【正文】 場上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價格 ——利率。 二、未來值 未來值 就是存款經(jīng)過一段時間后的價值，包括 本金 和 利息 。 復(fù)利 則 是根據(jù) 利息計算周期 ，將每個周期的利息都作為下一期的本金的組成來計算下一個生息周期的利息 。 不同復(fù)利周期同樣數(shù)量（ 100元）的貸款未來值比較 計算方法 未來值及其比較 1年 10年 未來值 比一年復(fù)利多 % 未來值 比一年復(fù)利多 % 一年復(fù)利 半年復(fù)利 月復(fù)利 連續(xù)復(fù)利 110 ⑵ 精算模型（復(fù)雜計算） 粗算模型簡單地 把年利率分解成為更小復(fù)利周期利率 ，影響了同樣一筆貸款在不同復(fù)利計算周期下的 等效性 ，在借款期限較長的情況下嚴(yán)重影響借款人利益。 三、未來收益的貼現(xiàn) 未來值 是資金未來價值的計算，同樣地，我們也可以計算 未來某個時候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來的收益價值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價值 ，這種計算稱為 未來收益的 貼現(xiàn) ，其 計算參數(shù)是貼現(xiàn)率 。 未來收益的貼現(xiàn)值 與 投資初值 的比較判斷房地產(chǎn)的投資價值 未來收益的貼現(xiàn)計算為我們對房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過比較 在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小 ，我們就能進(jìn)行簡單的價值判斷，從而得到某項投資是否合理的結(jié)論。 例如：有所房子第一年有 1萬元收益，第二年有 2萬元收益，第三年有 2萬元收益，第四年有 2萬元收益，第四年還可以按 12萬元賣出，而現(xiàn)在需要 10萬元買這所房子。 第四節(jié) 資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是任何經(jīng)濟實體進(jìn)行經(jīng)營過程中必須十分注重的財務(wù)指標(biāo)之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營為最。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購房者了，這時，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。 這里， IN 為房屋第 N年的收益， IN‘為房屋的終值 。 一、信貸和擔(dān)保貸款的定義與區(qū)別 信貸 就是借款人由于自己的良好市場信譽，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動。 在實踐中，擔(dān)保貸款有 4種基本形式： 擔(dān)保貸款的 4種基本形式 ⑴ 保證貸款 （狹義的擔(dān)保貸款） —— 在借款人出現(xiàn)違約時，由第三人（擔(dān)保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式； ⑵ 質(zhì)押貸款 —— 是指借款人或第三方將等價的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系； ⑶ 抵押貸款 —— 抵押貸款是指房屋所有人或購買人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。 二、抵押貸款 抵押貸款 是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最主要的內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細(xì)節(jié)多，貸款周期較長，管理比較復(fù)雜。 目前我國房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時 應(yīng)注意以下問題 ： ⑴共有房屋的抵押 共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。在需要拍賣時添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 物上請求權(quán) 包括 ： ⑴停止侵害請求權(quán) ⑵請求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保 ⑶消除危險請求權(quán) ⑷排除妨礙請求權(quán) ⑸損害賠償請求權(quán) 當(dāng)?shù)盅喝诉`約不按時償還借款時，抵押權(quán)人可以依法進(jìn)行處置，包括 折價、拍賣和變賣 等，其中 拍賣 是最常用的公開處置方式，是一個嚴(yán)格的法律過程 。 ⑵ 房屋拍賣后的清償順序 房屋拍賣所得的 清償順序 是： A支付處分抵押房屋的費用， B扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款， C償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金， D剩余金額返還抵押人， E若拍賣所得不足于支付前三項費用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。 期房 是尚未竣工的 預(yù)售房屋 ，其抵押應(yīng)做二次登記： 一是簽訂抵押貸款合同時的 期樓抵押登記 ； 二是房屋竣工在通過質(zhì)量檢查和驗收后的 房屋抵押登記 。 ⑴ 質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán) ⑵質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán) ⑶質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財產(chǎn)的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務(wù) ⑴ 質(zhì)押與抵押的 共同點 A都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式； B都以取得所押財產(chǎn)的價值為目的； C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離； D都以所押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償。 D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。 ⑵出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù) 法律上對出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。 對個人住房質(zhì)押貸款的 質(zhì)押標(biāo)的 主要為各種債券和存款單，其 標(biāo)的范圍的效力包括 ： 憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請求權(quán)及其他權(quán)利 。 ⑶ 保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系 ，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書面合同，確定對主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。 ⑴ 被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額； ⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限； ⑶保證的方式； ⑷保證擔(dān)保的范圍； ⑸保證期限，以及雙方認(rèn)可的其他事項。 ⑵保證的性質(zhì) A人身性 B從屬性 C代償性 D轉(zhuǎn)移性 E獨立性 ⑴ 保證人須具有民事主體資格 ⑵保證人須具有代為清償債務(wù)的能力 ⑴ 公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍 ⑵企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍 ⑴ 保證合同的概念 保證合同 即保證人與債權(quán)人訂立的，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時，代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。 保證債務(wù)履行的第三方為 保證人 ，其債務(wù)被擔(dān)保履行的 債務(wù)人為被保證人 。 我國的 《 擔(dān)保法 》 對質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實踐中質(zhì)押物主要是指各種 債券和 存款單 等有價證券。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。 B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。質(zhì)權(quán) 是債權(quán)人享有的通過占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利 。 因此，房地產(chǎn)抵押必須進(jìn)行 抵押登記 ，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護(hù)。實踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的委托方， 抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。 抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。 ⑶房改房的抵押 “房改房”可以抵押，但抵押估價受到較大限制；不同類型的房改房，其評估價差異較大。 抵押貸款的操作流程 抵 押 房 屋 實 物 認(rèn) 定 產(chǎn) 權(quán) 證 書 的 驗 證 售房公司資質(zhì)審定 所有權(quán)驗證 產(chǎn)權(quán)證書 同實物的核驗 所有權(quán)歷史變化 共有人、租賃人調(diào)查 其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查 土地使用證、 規(guī)劃許可證、 銷售許可證 房 屋 價 值 評 估 確 定 抵 押 價 值 填 寫 抵 押 房 屋 清 單 簽 訂 抵 押 貸 款 合 同 辦 理 房 屋 抵 押 登 記 合 同 終 止 抵押物建設(shè) 抵押物使用 房 屋 產(chǎn) 權(quán) 登 記 按約還款 歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證 違約處置 拍賣抵押物清償 抵押貸款合同管理流程 選 擇 借 款 合 同 格 式 固定資產(chǎn)類 流動資產(chǎn)類 借 款 合 同 的 書 寫 審 核 借款申請書 抵押合同 借款合同 審批資料 借款合同報審單 借 款 合 同 簽 章 借款人簽章 擔(dān)保人簽章 經(jīng)辦行簽章 借 款 人 及 抵 押 合 同 公 證 借 款 合 同 抵 押 合 同 編 號 分 發(fā) 借款合同變更 借款合同解除 借款合同終止 借款合同違約 抵押合同 借 款 合 同 保 管 法院 裁決 可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn) 包括： ⑴依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的 國有土地使用權(quán) ； ⑵企業(yè)、公司、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等 建筑物 ； ⑶依法獲得的 房屋期權(quán) ； ⑷依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他 地上定著物 ； ⑸依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的 土地使用權(quán) 。 ⑷ 質(zhì)押（或抵押） +保證貸款 —— 指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。 擔(dān)保貸款 是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動。 當(dāng)上式的年收益為稅后收益時，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率 。 三、有效收益率 有效收益率 是指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。 一、資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是指 該項資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項資產(chǎn)價值總額的比值 ，說明整個資產(chǎn)的收益水平。計算過程是這樣的： 因為現(xiàn)值計算公式涉及到 指數(shù)運算 ，求得貼現(xiàn)率的運算相對較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)幾個貼現(xiàn)率水平來計算，如5%,10%,15%， 20%，則計算結(jié)果如下：（表 2— 4） 表 24 不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較 年份 收益 貼現(xiàn)因子 1/（ 1+i） n 貼現(xiàn)值（萬元） FVn/ （ 1+i） n 5% 10% 15% 20% 5% 10% 15% 20% 1 2 3 4 4 1 2 2 2 12 總計 凈現(xiàn)值 結(jié)論