【正文】 （ 1+r′） n’1] =P*r′[(1+r)n+(1+r)n1]*（ 1+r′） nn1／ {[(1+r)n1]*[（ 1+r′） nn11]} 例如：某客戶借款 10萬元，期限為 120月，月利率為 1%，還款 3個月后，利率調(diào)整為 %，此時若固定還款期限，則其還貸變化為： 原來每個月的還款額是： ￥ 1, 剩下的 117個月，每月的還款額為：￥ 1, ⑵ 固定還款額，調(diào)整期限 由于 月還款額不變 ， 即 m=m′則 ： P′*r′（ 1+r′） n’/[（ 1+r′） n’1]=P*r(1+r)n/[(1+r)n1] 變換后可以得到 n′=log(1+r′){r*(1+r)n/[r*(1+r)nr′*(1+r)n+r′*(1+r)n1]} 例如：某客戶借款 10萬元，期限為 120月，月利率為 1%，還款3個月后，利率調(diào)整為 %，此時若固定還款額，則其還貸變化為： 原來每個月的還款額 是： ￥ 1, 保持每月還款額不變，則還款期限變?yōu)? 實際上，上述計算如果有償還清單則是非常簡單的。期前還貸對貸款人的不利主要體現(xiàn)為： ⑴破壞了放款人的貸款組合安排，影響了銀行的資金計劃； ⑵從借款人清償?shù)街匦抡业娇蛻粜枰欢〞r間，資金閑置造成放款人利息損失； ⑶期前還款通常發(fā)生在市場利率下調(diào)時期，期前還款使放款人的利息收入減少。 第四章 個人住房貸款 ? 概述 ? 個人住房貸款的申請、審查和審批 ? 個人住房貸款的發(fā)放 ? 個人住房貸款的貸后管理與貸款償還 第一節(jié) 概述 一、個人住房貸款的概念和特點(diǎn) 個人住房貸款 是指 放款人向借款人發(fā)放的各種用于購買住房的貸款 。 ⑵個人住房貸款必須設(shè)立擔(dān)保 個人住房必須設(shè)立擔(dān)保，主要是因為住房貸款的貸款額大、期限長，銀行的或有風(fēng)險較大。從法律的角度而言， 抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種 ，抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立并不一定需要完全物權(quán) —— 用益物權(quán)如使用權(quán)等也可以設(shè)立抵押權(quán) 。特別是在利率非完全市場化的國家，個人住房貸款的政策性特點(diǎn)更加明顯。企業(yè)單位的政策性住房貸款事實上是單位福利的一種，主要也是貼息貸款，即單位為本單位的職工購房提供貸款貼息，以獎勵其忠誠服務(wù)。 三、我國個人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 我國個人住房貸款業(yè)務(wù)雖然 起步晚 ，但 發(fā)展極為迅猛 ，至目前除 4大國有商業(yè)銀行外，中信實業(yè)、民生、交通、光大、浦發(fā)、招商等銀行都已廣泛開展此類業(yè)務(wù)，參與的貸款主體迅速增加；貸款規(guī)模發(fā)展相當(dāng)迅猛， 6年增長 60倍，尤其是最近幾年，自營性住房貸款增加最為突出，如 2020年 6月個人住房貸款余額達(dá)到 6600億元，年底就達(dá)到了 8200億元；個人住房貸款涉及的地區(qū)和人群逐漸擴(kuò)張，但仍然以東部中心城市和較高收入者為主。 借款人資格的認(rèn)定主要是要 確認(rèn)其 身份真實、合法 ，確認(rèn)其具有較好的 可信度和償債能力 。 主要考察房價收入比和還貸收入比兩個指標(biāo)。 （質(zhì)）押擔(dān)保方式擔(dān)保的需要簽訂抵（質(zhì)）押合同，并按規(guī)定辦理有關(guān)公證和抵押登記、保險手續(xù)。 ，要開立開發(fā)商保證金存款專戶。在利率調(diào)整時，若剩余期限在一年內(nèi)的仍按合同利率執(zhí)行；若剩余期限超過一年，則在次年 1月 1日起執(zhí)行新利率，因此 必須分段計算還貸清單 。 累進(jìn)償還法的分析過程 假設(shè)貸款總額為 P，按月償還，期限為 n，月利率為 r，還款額每月均按 d增加 ，則有： P=M1(1+r)1+M2(1+r)2+M3(1+r)3……+M n(1+r)n （ 1） 而 M2=M1(1+d) M3=M1(1+d)2 …… Mn=M1(1+d)n1 將各個 M代入（ 1） ，則有： P=M1[(1+r)1+(1+d)(1+r)2+(1+d)2(1+r)3+……+(1+d) n1(1+r)n] （ 2） （ 2）兩邊同剩以 (1+d)(1+r)1，則有： P(1+d)(1+r)1=M1[(1+d)(1+r)2+(1+d)2(1+r)3+……+(1+d) n(1+r)n1] （ 3） （ 2）－（ 3） 得： P[1－ (1+d)(1+r)1]=M1[(1+r)1－ (1+d)n(1+r)n1] 則 M1=P[1－ (1+d)(1+r)1]／ [(1+r)1－ (1+d)n(1+r)n1] 即 M1=P(1+r)n（ d－ r）／ [(1+d)n－ (1+r)n] Mi=M1*（ 1+d） i1 提前還款的處理已講過，不再重復(fù)。 ⑶ 房屋抵押權(quán)的設(shè)立與變更 以房屋的所有權(quán)證抵押 的，抵押的設(shè)立是通過產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)在 《 房屋所有權(quán)證 》 上 作 他項權(quán)利記載 ，并同時向抵押權(quán)人頒發(fā) 《 房屋他項權(quán)證 》 ；以預(yù)售房屋或在建工程作抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在 抵押合同 上作記載 。 以土地上建筑物并依法獲得土地使用權(quán)作抵押的，要到土地管理部門的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)或房地合一的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記。 對違約貸款的處理包括 9種基本方式 。 。 三、清戶撤押 借款人清償全部貸款本息后， 銀行應(yīng)及時通知借款人（及保證人），持有效證件辦理清戶撤押手續(xù) 。 ⑴土地使用權(quán)抵押登記申請 ⑵土地使用權(quán)抵押登記和變更登記 第四節(jié) 個人住房貸款貸后管理與貸款償還 一、貸后檢查及違約處理 貸后檢查 包括以下內(nèi)容： ⑴借款人依合同約定歸還貸款本息情況； ⑵借款人有無騙取銀行信用行為； ⑶借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還貸能力的因素變化情況； ⑷保證人保證資格和保證能力的變化情況； ⑸抵押物保管及其價值變化情況； ⑹項目工程進(jìn)度和抵押預(yù)登記和正式登記落實情況； ⑺有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性和有效性情況； ⑻貸款資產(chǎn)風(fēng)險程度、變化及其發(fā)展趨勢； ⑼其他關(guān)系放款人債權(quán)實現(xiàn)和保障的內(nèi)容。 以期房抵押的 ，放款人與抵押人應(yīng)持合法的房屋買賣合同到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)，以 防止開發(fā)商重復(fù)銷售同一房屋 。具體程序如下： ⑴登記時限 抵押當(dāng)事人必須在抵押合同簽訂的 30天內(nèi) ，向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請抵押登記，登記機(jī)關(guān)對申請及提交的文件審核合格后，應(yīng)在 15個工作日內(nèi) 作出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)， 抵押合同在生效日為登記之日 。 M=P*r(1+r)n／ [(1+r)n－１ ] （遞減還款法） 每月還款額 =貸款本金 /貸款期月數(shù) +（本金－已歸還本金累計額） *月利率 請注意，與本息均還法不同！ 累進(jìn)償還法 是指貸款期內(nèi) 分段按一定比例遞增還款額 ，但每年或每幾年內(nèi)的各個月均按相等的金額（即先息后本法）歸還本金和利息。 貸款期限最長不超過 30年。 《 房屋買賣合同 》 正本、抵押登記證明文件（或房屋他項權(quán)證）、抵押物保險單正本交放款人保管，需要借用應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)并在規(guī)定的時間內(nèi)交還放款人保管。 四、貸款審批 經(jīng)上述程序后，同意貸款的按照規(guī)定的程序上報審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)通知借款人進(jìn)行相關(guān)程序；不同意的，應(yīng)將申請人的所有材料退還。 一般來講，借款人需要提交的證件包括： ⑴身份證件； ⑵放款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明； ⑶符合規(guī)定的購買房屋合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件； ⑷抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、抵押物估價證明； ⑸保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及其資信證明； ⑹以儲蓄存款為自籌資金的需提供銀行存款憑證； ⑺以住房公積金作為自籌資金的，需提供公積金管理部門批準(zhǔn)動用公積金存款的證明； ⑻放款人要求提供的其他文件或資料 二、貸款審查 貸款 審查的內(nèi)容 主要包括 ： ⑴核驗借款人申請表； ⑵核實借款人購房行為、購房合同的真實性與合法性，防止借款人和開發(fā)商合謀騙取貸款； ⑶審核借款人的收入情況，對借款人所提供的收入證明的真實性進(jìn)行仔細(xì)審查核實，以保證借款人有足夠的償還貸款本息的能力； ⑷對擬抵押的房屋或土地進(jìn)行實地勘察，在必要時請相關(guān)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估； ⑸審查