關問題的通知 》 、中國銀監(jiān)會 《 信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法 》 。 21 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 保監(jiān)會 受益人 保險公司 受托人 獨立監(jiān)督人 托管人 不動產(chǎn)項目 申請委托資格 批準 委托合同 申請投資計劃 批準 指定 托管合同 監(jiān)督合同 管理 監(jiān)督受托人 監(jiān)督項目 劃撥資產(chǎn) 劃撥資產(chǎn)指令 保險投資計劃 ——保險投資計劃框架 22 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 保險投資計劃 ——保險投資計劃案例分析及優(yōu)劣勢分析 ? 公開資料顯示， 2023年 6月，泰康人壽旗下首家養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平區(qū)破土動工。 優(yōu)勢分析 ? 目前，政策松綁，但模式處于探索中，可嘗試創(chuàng)新； ? 資金成本低，和銀行貸款利率相當； ? 資金量大。保利地產(chǎn)此次公開發(fā)行 15000萬股，發(fā)行價為 /股，對應市盈率 ，網(wǎng)上發(fā)行占 8 0%，募集資金總額為 。 ? 資金使用時間長、分散風險 。 ? 對我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于缺乏多樣化的融資渠道，上市幾乎就變成企業(yè)做大做強的唯一途徑。 上市準備階段： 于 2023年開始謀劃香港上市，為配合上市，有如下準備： ? 2023年富力集團出資 15個億在珠江新城興建兩個超五星級酒店，以作為上市優(yōu)良資產(chǎn)。 ? 兩大著名投行幫助廣州富力地產(chǎn)股份有限公司完成 IPO，各募資 。 劣勢分析 ? 上市成本高，上市要求高； ? 維持上市公司地位成本更高； ? 上市地點選擇很重要。 境外 IPO——法律法規(guī) 目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)選擇香港上市，極個別有在新加坡上市。 32 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 買殼上市 ——優(yōu)劣勢、動態(tài)及總結(jié) 優(yōu)勢分析 ? 可以回避上市繁雜的手續(xù)、規(guī)避上市的限制 ； ? 時間短，首次上市一般需要三年的準備時間和上市輔導期，買殼上市則大大縮短了這個時間。買殼上市是一把雙刃劍，如果能合理選擇殼資源，處理好各種潛在問題，會成為一種好的進入資本市場的方式。 即所謂的“紅籌模式”。市場一直擔心中國政府會推出壓抑樓市炒風的措施，投資態(tài)度亦轉(zhuǎn)趨審慎，中國地產(chǎn)股頓時失去吸引力。 境外 境內(nèi) 造殼上市框架 這是一個典型的融資組合案例、其采用了海外私募＋發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券＝海外 IPO,這樣就保證了 IPO的成功率。 ? 費用比較高。 ? 華潤置地以 32億港幣收購華潤集團北京華潤大廈、上海華潤時代廣場以及深圳華潤中心一期和在建中的華潤中心二期用地。 39 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 借殼上市 ——總結(jié) ? 這種方式適合于集團＋上市公司的企業(yè)結(jié)構(gòu)； ? 集團可以通過上市公司這個融資渠道，進行資產(chǎn)的重組； ? 這種方式相對簡單，在目前海外發(fā)行 REITS相對較難，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金法尚未出臺的情況下，能簡單的將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變現(xiàn)，且不喪失對物業(yè)的控制 。 目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)還沒有存托憑證（ DR）上市。按照預期，在實現(xiàn)紅籌股發(fā)行 CDR后，藍籌股、外資股也將跟隨其后發(fā)行 CDR。 ? 現(xiàn)在內(nèi)地居民儲蓄達到六萬多億元人民幣，外匯儲蓄達到七百多億美元，中國的股民有六千多萬名，市場現(xiàn)有的品種不能滿足內(nèi)地居民投資的需要，因而發(fā)行新的投資品種給內(nèi)地的居民投資是很有潛力的 ，目前國內(nèi) A股市場能夠長期保持 30倍以上市盈率發(fā)行新股，而一家企業(yè)在 A股市場上市就可以創(chuàng)出幾十甚至上百億的市值，國內(nèi)資本市場驚人的融資能力吸引了諸如中移動、中聯(lián)通、上海實業(yè)、聯(lián)想集團及中信泰富等大公司，這些紅籌公司均表示有意在中國 A股預托證券市場上市。 ? 再融資新規(guī)實施到 2023年 7月底為止，據(jù)不完全統(tǒng)計，已有 96家上市公司實施了再融資或提出再融資意向； ? 其中有 81家選擇了針對特定投資者融資的非公開發(fā)行，比例高達 %； ? 另有 6家大盤股公司選擇了認股權與債券分離交易的可轉(zhuǎn)債； ? 7家公司選擇了公開增發(fā)； ? 選擇配股的僅有 2家。 ? 在 2023年再度發(fā)行可轉(zhuǎn)債，金額達 19億元。中國證監(jiān)會 2023年 3月公布實施 《 上市公司章程指引（ 2023） 》 ，明確規(guī)定除公開發(fā)行股份、向現(xiàn)有股東派送紅股、以公積金轉(zhuǎn)增股本外，上市公司還可以通過非公開發(fā)行股份增加資本。 ? 購買價款以京冠地產(chǎn)于 2023年 5月 31日的評估凈值 元為參考，雙方協(xié)商確定為 。 G冠城非公開發(fā)行 47 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 1上市再融資 ——非公開發(fā)行 ——優(yōu)劣勢 優(yōu)勢分析 ? 這種非公開發(fā)行股份的私募方式，既能完成了募集資金的任務； ? 又減少了對二級市場公眾投資者的沖擊； ? 還能夠引進戰(zhàn)略投資者提升公司治理， ? 且對公司無盈利要求，即使是虧損企業(yè)也可以非公開發(fā)行。 49 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 ? 目前市場上的可轉(zhuǎn)債，其持有人只擁有在一定時間內(nèi)依據(jù)約定的條件將債券轉(zhuǎn)換成的權利。 1上市再融資 ——分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 ——特點 優(yōu)勢分析 ? 具有債權融資的特點、融資成本低 ； ? 上市公司可以得到兩次融資機會； ? 符合金融市場的發(fā)展方向。一般而言，此時轉(zhuǎn)債持有人將選擇轉(zhuǎn)股。國內(nèi)尚未出臺產(chǎn)業(yè)基金法，但 2023年 9月 30日央行、銀監(jiān)會文件 “央四條” 提出，開展房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)試點。 ? 澳大利亞目前有 44個上市REITS。香港公開發(fā)售及國際配售分別獲得 496倍及 74倍認購；發(fā)售價以上限定價，每基金單位為 ，融資 33億港元（含物業(yè)抵押貸款 13億元）。據(jù)了解 ,鵬華前海萬科 REITs發(fā)行規(guī)模達到 30億元 ,一半用于購買前海萬科公館的資金收益權 ,另一半用于購買固定收益類的債券產(chǎn)品。 ? 這兩個案例被業(yè)界認為是國內(nèi) REITs的破冰之旅 ,也就意味著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級邁出了一大步 ,對整個房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級都將起到一定程度的促進作用。 第一種方式比較普遍，也被開發(fā)商廣泛適用，但國外投資者一般對投資運營時間較久的公司有顧慮。其中外資占 75％股份，國內(nèi)開發(fā)商占 25％股份。 ? 海外的控股公司，即可以作為房地產(chǎn)公司在融資的平臺，也可以作為開發(fā)商海外 IPO的資產(chǎn)和載體。 ? 取得了房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金； ? 土地采用溢價合作，開發(fā)商能獲得土地增值的大多數(shù)收益； ? 開發(fā)商仍為項目的實際管理者，并可得到規(guī)定的管理費用，業(yè)績突出時還有業(yè)績獎勵費； ? 外資主要為財務投資人，當項目收益能滿足投資者要求后，多余的利潤可以多分配給國內(nèi)開發(fā)商； ? 結(jié)構(gòu)靈活，每個項目公司可以設立不同的股份比例； ? 有利于國內(nèi)開發(fā)商的國際化； ? 對公司下一步海外上市奠定了基礎 。 動態(tài)： ? 2023年 6月 22日，商務部令 2023年第 6號 《 關于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定 》 ，宣布即日實施施行。 ?《 公司法 》 ?《 外商投資企業(yè)法 》 ?《 關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見 》 ?《 關于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定 》 等 法律法規(guī) 63 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 1房地產(chǎn)項目股權合作 ? 土地入股合作開發(fā)： 這是目前主流的方式。 ? 股權收購模式： 股權收購模式是指土地方將土地使用權變更到項目公司名下，開發(fā)商將項目公司的部分股權收購，達到間接取得土地使用權的目的，股權收購后，雙方按照注冊資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。 ? 技術輸出： 以向?qū)Ψ教峁╅_發(fā)商的技術，與對方合作，包括技術入股和固定收益兩種合作模式。 優(yōu)勢分析 劣勢分析 ? 不可否認的是，未來房地產(chǎn)市場會有更多的“聯(lián)盟”出現(xiàn)，其巨頭們的“集中度”與“占有率”會兇猛上升。 65 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 1房地產(chǎn)企業(yè)債券 房地產(chǎn)企業(yè)債券是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向社會借債籌措資金時，向投資者發(fā)行，并且承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權債務憑證。 ? 今年 1~7月，房企在國內(nèi)債券市場的融資規(guī)模出現(xiàn)井噴，據(jù)中信證券研究部統(tǒng)計，今年上半年有 54家房企發(fā)布國內(nèi)債券融資預案 ,再加上 7月份萬達、龍湖等公司債的發(fā)行， 1~7月房企債券擬融資規(guī)模將超過 2023億元。 ? 還具有建立信譽、透明度高等優(yōu)勢。該集團旗下?lián)碛腥疑鲜衅髽I(yè)，即上實控股（ ）、上實聯(lián)合（ ）和上實發(fā)展（ ），并成為多家上市企業(yè)的主要股東，上實的資金流和土地儲備量非常強勢。徐家匯中心項目占地面積為 ，總建筑面積為 ，綜合容積率為 ，地塊性質(zhì)為綜合性用地。此外，城開集團還在安徽合肥、江蘇昆山等地各有項目，上海內(nèi)外環(huán)間占地約 ；企業(yè)對資金的要求非常大。 優(yōu)勢分析 劣勢分析 ? 國內(nèi)目前有三萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，隨著房地產(chǎn)金融政策的變化，可以說，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)兼并和收購的時代到了。 ?《 關于企業(yè)兼并的暫行辦法 》 ?《 國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法 》 ?《 關于出售國有小型企業(yè)產(chǎn)權的暫行辦法 》 ?《 上市公司收購管理辦法 》 ?《 外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)暫行規(guī)定 》 ?《 外商投資企業(yè)投資者股權變更的若干規(guī)定 》 ?《 利用外資改組國有企業(yè)暫行規(guī)定 》 法律法規(guī) 69 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 1房地產(chǎn)典當 房地產(chǎn)典當，是房產(chǎn)所有者以其所擁有的具有完全所有權的房產(chǎn)作抵押向典當行借款，并在約定的時間內(nèi)付清本息，贖回房產(chǎn)的一種融資行為。 2023年 4月 1日開始實行的新 《 典當管理辦法 》 明確要求只有辦理了預售許可證才能辦理典當，這在一定程度上也提高了房產(chǎn)商典當融資的門檻。 對一些開發(fā)商來講，在沒有更好的融資渠道、或急需資金時，委托貸款是個很好的選擇。據(jù)信息顯示，這筆資金貸款的年利率達到 14%.而目前銀行的貸款一年期利率僅為 %左右。 ? 由于對預售條件的限制，甚至未來有可能取消商品房預售制度，其未來前景勘憂。主要出現(xiàn)了以下 2種具體方式： 國內(nèi)開發(fā)商 帶租約物業(yè) 租客 銀行 所有權 簽訂租約 租金 抵押貸款 抵押 貸款金額參照租約 ? 租賃融資，出租人與承租人租賃雙方對租賃物業(yè)簽訂長期租賃合同，出租人以長期租賃合同為依據(jù)，向金融機構(gòu)申請長期抵押貸款。通過回租，承租人既可以將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資金，又可以繼續(xù)占用、經(jīng)營原有固定資產(chǎn)，是改善企業(yè)財務狀況的一個好法。目前，國內(nèi)缺少與夾層貸款相關的法律，一般通過合同來界定。 ? 對外資來講，這部分資金能快速退出，能提高項目投資 IRR。 ? 目前，國內(nèi)缺少與夾層貸款相關的法律，一般通過合同來界定。相當于建筑承包商貸款給開發(fā)商，開發(fā)商按照合同還款并支付利息。買方信貸是對購買消費品的消費者發(fā)放貸款，賣方信貸是以分期付款單證作抵押，對銷售消費品的企業(yè)發(fā)放貸款。在銀行之后，北國投也考慮過發(fā)行蘋果社區(qū)短期消費信托，其想法