【正文】 房地產(chǎn)融資模式詳解 2023年 11月 xxxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （本報告內(nèi)容鑒于筆者知識廣度不夠，如有不對之處，請聯(lián)系經(jīng)營管理部補充、修改） 2 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 內(nèi)部融資主要包括： 轉(zhuǎn)讓出租固定資產(chǎn)、出售流動資產(chǎn)等方式。 股權(quán)融資主要包括： IPO、買殼上市、上市再融資、私募、 REITS、項目合作、房地產(chǎn)企業(yè)兼并等方式。 債權(quán)融資主要包括： 企業(yè)債券、銀行貸款、委托貸款、信托貸款等。 其他融資主要包括： 房地產(chǎn)預(yù)售、融資租賃、建筑企業(yè)墊資等。 一、房地產(chǎn)融資分類 房地產(chǎn)企業(yè)融資 外部融資 內(nèi)部融資 股權(quán)融資 債權(quán)融資 其他融資 3 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 二、房地產(chǎn)融資具體方式 1. 銀行貸款 2. 房地產(chǎn)信托融資 3. 保險投資計劃 4. 國內(nèi) IPO 5. 境外 IPO 6. 買殼上市 7. 造殼上市 8. 借殼上市 9. 存托憑證（ DR）上市 10. 中國預(yù)托證券 11. 上市再融資 12. 房地產(chǎn)基金 REITS 13. 房地產(chǎn)公司私募 14. 房地產(chǎn)項目股權(quán)合作 15. 房地產(chǎn)企業(yè)債券 16. 房地產(chǎn)企業(yè)收購和兼并 17. 房地產(chǎn)典當(dāng) 18. 委托貸款 19. 商品房預(yù)售（購房貸款） 20. 融資租賃 21. 夾層貸款 22. 建筑企業(yè)墊資 23. 賣方信貸 24. 房地產(chǎn)證卷化 25. 前沿貨幣合約 26. 房地產(chǎn)辛迪加 27. 通過保函和信用證融資 28. 反向抵押貸款 29. 權(quán)證 30. 其他融資方式－票據(jù)貼現(xiàn)、股票和債券抵押 4 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 銀行貸款 銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少有 60%以上的資金是來自國內(nèi)銀行系統(tǒng)。房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款。 ? 國內(nèi)銀行貸款： 受 “央行 121 號文件” 影響，房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款、土地儲備貸款受到嚴(yán)格限制，房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款要“四證齊全”。 ? 國外銀行貸款： 與國內(nèi)銀行相比，外資商業(yè)銀行條件略微寬松。目前外資銀行在國內(nèi)做房地產(chǎn)融資的種類主要有建筑貸款和開發(fā)貸款。開發(fā)貸款條件基本等同于國內(nèi)銀行（對個別優(yōu)質(zhì)項目可以有所寬松），貸款時間相對國內(nèi)銀行較快。 ? 銀團貸款： 又稱辛迪加貸款（ Syndicated Loan），是由獲準(zhǔn)經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的一家或數(shù)家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機構(gòu)參加而組成的銀行集團（ Banking Group）采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。貸款對象主要是國有大中型企業(yè)、企業(yè)集團和列入國家計劃的重點建設(shè)項目。 5 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 銀行貸款 ——發(fā)展趨勢 銀行貸款發(fā)展趨勢 ?中國建設(shè)銀行與中國華潤總公司 2023年 3月簽署 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議 》 ，根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行將為中國華潤總公司提供兩百四十五億元融資額度及更加全面的金融支持。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉標(biāo)志著雙方業(yè)務(wù)合作關(guān)系的全面提升，有利于促進共同發(fā)展，實現(xiàn)銀企雙贏。 ?中國建設(shè)銀行近期還分別與金地 (集團 )股份有限公司、中海地產(chǎn)股份有限公司在深圳舉行 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議 》 簽字儀式，雙方將攜手在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域進一步加強合作。此次雙方合作的范圍，將涵蓋項目貸款、短期融資債、個人住房按揭業(yè)務(wù)、結(jié)算網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、建經(jīng)咨詢服務(wù)、投資銀行業(yè)務(wù)、公積金業(yè)務(wù)和企業(yè)年金業(yè)務(wù)等金融服務(wù)種類。 案例分析 ? 銀行信貸將更加規(guī)范，對房地產(chǎn)項目審查更為嚴(yán)格。 ? 銀行將重點支持優(yōu)質(zhì)客戶、優(yōu)質(zhì)項目。 ? 銀行與優(yōu)質(zhì)客戶更深層次的合作。 ? 國內(nèi)銀行（如工商銀行、中行）開始推出收租物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，此種業(yè)務(wù)類似于外資銀行（如東亞銀行）的建筑貸款。 6 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 銀行貸款 ——融資方式的評價 ? 銀行貸款還會是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資方式，對實力雄厚的開發(fā)商來說，銀行貸款會變的更容易；而對中小開發(fā)商來講，銀行貸款會變的越來越困難。 ? 對大企業(yè)來講，應(yīng)注意進行與銀行更深層次、更廣闊領(lǐng)域的合作。 7 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 銀行貸款 ——相關(guān)的法律法規(guī) ? 《 中華人民共和國商業(yè)銀行法 》 ? 《 中華人民共和國擔(dān)保法 》 ? 《 貸款通則 》 ? 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 ? 《 中華人民共和國土地管理法 》 ? 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價法 》 ? 《 中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 央行第 121號文件 8 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 房地產(chǎn)信托融資 房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個和兩個以上委托人的合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為收益人的利益或特定目的，以不動產(chǎn)或經(jīng)營企業(yè)為主要標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。 ? 2023年 6月，央行出臺 121號文件后，房地產(chǎn)信托業(yè)異軍突起 ，據(jù)統(tǒng)計， 202 2023兩年全年各家信托公司共發(fā)行推出各類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品 204個。 ? 根據(jù)負(fù)債關(guān)系，可將房地產(chǎn)信托簡單分為債務(wù)型信托和權(quán)益性信托，債務(wù)型信托主要有貸款型信托，權(quán)益型信托主要有股權(quán)型信托和優(yōu)先購買收益權(quán)信托（又叫財產(chǎn)信托）。另外還有債務(wù)型和股權(quán)型組合而成的混合型信托。 9 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 委托人 信托公司 開發(fā)商 擔(dān)保人 委托資金 委托收益 信托貸款 償還貸款 提供擔(dān)保 房地產(chǎn)信托融資 ——貸款型信托框架 特點： 以信托貸款形式運作，貸款期限較短，對資金安全性要求高，單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制，融資成本高于銀行貸款。 10 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 房地產(chǎn)信托融資 ——貸款型信托案例分析 ? 2023年，北國投推出土地一級開發(fā)產(chǎn)品 ——北京 CBD土地開發(fā)整理資金信托計劃。 ? 通過該信托計劃，北京市朝陽區(qū)土地儲備整理分中心籌集到期限為五年的六億元資金。這筆資金被運用到朝陽區(qū)一級土地開發(fā)中。 ? 該信托貸款的擔(dān)保是由朝陽區(qū)財政所提供。目前該產(chǎn)品已經(jīng)順利運行完畢， CBD土地整理儲備分中心一直按期償還貸款的利息。 11 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 房地產(chǎn)信托融資 ——貸款型信托動態(tài)和評價 ? 雖然目前貸款型信托受到了政策的限制，但由于信托的創(chuàng)新能力強，此種信托方式仍會是最為普遍的一種房地產(chǎn)信托融資模式 。 動態(tài)： ? 銀監(jiān)會 212號文，和銀監(jiān)會 54號文陸續(xù)出臺后，（要求信托公司給房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計貸款信托計劃，要遵守商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)）由于此類業(yè)務(wù)與商業(yè)銀行具有強烈的重合性，該類業(yè)務(wù)面臨著很大的困難，與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)此類業(yè)務(wù)相比較具有明顯的局限性，在激烈的市場競爭中，不占任何優(yōu)勢。 12 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 委托人 信托公司 開發(fā)商股東 擔(dān)保人 委托資金 委托收益 收購股權(quán) 回購股權(quán) 提供擔(dān)保 房地產(chǎn)信托融資 ——股權(quán)回購型信托框架 特點： 信托資金用以收購開發(fā)商部分股權(quán)，到期后開發(fā)商回購，回報率在合同中固定。本方式可以幫助開發(fā)商補足自有資金，提供信用等級，有益于其后的銀行融資。 13 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 房地產(chǎn)信托融資 ——股權(quán)回購型信托案例分析 ? 2023年 12月中信信托發(fā)行一個億信托計劃，入股天鴻永業(yè)71％股權(quán)，信托計劃為期兩年，兩年后天鴻按約定價格回購股權(quán)。 ? 天鴻永業(yè)房地產(chǎn)公司為天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與瑞信 DLJ房地產(chǎn)基金共同設(shè)立的項目公司，開發(fā)的項目為北京團結(jié)湖瑞信中心。 ? 該信托貸款的擔(dān)保是由天鴻集團提供擔(dān)保。 14 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 房地產(chǎn)信托融資 ——股權(quán)回購型信托動態(tài)和評價 ? 雖然目前股權(quán)回購型信托受到了政策的限制，但由于此種信托方式采用股權(quán)方式，便于開發(fā)商以后再融資，其仍會是一種主要的房地產(chǎn)信托融資方式。 動態(tài)： 2023年后，出現(xiàn)的越來越多的一種房地產(chǎn)信托融資方式，是房地產(chǎn)開發(fā)商喜歡的信托方式。銀監(jiān)會 212號文和銀監(jiān)會 54號文對此種信托提高了發(fā)行條件，要求開發(fā)商 35％的自有資金、四證齊全。 15 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 房地產(chǎn)信托融資 ——夾層 信托融資模式 “夾層”（ mezzaninefinancing）指介于股權(quán)與優(yōu)先債權(quán)之間的投資形式。從資金費用角度來分析，夾層融資低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán) 的固定利率方式，對股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點；從權(quán)益角度來分析，其低于優(yōu)先債權(quán)，所以對于優(yōu)先債權(quán)人來講，可以體現(xiàn)出股權(quán)的優(yōu)點。這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。在我國的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中最初表現(xiàn)為混合融資，即以權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資。 ?福建聯(lián)華信托 2023年推出的 聯(lián)信 〃 寶利 7號通過信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國首個夾層融資信托產(chǎn)品。 聯(lián)信 〃 寶利 7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權(quán)，項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團各出資5000萬元，分別持有項目公司 20%的股份， 60%。而在 ， 聯(lián)信 〃 寶利 7號的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。外來資金的投資加上自有資金的進入構(gòu)成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進行設(shè)計，是我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。 案例分析 16 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 房地產(chǎn)信托融資 ——財產(chǎn)信托 融資模式 資產(chǎn)委托人提供具有較強變現(xiàn)能力的信托財產(chǎn)，委托給信托公司，設(shè)立財產(chǎn)信托。信托公司將信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，不需要額外的擔(dān)保，作為財產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過 200份的限制，是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。 ?2023年 11月 3日，籌劃良久的盛鴻大廈財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目由北京國際信托投資有限責(zé)任公司在民生銀行發(fā)售，用了 8天半就完成了 。 案例分析 17 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 房地產(chǎn)信托融資 ——房地產(chǎn)信托的優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析 ? 信托可使用在房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程； ? 費用雖然比銀行高，但比股權(quán)類融資低； ? 信托可以以股權(quán)方式進入房地產(chǎn)項目，可有利與項目再融資。 劣勢分析 ? 信托財產(chǎn)的登記問題。在實際操作中，開發(fā)商沒有把信托財產(chǎn)委托給信托公司，這樣對于信托公司和投資者風(fēng)險較大； ? 信托流動性差，不能上市交易； ? 變現(xiàn)能力差； ? 投資門檻高，受“ 200份， 5萬元”的限制。 18 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 房地產(chǎn)信托融資 ——信托最新動態(tài)和總結(jié) ? 銀行＋信托模式，會成為開發(fā)商主要融資組合，銀行的低成本與信托的靈活互相補充。 動態(tài)： ? 銀監(jiān)會 的“ 54號文” —— 《 關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 ， 54號文對股權(quán)回購方式提供了門檻，并要求房地產(chǎn)貸款嚴(yán)格執(zhí)行 212號文件的規(guī)定。 ? 銀監(jiān)會的“ 65號文“， 《 關(guān)于信托投資公司開展集合資金信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新試點有關(guān)問題的通知 》 政策鼓勵一批實力強、業(yè)務(wù)精的信托公司擴大業(yè)務(wù)、做大做強。對 200份、異地經(jīng)營等限制信托的條件有所松動。 19 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 房地產(chǎn)信托融資 ——信托相關(guān)的法律和法規(guī) ? “一法兩規(guī)” 《 中華人民共和國信托法 》 、 《 信托投資公司管理辦法 》 、 《 信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理辦法 》 。 ? 中國人民銀行 《 關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知 》 、中國銀監(jiān)會 《 關(guān)于進一步加強信托投資公司監(jiān)管的通知 》 、中國銀監(jiān)會 《 關(guān)于進一步規(guī)范集合資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知 》 和 《 關(guān)于信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)信息披露有關(guān)問題的通知 》 、中國銀監(jiān)會 《 信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法 》 。 20 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 保險投資計劃 保險投資計劃是保險資金進行不動產(chǎn)投資，目前險資進入房地產(chǎn)領(lǐng)域主要有兩種形式：通過權(quán)益性投資入駐地產(chǎn)股；通過養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。 ? 2023年 5月 1日保監(jiān)會令 2023年第 3號修訂了 《 保險資金運用管理暫行辦法 》 ，保險資金可運用于不動產(chǎn)投資，但保險集團（控股）公司、保險公司從事保險資金運用，不得有下列行為：投資不具有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報預(yù)期或者資產(chǎn)增值價值、高污染等不符合國家產(chǎn)業(yè)政策項目的企業(yè)股權(quán)和不動產(chǎn)；直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)；將保險資金運用形成的投資資產(chǎn)用于向他人提供擔(dān)保或者發(fā)放貸款，個人保單質(zhì)押貸款除外。 ? 截止 2023年 10月 30日，我國保險業(yè)的資產(chǎn)總量膨脹至 ,較年初增長 %，保險資金在我國數(shù)量龐大，一直以來缺少投資途徑。 21 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 保監(jiān)會 受益人