【正文】 、江西電視臺聯(lián)合推舉的江西地產(chǎn) 十年優(yōu)秀樓盤，綠野星城被上饒市房管局、上饒市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評為市民最喜愛的樓盤。 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 項目位 于上饒縣新行政中心的核心區(qū)，旭日北大道以西， 311 高速公路以北。 項目來歷 本項目是在 2021年 1月 28 日在上饒縣國土資源局以競拍的方式獲得土地的使用權(quán)。本項目計劃在 2021 年 10 月 1日開始銷售，預(yù)計第一期銷售住宅均價在 4000 元 /㎡，投入銷售在 12021 平方米，一期在 3 個月銷售回款在 3500萬元左右；整個項目的銷售在 28 個月之內(nèi)，預(yù) 計總銷售收入在 。 建造的過程和保證 本項目由本公司參股的江西宏城建設(shè)有限公司總承包，按市優(yōu)標(biāo)化工程進(jìn)行施工，主要做到確保工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全文明三個方面 。 2021年建筑業(yè)生產(chǎn)發(fā)展加快。 ⑵、 2021年狀況 大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，深化住房制度改革，實現(xiàn)住宅的商品化、社會DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 化，激活房地產(chǎn)市場。具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤，增長 %。具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤 ，增長220%。 19月，全市房屋新開工面積 2034812 平方米，比上年同期增長 %。其中：商住用地 33 宗地塊合計 ；居住用地 16宗地塊合計 。 房產(chǎn)商購置開發(fā)情況 2021－ 2021 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 萬平方米，平均每年 萬平方米。在住宅投資中用于經(jīng)濟(jì)適用房 8887萬元，平均每年 1777萬元。 ⑵、房屋竣工面積： 2021年是 萬平方米， 2021年達(dá)到 萬平方米，增長 %。 ⑵、一手房房屋銷售額： 2021－ 2021 年， 5 年中累計完成銷售額 億元，平均每年銷售 億元。 競爭對手和可比較案例 本項目處于上饒縣新行政中心核心圈之內(nèi)，暫無競爭對手。 ⑵、董高鋒：職務(wù)是總經(jīng)理，國家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，從事房地產(chǎn)行業(yè)13 年，在房地產(chǎn)領(lǐng)域擅長房地產(chǎn)投資分析、產(chǎn)品規(guī)劃、營銷策劃，在企業(yè)現(xiàn)代化管理方面有自己的獨(dú)到一面。 ⑹、黃興爐：職務(wù)是人事行政部經(jīng)理，從事房地產(chǎn)工作 10 年，在工作中思路清晰，善于協(xié)調(diào)各方關(guān)系。 計算后項目的總銷售收入約為人民幣 億元，其售價情況如下表： 成本費(fèi)用 項目成本費(fèi)用主要包括經(jīng)營成本、運(yùn)營費(fèi)用、修 理費(fèi)用、經(jīng)營稅金及附加等構(gòu)成： ⑴、經(jīng)營成本：經(jīng)營成本為開發(fā)建設(shè)投資按銷售比例（竣工進(jìn)度比例）進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，總成本為 ，各期分別為 、 萬元、 萬元； ⑵、運(yùn)營費(fèi)用：運(yùn)營費(fèi)用為建設(shè)及運(yùn)營過程中的管理費(fèi)用等開支，按銷售收入的 10%計提，各期分別為 、 、 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 萬元； ⑶、修理費(fèi)用：修理費(fèi)用為日常工器具的修理開支，按每期 10 萬元估算； ⑷、經(jīng)營稅金及附加：經(jīng)營稅金及附加按各期銷售收入計提 5%的營業(yè)稅，按 營業(yè)稅的 5%及 3%的比例計提城建稅及教育費(fèi)附加，各期分別為 萬元、 、 ； ⑸、土地增值稅：土地增值稅（住宅） 1%預(yù)征率，（店面） 5%預(yù)征率。 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 根據(jù)全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表可以測算以下財務(wù)指標(biāo)： ⑵、根據(jù)損益表可以測算以下指標(biāo)： 投資收益率 =利潤總額 /總投資 100% =（ ） 100% =% 投資利稅率 ＝（利稅總額／總投資） 100% =（ ） 100% =% 財務(wù)盈利能力分析 銷售面積盈虧平衡點(diǎn) =成本費(fèi)用合計 /平均銷售單價 *(%) DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 =*(%) = 銷售單價盈虧平衡點(diǎn) =成本費(fèi)用合計 /可銷售總建筑面積 *(%) =*(%) = /平方米。由于均為地方稅。 具體操作步驟如：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 A、對融資方的債務(wù)權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn) B、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。 C、破產(chǎn)風(fēng)險 D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法 回購的風(fēng)險 E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風(fēng)險。 C、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評估其DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 付款和還款能力。 公司宗旨與戰(zhàn)略：房地產(chǎn)綜合開發(fā)服務(wù)商。 5. 琳峰房產(chǎn)公司擁有品牌價值： 在本地城市擴(kuò)大基礎(chǔ)建設(shè)、拆遷安置、房地產(chǎn)銷售積累的大量客戶群，建立了琳峰公司良好口碑，這必將為琳峰房產(chǎn)帶來豐富的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。出讓面積約為 111 畝（以實際測繪面積為準(zhǔn)），出讓土地性質(zhì)為商住用地。 西片區(qū)住宅高層、小高層占項目用地土地面積的 60%左右。 該項目經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど探缑伺c山東省和當(dāng)?shù)厥?、縣政府所屬的資產(chǎn)中心洽談，在合法、平等、互惠互利的基礎(chǔ)上正在洽商優(yōu)惠政策事宜之中。 二、然后再開發(fā)東片區(qū)的 111畝的商住用地，酒店公寓及商業(yè)廣場，建筑面積 13 萬平方，造價大概 700元 /平方，總造價 。 用地性質(zhì)：商住宅用地。 四．周邊配套設(shè)施檔次與項目檔次存在差異，有待提高 ⑴．目前地塊周邊商業(yè)沒有大型市場和超市和商業(yè)經(jīng)營，無法滿足項目住宅中高檔品位的需求，需要全面提升； ⑵．項目距城市中心 0 公里， 路和 路及 路公交車將本項目和市DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 區(qū)相連。 ②．教 育：項目北面澳洲灑店，環(huán)球花園，中央財富廣場。 五．環(huán)境分析： DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 （ 1）區(qū)域環(huán)境：地塊位于政務(wù)區(qū)，汽車站，火車站廣場附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，周邊新建住宅項目漸趨增多，區(qū)域整體形象看好。 （ 5）競爭環(huán)境：作為居住高級區(qū)，規(guī)劃建造一批品級高體量較大的住宅項目，后期市場較激烈競爭中有優(yōu)勢。 ⑵．交通優(yōu)勢 項目地塊緊鄰火車站和 10 220 國道，火車站客運(yùn)業(yè)務(wù)將于近期運(yùn)營，對外交通便捷。同時大型居住社區(qū)也為區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施帶來了大量的終端消費(fèi)者。 3．機(jī)會點(diǎn)（ opportunity） ⑴．社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，外出務(wù)工者多，而且收入也在逐年提高，使城區(qū)市民購買力得到了有效的提高。 ⑵．近年來曹縣城經(jīng)濟(jì)有了很大的發(fā)展，但相對而言曹縣城本地居民對房價 的承受力還相當(dāng)受限。 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 ⑷．區(qū)域住宅三級市場并不活躍，購房自用仍然是曹縣城市民的主要購房目的，同時對房產(chǎn)的增值保值作用無明確認(rèn)識，房地產(chǎn)投資意識薄弱。 ⑵．客源職業(yè) ①．私營業(yè)主、個體經(jīng)營者； ②．曹縣城在外務(wù)工者； ③．曹縣本地政府公務(wù)員； ④．企業(yè)高級管理人員； ⑤．學(xué)校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工； DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 ⑥．曹縣本地效益較好的企業(yè)職工； ⑦．富裕進(jìn)城的農(nóng)民。一期確定以公務(wù)員階層為客源群體的引導(dǎo)者，以吸引帶動主力群體和其他購買力 群體的購買，從而達(dá)到提升本案品質(zhì)形象和順利去化目的； ⑴．公務(wù)員階層收入狀況：公務(wù)員階層在當(dāng)?shù)貙儆谥懈呤杖肴?群，年收入如圖。這類人群不全部是目前的需求者，但是很明顯他們具有更強(qiáng)的購買力，是市場的潛在需求者，主力房型需求為二房和三房，面積90110 平方米。年收入如圖。 企事業(yè)中層干部收入相對已步入穩(wěn)定期，因此存在購買大面積戶型的經(jīng)濟(jì)實力，但同時存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一 筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導(dǎo)致在對購買商品房的面積及戶型需求上相對均勻分布。少數(shù)私營主會考慮購買別墅。 務(wù)工類型 年限 年收入 家庭結(jié)構(gòu) 體力型 10 年 12 萬 單身、新婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭 專業(yè)型 5 年 4 萬以上 有未獨(dú)立子女家庭或 已婚 技術(shù)型 58 年 24 萬以上 已婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭 ③．未來需求：工薪階層鑒 于家庭收入的不足，需求主力戶型以二房及三房為主，面積 90120 平方米。 子女未獨(dú)立家庭：該類家庭由于主要家庭成員工作及收入相對穩(wěn)定，但同時存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導(dǎo)致該類家庭在對購買商品房面積及戶型需求上相對均勻分布。外出務(wù)工人員以體力勞動為主，決定了這個階層主導(dǎo)是中低收入階層，但從中分化出來的置業(yè)者，其外來收入高于一般曹縣人均收入，相對曹縣的房價水平，具備較強(qiáng)的購買力，同時處于對外出城市的向往和生活的習(xí)慣，往往會選擇在城市安居。 ⑸．具體房型的目標(biāo)客戶： DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 ①．二居室：新婚夫婦、單身一族、老年夫婦等； ②．三居室：經(jīng)濟(jì)較好的企事業(yè)職工、私營企業(yè)職員、一 般公務(wù)員、兩代同堂家庭； ③．四居室：經(jīng)濟(jì)收入超高階層、追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。 三 產(chǎn)品策略 1, 目標(biāo)消費(fèi)群需求分析 策劃思路 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前曹縣城已經(jīng)面市的住宅產(chǎn)品尚在發(fā)展階段（特別是中高檔產(chǎn)品、大型住宅社區(qū)），另外消費(fèi)者的消費(fèi)理念相對不是很成熟，大部分居民認(rèn)為小區(qū)的綠化、景觀、環(huán)境是一個中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件。 2．優(yōu)美的人文環(huán)境 百花匯聚，唐詩宋詞景觀小品營造古典文化意境。 3．提供大眾運(yùn)動空間、創(chuàng)造健康生活 社區(qū)居民提供開放的運(yùn)動場地，把健康的群眾體育、運(yùn)動、休閑開展在自家庭 院，倡導(dǎo)現(xiàn)代人健康文明的新生活。注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境質(zhì)量作為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。以點(diǎn)狀的組團(tuán)綠地、帶狀的林蔭步行道和局部 集中塊狀的綠地為主的居住區(qū)綠化系統(tǒng)，最大限度地發(fā)揮了綠地的均好性功效，滿足不同層次的居民活動的需求，將住宅群與綠色和水活動空間融為一體，貫穿可持續(xù)發(fā)展原則。 通過寓意唐詩宋詞的景觀小品，和四季不同的觀賞花卉，塑造風(fēng)花雪月、詩情畫意的意境，使項目的人問內(nèi)涵飽滿，充滿張力。 7．配套完善： 項目所在區(qū)域目前的配套設(shè)施較少，因此功能齊全、高起點(diǎn)的配套設(shè)施將成為我們打敗競爭對手的王牌之一。 ⑴．硬件 在小區(qū)內(nèi)安裝紅外線周界和可視系統(tǒng)；并在每棟樓的入戶口安裝對講 系統(tǒng)，確保安全。合理規(guī)劃商業(yè)、會所、幼兒園、居住等功能區(qū)，各功能分區(qū)明確，互不干擾，平面組織科學(xué)，結(jié)構(gòu)造型經(jīng)濟(jì)合理，使用方便。 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 4．生態(tài)性 對自然條件的關(guān)注成為在設(shè)計中情趣與感性表現(xiàn)的基礎(chǔ)。應(yīng)充分考慮區(qū)域氣候特點(diǎn)和項目地形地貌的特點(diǎn)，利用低洼水塘，挖掘水景資源，創(chuàng)造出優(yōu) 美舒適的現(xiàn)代居住環(huán)境景觀。 文化宅苑 針對富裕階層，利用其對權(quán)利、文化的特殊情結(jié)，滿足其與官親近、附 庸風(fēng)雅的心理需求。為了小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，日照充足，應(yīng)適當(dāng)降低建筑密度，把容積率控制在 ，高層住宅不宜開發(fā)過多，宜主要集中在北部和后期開發(fā)的地塊東部，充分利用日照間距有利條件 ，但相對會增加銷售的難度。 3．綠化景觀環(huán)境：原則是努力改善小區(qū)的生態(tài)環(huán)境。 ⑵．區(qū)位位于政務(wù)區(qū)住宅板塊的核心地段，未來的城市核心，市政規(guī)劃的重點(diǎn)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價值，市場前景看好。 ⑺．人文唐詩宋詞將人們帶入中國傳統(tǒng)文化的鼎盛時期，為人們構(gòu)造一幅華麗、多樣、繁榮、淳厚、雅俗共賞的人文畫卷。 ⑶．三期以百花為主推賣點(diǎn)，利用普通民眾（工薪階層 ）的趨同和趨高心理，同時糅合現(xiàn)代時尚元素，塑造一個都市花園理想生活空間。而不會耽誤工期，不會導(dǎo)致項目無法按期交付使用。 管理規(guī)范性 公司經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)。對投資計劃的財務(wù)設(shè)置合理的規(guī)劃，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測。同時，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 以來便是房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場作為后盾。通過這種渠道籌措的資金開發(fā)商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發(fā)商設(shè)定的硬性門檻