房地產(chǎn)投資資金融通(文件)
【正文】 ：無風(fēng)險報酬率； ：平均風(fēng)險股票必要報酬率； ：股票的風(fēng)險校正系數(shù)。 【 解 】 根據(jù)公式得： 14% 1 4 . 5 8 %1 4 %eK ==留用 利潤籌資 成本率 10nDKgP=+：第一年股利； ：留用利潤資金成本率； ：股利年均增長率。 【 例 6】 設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬定的籌資方案有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下表所示 ， 根據(jù)已知條件計(jì)算個別資金成本率和綜合資金成本率 。 類別：邊際成本和加權(quán)平均邊際資金成本； 作用：邊際資金成本率應(yīng)作為財(cái)務(wù)分析的貼現(xiàn)率 。 試根據(jù)提供的資料為基礎(chǔ) ， 來說明追加融資時 ， 邊際資金成本的計(jì)算方法 。 資金方式 資金成本 籌資范圍 總額分 界 點(diǎn) 總額范圍 長期負(fù)債 8％ ＜ 270000元 270000/＝900000元 900000元 10％ 270000～720210元 720210/＝2400000元 900000～ 2 400000元 12％ ＞ 720210元 —— 2400000元 優(yōu)先股 12％ ≤252021元 252021/＝2520210元 ≤2520210元 14％ ＞ 252021元 —— 2520210元 普通股 18％ ＜ 1080000元 1080000/＝ 1800000元 1800000元 20％ 1080000～2880000元 2880000/＝ 4800000元 1800000～4800000元 22％ ＞ 2880000元 —— 4800000元 （ 3） 計(jì)算邊際資金成本 對這六個籌資范圍分別計(jì)算加權(quán)平均資金成本 ， 便可求得各種籌資范圍的邊際資金成本 。 標(biāo)準(zhǔn)差：各種可能結(jié)果的收益率偏離期望收益率的綜合差異 ， 或離散程度的指標(biāo) 。 （ 2） 加強(qiáng)債務(wù)管理 ， 保證資金收支平衡 。 方案總評價分計(jì)算表 指標(biāo) 權(quán)重 不同方案的指標(biāo)評價分 評價分之和 方案 A 方案 B 安全性 W1 P11W1 P21W1 經(jīng)濟(jì)性 W2 P12 W2 P22 W2 可靠性 W3 P13 W3 P23 W3 合計(jì) 100％ 。 4. 方案的綜合比較選擇 指標(biāo) 方案 A 方案 B 安全性（風(fēng)險程度） X11 X21 經(jīng)濟(jì)性（資金成本） X12 X22 可靠性（數(shù)量和時間上的落實(shí)程度） X13 X23 （ 1） 列出供比較的判斷因素或指標(biāo) （ 2） 計(jì)算不同方案 （ i） 的判斷因素的評價值 Pi 對于越低越好的指標(biāo)值 ， 采用調(diào)和平均數(shù)計(jì)算評價值 ， 即 111ij niji ijPXX?????????對于越高越好的指標(biāo)值 ， 采用加權(quán)平均數(shù)計(jì)算評價值 ， 即 11ijij ni ijXPX??? 指標(biāo)評價值表 指標(biāo) 不同方案的指標(biāo)評價值 指標(biāo)評價值之和 方案 A 方案 B 安全性 P11 P21 經(jīng)濟(jì)性 P12 P22 可靠性 P13 P23 （ 3） 確定各判斷因素的權(quán)重 ， 并計(jì)算不同方案（ i） 的總評價值 TPi。 提示： 考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目固有的高風(fēng)險性以及風(fēng)險與收益的相隨性 ， 風(fēng)險并非越小越好 。 籌資總額范圍 資金來源 資本結(jié)構(gòu) 資金成本率 邊際資金成本 900000元 以下 長期負(fù)債 30％ 8％ ％ 優(yōu)先股 10％ 12％ ％ 普通股 60％ 18％ ％ 合計(jì) 100％ —— ％ 余下類推 ……….. 籌資總額范圍 資金來源 資本結(jié)構(gòu) 資金成本率 邊際資金成本 900000～1800000元 長期負(fù)債 30％ 10％ 3％ 優(yōu)先股 10％ 12％ ％ 普通股 60％ 18％ ％ 合計(jì) 100％ —— 15％ 籌資總額范圍 資金來源 資本結(jié)構(gòu) 資金成本率 邊際資金成本 1800000～2400000元 長期負(fù)債 30％ 10％ 3％ 優(yōu)先股 10％ 12％ ％ 普通股 60％ 20％ 12％ 合計(jì) 100％ —— ％ 籌資總額范圍 資金來源 資本結(jié)構(gòu) 資金成本率 邊際資金成本 2400000～2520210元 長期負(fù)債 30％ 12％ ％ 優(yōu)先股 10％ 12％ ％ 普通股 60％ 20％ 12％ 合計(jì) 100％ —— ％ 籌資總額范圍 資金來源 資本結(jié)構(gòu) 資金成本率 邊際資金成本 2520210～4800000元 長期負(fù)債 30％ 12％ ％ 優(yōu)先股 10％ 14％ ％ 普通股 60％ 20％ 12％ 合計(jì) 100％ —— 17％ 籌資總額范圍 資金來源 資本結(jié)構(gòu) 資金成本率 邊際資金成本 4800000元以上 長期負(fù)債 30％ 12％ ％ 優(yōu)先股 10％ 14％ ％ 普通股 60％ 22％ ％ 合計(jì) 100％ —— ％ 3. 資金籌集的風(fēng)險 主要為財(cái)務(wù)風(fēng)險 ， 也稱籌資風(fēng)險或破產(chǎn)風(fēng)險；產(chǎn)生的根源在于籌資決策信息缺乏或不可靠 、 經(jīng)營環(huán)境的變化 ， 直接原因在于不能按期支付利息和本金 。 計(jì)算公式為： jjjTFBPW=：第 j種來源資金的成本分界點(diǎn)； ：籌資總額分界點(diǎn)； ：目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)中第 j種資本的比重。 情形二：追加籌資成本隨籌資規(guī)模擴(kuò)大而變化的情況 根據(jù)金融市場的資金供求確定各類資金成本分界點(diǎn) （ 資金成本發(fā)生前的最大籌資額 ） ； 確定目標(biāo)資金結(jié)構(gòu)； 計(jì)算籌資總額成本分界點(diǎn) ， 列出相應(yīng)籌資范圍； 分別計(jì)算不同籌資范圍內(nèi)的邊際資金成本 。= + ??（ 3） 優(yōu)先股籌資成本率 （ 4） 債券資金成本率 40 100 % %12400 ( 1 )400eK180。：加權(quán)平均資金成本率； ：為第 j種來源資金占全部資金的比重（權(quán)重） ； ：第 j種來源資金的成本。 【 解 】 根據(jù)公式得： ()e f m fK R R Rb= + ＝ 10％ ＋ （ 15％ － 10％ ） ＝ ％ 優(yōu)先股 資金成本率 100%( 1 )p DK Sf=?：優(yōu)先股預(yù)期年股利支出； ：優(yōu)先股資金成本率； ：優(yōu)先股籌資費(fèi)用率。 ：普通股籌資額； eKDSfg【 例 3】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)行普通股正常市價 400萬元元 ，籌資費(fèi)用率為 5％ ， 第一年支付股利率為 10％ ， 預(yù)計(jì)每年股利增長率為 9％ ， 試計(jì)算其資金成本率 。如果房地產(chǎn)公司以 350萬元發(fā)行面額為 500萬元的債券 ， 試計(jì)算其資金成本率 。 1111(1 )1ITKIf= 如果利息的支付采取貼現(xiàn)的形式， 在借款中預(yù)先扣除， 則公式為： 債券資金成本率 (1 )(1 )bb
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