房地產(chǎn)投資資金融通(存儲(chǔ)版)
【正文】 ：優(yōu)先股預(yù)期年股利支出； ：優(yōu)先股資金成本率； ：優(yōu)先股籌資費(fèi)用率。= + ??（ 3） 優(yōu)先股籌資成本率 （ 4） 債券資金成本率 40 100 % %12400 ( 1 )400eK180。 計(jì)算公式為： jjjTFBPW=：第 j種來源資金的成本分界點(diǎn)； ：籌資總額分界點(diǎn)； ：目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)中第 j種資本的比重。 提示： 考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目固有的高風(fēng)險(xiǎn)性以及風(fēng)險(xiǎn)與收益的相隨性 ， 風(fēng)險(xiǎn)并非越小越好 。 方案總評(píng)價(jià)分計(jì)算表 指標(biāo) 權(quán)重 不同方案的指標(biāo)評(píng)價(jià)分 評(píng)價(jià)分之和 方案 A 方案 B 安全性 W1 P11W1 P21W1 經(jīng)濟(jì)性 W2 P12 W2 P22 W2 可靠性 W3 P13 W3 P23 W3 合計(jì) 100％ 。 標(biāo)準(zhǔn)差：各種可能結(jié)果的收益率偏離期望收益率的綜合差異 ， 或離散程度的指標(biāo) 。 試根據(jù)提供的資料為基礎(chǔ) ， 來說明追加融資時(shí) ， 邊際資金成本的計(jì)算方法 。 【 例 6】 設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬定的籌資方案有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下表所示 ， 根據(jù)已知條件計(jì)算個(gè)別資金成本率和綜合資金成本率 。= ? = + =?資本資產(chǎn)定價(jià)模型法公式： ()e f m fK R R Rb= + ：無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率； ：平均風(fēng)險(xiǎn)股票必要報(bào)酬率； ：股票的風(fēng)險(xiǎn)校正系數(shù)。 【 例 2】 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行總面值為 500萬元得 10年期債券 ， 票面利率為 8％ ， 發(fā)行費(fèi)率為 5％ ， 發(fā)行價(jià)格 550萬元 。 資金使用成本： 經(jīng)常、定期支付的費(fèi)用，主要包括股利、貸款利息以及其他利息費(fèi)用等。 貸款償還方式適用群體 四 、 房地產(chǎn)投融資中的擔(dān)保和保險(xiǎn) 貸款人在發(fā)放貸款的過程中，為了確保借出資金的安全性，除借款人提供抵押物外，要求 當(dāng)事人以外的 第三方對(duì)借款人的還款提供擔(dān)保，履行債務(wù)保證責(zé)任。 對(duì)再交易房，應(yīng)對(duì)每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估。 5. 其他融資方式 6. 貸款 新產(chǎn)品一：循環(huán)授信業(yè)務(wù) 個(gè)人住房循環(huán)授信業(yè)務(wù)： 是指自然人（授信申請(qǐng)人）以其所購住房作最高額抵押向銀行申請(qǐng)循環(huán)授信額度，在不超過授信有效期和可用額度的條件下，被授信人可向銀行多次申請(qǐng)具有明確消費(fèi)用途的個(gè)人貸款，循環(huán)使用的業(yè)務(wù)。 繳交住房公積金的職工在購買住房時(shí)，在其公積金抵押貸款的額度不能滿足購房需要時(shí)，分別與銀行簽訂 “ 住房公積金抵押貸款合同 ” 和 “ 個(gè)人住房擔(dān)保貸款合同 ” ，同時(shí)使用住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款。 工程未完部分應(yīng)有開發(fā)商與施工單位簽訂生效的工程承包合同 ， 預(yù)算造價(jià)重新審核 ， 以確定其抵押價(jià)值和貸款價(jià)值比率 ， 并按各個(gè)部位形象進(jìn)度確定分階段抵押價(jià)值 。 但融資成本較高 ，會(huì)使得原投資者弱化乃至失去對(duì)企業(yè)的控制權(quán) 。 （ 1） 土地購置貸款 二 、 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金融通 （ 2） 土地開發(fā)貸款 用于對(duì)土地進(jìn)行改良 ， 雖然風(fēng)險(xiǎn)較高 ， 但金融機(jī)構(gòu)會(huì)擁有 第一抵押權(quán) 。房地產(chǎn)投資資金融通 如何保障房地產(chǎn)投資所需資金？ 主要內(nèi)容 1. 房地產(chǎn)投資資金融通的必要性； 2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金融通渠道和程序； 3. 房地產(chǎn)置業(yè)投資資金融通渠道和程序； 4. 房地產(chǎn)投融資擔(dān)保和保險(xiǎn)的含義和作用； 5. 房地產(chǎn)投資資金融通決策 一、房地產(chǎn)投資資金融通的概念 1. 含義 房地產(chǎn)投資者為保持流動(dòng)性、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或追求更大利益等需要，在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)用相關(guān)金融工具獲得資金支持，以保障房地產(chǎn)投資的順利進(jìn)行的行為或過程。 1. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 貸款用于購置土地 ， 風(fēng)險(xiǎn)極高 ， 抵押率通常為 50～ 60％ ， 我國金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放 。 3. 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票 獲得永久資本 ， 提高自有資本率；資金使用限制較少；可獲得高于賬面價(jià)值的溢價(jià)資金等 。 貸款要點(diǎn) 工程已完部分與土地使用權(quán)同時(shí)抵押 ， 但已完部分工程量需要核實(shí) ， 并由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和工程質(zhì)量監(jiān)督部門對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)；土地使用權(quán)必須有償取得 ， 已領(lǐng)取 《 國有土地使用權(quán) 》 。 商業(yè)性住房貸款與住房公積金貸款比較 商業(yè)性住房貸款 住房公積金貸款 貸款 對(duì)象 具有完全民事行為能力的自然人 住房公積金的繳存人和住房公積金繳存單位的離退休職工 貸款 額度 一般為房款的 70％ ，有限額規(guī)定 據(jù)繳交年限、比例和余額確定，有限額規(guī)定 貸款 手續(xù) 開發(fā)商合作銀行審批 住房資金管理中心審批 貸款 利率 市場(chǎng)基準(zhǔn)利率的折扣 政策性利率，獨(dú)立 利率 期限 下限 基準(zhǔn)水平 下限 基準(zhǔn)水平 商業(yè) 貸款 三至五年 五年以上 公積金 貸款 一至五年 五年以上 房地產(chǎn)貸款利率水平與供款負(fù)擔(dān) 單位：％ 提示：貸款下限水平最低可至七折。 如典當(dāng)、高利貸、開發(fā)商的貸款、免息分期付款、以租代售等 。 抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的較低者為準(zhǔn) 。 等額本金還款法： 對(duì)于目前收入較高、但未來的收入預(yù)期會(huì)下降的貸款人（如部分壟斷行業(yè)從業(yè)人員、未來幾年將離任的企業(yè)高管等），前幾年還款壓力可以相對(duì)大些。 （ 1） 含義 資金收集成本： 一次性費(fèi)用 ， 主要包括借款手續(xù)費(fèi) 、 各項(xiàng)代理發(fā)行費(fèi)用等 。 bKbRbIBbf：債券年利息； ：債券籌資額； 提示： 注意票面金額與實(shí)際籌集資金之間的差別。 【 解 】 根據(jù)公式得： 4 0 0 1 0 %1 0 0 % 9 % 1 8 . 4 7 %( 1 ) 4 0 0 ( 1 5 % )eDKgSf180。 KjWjK綜合資金成本 的計(jì)算 說明： 個(gè)別資金占全部資金的比例即資金結(jié)構(gòu)；確定資金結(jié)構(gòu)可以按資金的帳面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值或目標(biāo)價(jià)值計(jì)算。 【 例 7】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)資本結(jié)構(gòu)及其他資料如下表所示 。 資金籌集風(fēng)險(xiǎn)的度量 期望收益率 （ 額 ） ：一定籌資方案下根據(jù)各種可能的收益率和其不同概率計(jì)算出來的加權(quán)平均報(bào)酬率 。 1si ij jjTP P W?? ?其中 ， Wj：第 j個(gè)判斷因素的權(quán)重； s：判斷因素的數(shù)量 。 資金籌集風(fēng)險(xiǎn)的控制 （ 1） 結(jié)合自身財(cái)務(wù)狀況 ， 合理編制資金籌集方案和選擇資金籌集渠道 。 jBPjTFjW根據(jù)上述公式 ， 該公司籌資總額分界點(diǎn)計(jì)算如下表所示 （ 單位：元 ） 。=??150 0 % ( 1 ) 100 % %15150 0 ( 1 )1500bK創(chuàng) =??（ 5） 留用利潤(rùn)資金成本率 0 . 7 05 % ( 1 2 0 % ) 8 . 6 7 %1 2 ( 1 0 )nK輊犏= + ? =犏 ?臌（ 6） 綜合 資金成本率 已知總籌資額 ＝ 400＋ 400＋ 400＋ 1500＋ 200＝ 2900萬元 ， 則 1 400 290 0 %W =?2 400 290 0 %W =?3 400 290 0 %W =?4 150 0 290 0 3%W =?5 200 290
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