【正文】 除合同的權(quán)利 《 保險(xiǎn)法 》 規(guī)定：“除本法另有規(guī)定或另有約定外，保險(xiǎn)合同生效后 ， 投保人可以解除保險(xiǎn)合同 。 保險(xiǎn)合同的 終止 是指保險(xiǎn)合同關(guān)系的消滅，包括 —— ⑴ 自然終止 ⑵義務(wù)已履行而終止 ⑶協(xié)議注銷而終止 ⑷違約失效而終止 第四節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品 房地產(chǎn)作為一種存在時(shí)間相當(dāng)長(zhǎng)的資產(chǎn)，必然面對(duì)各種不確定因素，即要面向各種風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，因此房地產(chǎn)保險(xiǎn)就成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程中非常自然的避險(xiǎn)選擇。 ⑴因房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)和占有權(quán)而引起的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) ⑵房屋設(shè)計(jì)、建造、銷售及服務(wù)過程中的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)的 信用風(fēng)險(xiǎn) 是指房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者或消費(fèi)者，由于各種原因未能按時(shí)履行還貸義務(wù)而給貸款人（抵押權(quán)人）造成損失（或者是或有損失）的情形。但目前我國(guó)還沒有形成完善的保險(xiǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)，特別針對(duì)房地產(chǎn)的保險(xiǎn)產(chǎn)品少之又少。 企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)相關(guān)內(nèi)容包括 —— ⑴ 投保人 對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的擁有保險(xiǎn)利益的 法人單位主體，都可以成為企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的投保人，包括企業(yè)、事業(yè)單位、更加機(jī)關(guān)、團(tuán)體等。 ? 房屋兩全保險(xiǎn) ：以交納保險(xiǎn)儲(chǔ)金的形式投保，保險(xiǎn)期滿后，無論是否發(fā)生賠付，保險(xiǎn)人都將投保人所交的保險(xiǎn)儲(chǔ)金退還給投保人，因此是具有保險(xiǎn)與儲(chǔ)蓄雙重功能的品種。 建筑工程一切險(xiǎn) 簡(jiǎn)稱 建工險(xiǎn) ，是以承包合同價(jià)格或概算價(jià)格為保險(xiǎn)金額，承保以土木建筑為主體的工程在整個(gè)建設(shè)期間由于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失和列明責(zé)任的保險(xiǎn)。 ? 第三者責(zé)任 ： 指保險(xiǎn)期間由于意外事故造成工地及工地附近的第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人進(jìn)行賠償?shù)呢?zé)任。 ⑸ 保險(xiǎn)費(fèi)率 保險(xiǎn)費(fèi)率一般根據(jù)工程規(guī)模、保險(xiǎn)期限、工程的危險(xiǎn)程度決定。 雇主責(zé)任保險(xiǎn) 是以 被保險(xiǎn)人即雇主 所雇傭的 雇員 在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，從事與其職業(yè)有關(guān)的工作時(shí)，由于遭受意外或患職業(yè)病所致傷殘或死亡，被保險(xiǎn)人（雇主）根據(jù)法律或雇傭合同應(yīng)承擔(dān)的醫(yī)藥費(fèi)及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任為承保風(fēng)險(xiǎn)的一種責(zé)任保險(xiǎn)。有三個(gè)顯著特點(diǎn) ? 屬于技術(shù)性較強(qiáng)的工作導(dǎo)致的責(zé)任事故 ? 在本職工作過程中的責(zé)任 ? 既與人的因素有關(guān)，也受物質(zhì)條件影響 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) ： 即 職業(yè)賠償保險(xiǎn) 或 業(yè)務(wù)過失責(zé)任保險(xiǎn) 。 ⑶ 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的承保與理賠 ? 承保 ： 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)屬于 團(tuán)體險(xiǎn) ，保險(xiǎn)人只接受 團(tuán)體投保 。 這種因產(chǎn)品因素而創(chuàng)造出來的保險(xiǎn)就稱為 產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn) 。 四、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保證保險(xiǎn) 保險(xiǎn)公司提供的 保證 業(yè)務(wù) 是特殊的保證服務(wù)，它是由保險(xiǎn)人以保證人的身份為被保證人向權(quán)利人提供的信用擔(dān)保行為，因此并不是完全意義上的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。 保證業(yè)務(wù)與信用保險(xiǎn)實(shí)際上都是以義務(wù)人的信用風(fēng)險(xiǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的， 當(dāng)權(quán)利人投保時(shí)，就是信用保險(xiǎn)； 當(dāng)義務(wù)人“投保”時(shí)，就是保證業(yè)務(wù) 。具體保險(xiǎn)產(chǎn)品包括 —— ? 履行合同保證保險(xiǎn) ? 投標(biāo)保證保險(xiǎn) ? 預(yù)付款保證保險(xiǎn) ? 維修保證保險(xiǎn) ⑵ 貸款購(gòu)房保證保險(xiǎn) 購(gòu)房貸款保證保險(xiǎn) 是以購(gòu)房者的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。在房地產(chǎn)銷售中，分期付款是通常的慣例，賣方經(jīng)常承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn) ——購(gòu)房者不按時(shí)繳清購(gòu)房款，從而有可能使開發(fā)商陷入經(jīng)營(yíng)困境。（ 具體運(yùn)作過程請(qǐng)復(fù)習(xí)以前學(xué)習(xí)內(nèi)容。 ⑴保險(xiǎn)責(zé)任 在工作期間意外致殘、意外身故等。 屬于購(gòu)房者購(gòu)買的特殊壽險(xiǎn)。具體規(guī)定內(nèi)容包括 —— ⑴ 貸款者定期壽險(xiǎn) ? 投保人 借款人或公積金委托銀行 ? 被保險(xiǎn)人 借款人 ? 保險(xiǎn)責(zé)任 因病或意外致被保險(xiǎn)人全殘或死亡 ? 除外責(zé)任 被保險(xiǎn)人故意的不當(dāng)行為 ? 保險(xiǎn)期限 與借款期限相同 ? 保險(xiǎn)金額 即時(shí)保險(xiǎn)金額，即借款余額 ? 保險(xiǎn)費(fèi)及其繳交 根據(jù)借款期限與借款余額計(jì)算，一次性躉交。 一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的投保與承保 房地產(chǎn)保險(xiǎn)作為新興的、發(fā)展非常迅猛的保險(xiǎn)產(chǎn)品，因?yàn)槠湓谏婕柏?cái)產(chǎn)、責(zé)任、信用和人身等不同領(lǐng)域，投保人、被保險(xiǎn)人、受益人多種多樣而且關(guān)系復(fù)雜，保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值經(jīng)常變化，保險(xiǎn)合同經(jīng)常需要修正等等方面表現(xiàn)出來的特殊性，房地產(chǎn)的相關(guān)保險(xiǎn)的 投保 就具有與別的一般保險(xiǎn)產(chǎn)品不太相同的特點(diǎn)， 承保過程也有其突出的規(guī)范和規(guī)則。 ⑶程序 ? 市場(chǎng)調(diào)查 ——掌握有關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品和保險(xiǎn)人的信息 ? 決定投保產(chǎn)品和選擇保險(xiǎn)人 ? 向保險(xiǎn)人發(fā)出投保要約 ⑴ 概念 承保是保險(xiǎn)人與投保人協(xié)商和簽訂保險(xiǎn)合同的過程，是保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)，是保險(xiǎn)公司服務(wù)管理水平的充分體現(xiàn)，對(duì)保險(xiǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)揮保險(xiǎn)的穩(wěn)定器作用最為重要。 ⑴防災(zāi)的主體是投保人或被保險(xiǎn)人 ⑵防災(zāi)的對(duì)象是保險(xiǎn)標(biāo)的 ⑶防災(zāi)的依據(jù)是保險(xiǎn)合同的約定 ⑷防災(zāi)的手段是向投保人或被保險(xiǎn)人提出建議、規(guī)勸 保險(xiǎn)防災(zāi)防損是社會(huì)防災(zāi)防損的重要組成部分，但其監(jiān)督手段力度有限，應(yīng)充分發(fā)揮全社會(huì)的相關(guān)機(jī)構(gòu)的作用，提高意識(shí)。 ⑴ 概念 索賠 就是被保險(xiǎn)人或受益人在保險(xiǎn)事故發(fā)生，保險(xiǎn)標(biāo)的遭受損失時(shí)，按照保險(xiǎn)合同規(guī)定，向保險(xiǎn)人請(qǐng)求賠償?shù)男袨椤? ⑵原則 ? 重合同、守信用 ? 實(shí)事求是 ? 主動(dòng)、迅速、準(zhǔn)確合理 ⑶程序 ? 接受出險(xiǎn)通知，立案編號(hào) ? 審核保險(xiǎn)責(zé)任 ? 進(jìn)行損失調(diào)查 ? 賠償、給付保險(xiǎn)金 ? 損余處理和代位追償 。 ⑵程序 ? 發(fā)出出險(xiǎn)通知 ? 采取措施盡力救助 ? 提供索賠文件 ⑶索賠時(shí)效 我國(guó)規(guī)定，被保險(xiǎn)人或受益人的索賠時(shí)效為：自其知道保險(xiǎn)事故發(fā)生之日起， 財(cái)險(xiǎn) 2年 內(nèi)不行使而失效 ； 壽險(xiǎn) 5年 內(nèi)不行使而失效 。 三、房地產(chǎn)保險(xiǎn)索賠與理賠 不管如何采取防災(zāi)防損措施，既然存在風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)事故必然就有可能發(fā)生，一旦發(fā)生了保險(xiǎn)事故，就會(huì)產(chǎn)生 索賠、理賠 等相關(guān)業(yè)務(wù)。 核保的主要內(nèi)容包括 ——審查投保人資格，審核保險(xiǎn)標(biāo)的、保險(xiǎn)金額，確定保險(xiǎn)費(fèi)率，審核被保險(xiǎn)人信譽(yù)。當(dāng)然，不是受到保險(xiǎn)人的強(qiáng)迫，而是其他利益主體的制約。 第五節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)作 保險(xiǎn)服務(wù) 是特殊商品，其經(jīng)營(yíng)的監(jiān)管非常正規(guī)、嚴(yán)格，屬于 “ 特許經(jīng)營(yíng) ” ， 保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展當(dāng)然也受到嚴(yán)格的規(guī)管：從市場(chǎng)準(zhǔn)入、產(chǎn)品開發(fā)、經(jīng)營(yíng)者的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管制、制度建設(shè)，到具體的經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，都受到當(dāng)局的適當(dāng)規(guī)管和制約，受到法律的嚴(yán)格限制和約束。 目前，我國(guó)住房公積金貸款發(fā)展迅速，按規(guī)定，借款人必須購(gòu)買一定的保險(xiǎn)產(chǎn)品，以保障公積金的正常運(yùn)作。 ⑶保險(xiǎn)期限 一般為一年。即需要保險(xiǎn)公司為他們提供一定的人身意外保險(xiǎn)。所以，這里所謂 賣方信用保險(xiǎn) ，并不是賣方的“ 信用 ”，而是指賣方購(gòu)買的“ 保險(xiǎn)” 。 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保險(xiǎn)是權(quán)利人以 義務(wù)人的信用 為保險(xiǎn)標(biāo)的投保的保險(xiǎn)，包括賣方信用保險(xiǎn)和住宅抵押貸款保險(xiǎn)。 ⑴ 合同保證保險(xiǎn) 合同保證保險(xiǎn)也稱履約保證保險(xiǎn)，它承保因被保證人不履行各種合同義務(wù)而造成權(quán)利人經(jīng)濟(jì)損失。 信用保險(xiǎn) 是根據(jù)權(quán)利人的要求，擔(dān)保被保證人信用的行為。 除外責(zé)任 ： （ 共 7項(xiàng) ） ? 應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的其他人的責(zé)任 ? 被保險(xiǎn)人對(duì)雇員等的責(zé)任 ? 被保險(xiǎn)人自己、照管或控制的房產(chǎn)的損失 ? 在建房屋，所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者時(shí)發(fā)生的責(zé)任事故 ? 被保險(xiǎn)人故意的過錯(cuò)行為 ? 被保險(xiǎn)的房產(chǎn)本身的損失 ? 非正常狀態(tài)下使用造成的損害事故 ⑵ 產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)的賠償 房地產(chǎn)產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)的賠償是根據(jù)合同約定對(duì)保險(xiǎn)事故進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償，一般的約定是 ——保險(xiǎn)人的責(zé)任以 產(chǎn)品在保險(xiǎn)期限內(nèi)發(fā)生事故 為基礎(chǔ)，而不論保險(xiǎn)的房產(chǎn)是否在保險(xiǎn)期限內(nèi)建造或銷售。 房屋作為特殊商品，在消費(fèi)使用過程中也有可能因產(chǎn)品缺陷而造成用戶或公眾的人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，依法應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任。職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)是團(tuán)體險(xiǎn)。 ⑶ 雇主責(zé)任保險(xiǎn)的賠償 雇主責(zé)任險(xiǎn)的賠償關(guān)鍵因素是 受害人與致害人之間是否存在 雇傭關(guān)系 ，通常的判斷標(biāo)準(zhǔn)是 —— ? 雇主具有選擇受雇人的權(quán)利 ? 雇主支付工資或其他報(bào)酬 ? 雇主掌握工作方法的控制權(quán) ? 雇主具有中止或解雇受雇人的權(quán)利 ⑷ 雇主責(zé)任保險(xiǎn)的附加險(xiǎn) 雇主責(zé)任保險(xiǎn)可以增加附加險(xiǎn)，包括 —— ? 第三者責(zé)任保險(xiǎn) ? 雇員第三者責(zé)任保險(xiǎn) ? 附加醫(yī)藥費(fèi)保險(xiǎn) 在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中涉及很多技術(shù)性非常強(qiáng)、專業(yè)程度非常高的工作，而這些工作的專業(yè)人員當(dāng)然也會(huì)有各種責(zé)任事故的可能性，也需要對(duì)他們所從事的工作進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)管理。包括 —— ? 交叉責(zé)任擴(kuò)展條款 ? 有限責(zé)任保證期擴(kuò)展條款 ? 原有建筑物及其周圍財(cái)產(chǎn)擴(kuò)展條款 ? 震動(dòng)、移動(dòng)或減弱支撐擴(kuò)展條款 ? 分期付費(fèi)條款 三、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的責(zé)任保險(xiǎn) 責(zé)任保險(xiǎn) 是以 被保險(xiǎn)人可能面臨的法律賠償責(zé)任 為 標(biāo)的 的保險(xiǎn)。 ? 特種風(fēng)險(xiǎn) ： 指保單上列明的風(fēng)險(xiǎn)，通常單獨(dú)列明賠償限額。 ⑴ 被保險(xiǎn)人 ? 業(yè)主 ? 承包人 ? 技術(shù)顧問 ? 貸款銀行 ⑵ 保險(xiǎn)項(xiàng)目及保險(xiǎn)金額的確定 建工險(xiǎn)的保險(xiǎn)項(xiàng)目包括物質(zhì)損失、第三者責(zé)任、特種風(fēng)險(xiǎn)賠償?shù)取? 保險(xiǎn)費(fèi)率 ： 視具體情形而定。 ⑹ 保險(xiǎn)金額及保險(xiǎn)價(jià)值 企業(yè)的房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，其保險(xiǎn)金額通常有 4種方式確定： ? 按賬面原值確定 ? 按賬面原值加成數(shù)確定 ? 按重置價(jià)值確定 ? 按其他方式確定 、家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn)是以居民的房屋為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，包括房屋普通保險(xiǎn)和房屋兩全保險(xiǎn)。 企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 是指以企業(yè)擁有的某一地點(diǎn)的一般固定資產(chǎn)或流動(dòng)資產(chǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的，因遭受火災(zāi)和保單列明的各種自然災(zāi)害和意外事故引起標(biāo)的的直接損失給予經(jīng)濟(jì)賠償?shù)谋ｋU(xiǎn)。 房地產(chǎn)消費(fèi)是長(zhǎng)期消費(fèi)，在這個(gè)過程中，房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)人 和 使用者 都面臨各種身體和生命風(fēng)險(xiǎn)，自然就使得房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也包括了人身風(fēng)險(xiǎn)，即房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、使用等要面對(duì)經(jīng)營(yíng)者、使用者身體受傷害、生命受損的風(fēng)險(xiǎn)，從而 各種關(guān)系人的利益也不同程度受到威脅或者損失 。 ? 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的責(zé)任保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保證保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的人身保險(xiǎn) ? 國(guó)外的房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品簡(jiǎn)介 一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)的特殊性使得其風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房產(chǎn)方面，而且貫串在房地產(chǎn) 生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)的各個(gè)具體環(huán)節(jié)中 ，包括了 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和人身風(fēng)險(xiǎn) 等方面。 ⑵保險(xiǎn)人解除合同的權(quán)利 《 保險(xiǎn)法 》 規(guī)定：“除本法另有規(guī)定或另有約定外，保險(xiǎn)合同生效后， 保險(xiǎn)人不得解除保險(xiǎn)合同 。條款的有效性順序是：手寫批注優(yōu)于打字批注，加帖的附加條款優(yōu)于基本條款，旁注優(yōu)于正文。 ? 在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中， 被保險(xiǎn)人 的變更是由于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生變化引起； 人身保險(xiǎn)中，被保險(xiǎn)人本身就是標(biāo)的，不允許變更 。” 四、保險(xiǎn)合同調(diào)整 在保險(xiǎn)合同履行過程中，由于條件的變化，保險(xiǎn)合同約定的事項(xiàng)可能發(fā)生重