【正文】 待選方案：資金成本率最低或其他 （ 6） 計算待選方案資本結構的效益和風險 （ 7） 綜合比較選擇 投資者在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施中，為籌集和使用資金而付出的代價，包括資金籌集成本和使用成本。 房地產(chǎn)貸款償還方式與供款負擔 相同償還方式、不同利率水平下供款負擔 0 200 400 600 800 1000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 期限 金額 07年末利率水平 07年初利率水平 相同償還方式、不同利率水平下利息負擔 0 2021 4000 6000 8000 10000 12021 14000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 期限 金額 期限 07年末利率水平 07年初利率水平 不同償還方式利息負擔比較 0 2021 4000 6000 8000 10000 12021 14000 1 3 5 7 9 11 13 期限 金額 期限 等額本金 等額本息 等額本息還款法： 對收入中等但未來的收入預期會穩(wěn)步上升的貸款人（主要是年輕人），除了付按揭外，還要考慮日常的生活開銷、教育投資以及將來的婚姻籌備費用等，因此最近幾年還款壓力不應該太大，并且貸款期限最好適當長些。 住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下，月所有債務支出與收入比控制在 55％以下。 4. 商用房地產(chǎn)貸款 貸款條件 面向已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)，貸款價值比通常不超過 60％，期限不超過 10年，貸款利率較高。 住房公積金貸款申請條件 一是按規(guī)定履行繳存住房公積金義務的職工； 二是款項用于購買、建造、翻建、大修自住住房。 6. 在建工程抵押貸款 抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款 ，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn) ， 以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為 。 發(fā)行條件 連續(xù)三年盈利； 凈資產(chǎn)收益率每年不得低于 10%； 累計對外投資額不超過凈資產(chǎn)的 50%； 總資產(chǎn)負債率低于 70%； 所有者權益至少 5000萬元 。 貸款便捷 、成本較低 ， 但期限較短 ， 使用常受到限制 。 房地產(chǎn)項目資金循環(huán)圖示 土地購置 支付工程款等 土地開發(fā) 轉入開發(fā) 房屋建成 預售 /租 儲備資金 貨幣資金 生產(chǎn)資金 貨幣資金 成品資金 售租 特點： 資金占用量大，占用時間長，周轉速度慢；資金運動受區(qū)域范圍的影響 房地產(chǎn)投資資金融通的必要性 （ 1） 開發(fā)資金需要量巨大與開發(fā)商自有資金有限的矛盾 第一 ， 資金投入集中 、 巨大且占用時間較長 、 周轉速度較慢； 第二 ， 追求規(guī)模效應而超出了開發(fā)商自有資金； 第三 ， 規(guī)避風險而投資多項目的需要 ， 超出了開發(fā)商自有資金 。 （ 3） 建設貸款 用于償還土地購置貸款和土地開發(fā)貸款 ， 支付建設階段的人工 、 材料 、 設備 、 管理費和其他相關成本 ， 金融機構要求以該房地產(chǎn)項目 、 其他房地產(chǎn)項目 、 質押或第三方保證 作為擔保 。 4. 房地產(chǎn)信托融資 信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或以上委托人合法擁有的資金 ， 按委托人的意愿以自己的名義 ， 為受益人的利益或者特定目的 ， 以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的 ， 對房地產(chǎn)信托資金進行管理 、 運用和處分的行為 。 在建抵押工程銷售收入由銀行代收 、 監(jiān)管 ， 專戶存儲 。 3. 住房組合貸款 住房組合貸款申請條件 一是 同時符合住房公積金貸款和商業(yè)性貸款的條件 和規(guī)定； 二是 貸款申請額度不得超過房價總價 的 70%， 公積金貸款額度＝住房公積金當?shù)刈罡呖少J額度， 商業(yè)性住房貸款金額＝購房申請貸款額度－公積金貸款額度 ； 三是貸款申請期限，住房組合貸款期限最長不超過 15年，公積金貸款和商業(yè)性住房貸款借款合同起止日必須相一致。也稱“隨借隨還”、“循環(huán)貸”等。 與 90/70政策相配套的首付的區(qū)別。 1. 房地產(chǎn)貸款的擔保 作用 幫助貸款人有效轉嫁和合理分擔風險；擴大借款人的受益面（金額、數(shù)量）。 2. 資金成本 （ 2） 資金成本的衡量 絕對數(shù)和相對數(shù) 個別資金 成本、綜合 (加權平均 )資金成本和邊際資金成本： 不同資金籌集方式的資金成本 100%DK PF=? 100%(1 )DK Pf=?或 KDPFf：資金成本率 (一般通稱為資金成本 )； ：使用或占用成本； ：籌資總額； ：籌資費用； ：籌資費用率，即籌資費用與籌資總額之比。公司所得稅稅率為 25％ ， 試計算該公司債券的資金成本 。 fRmRb【 例 4】 某一期間證券市場無風險報酬率為 10％ ， 平均風險股票必須報酬率為 15％ ， 某房地產(chǎn)開發(fā)公司普通股值為， 試計算該普通股的資金成本 。 銀行 貸款 貸款余額 400萬元 年利率 ％ 抵減金額 20萬元 所得稅率 25％ 普通股 發(fā)行總額 400萬元 （ 40萬股） 預期股利 1元 /股 發(fā)行費用 預期股利增長率 3％ 優(yōu)先股 發(fā)行總額 400萬元 （ 40萬股） 股利率 /股 發(fā)行費用 12萬元 債券 發(fā)行總額 1500萬元 債券利率 ％ 發(fā)行費用 15萬元 所得稅率 25％ 留用 利潤 個人所得稅率20％ 留用利潤額200萬元 股利率 /股 普通股市價 12元 預期年股利增長率 5％ 【 解 】 （ 1） 銀行 貸款資金成本率 1400 % ( 1 ) 100 % %20400 ( 1 )400K 創(chuàng) =??（ 2） 普通股籌資成本率 40 13% 100 % 6% ( 1 )400eK180。 資本來源 金額（元） 所占比重 資金成本率 長期負債 90000 30％ 8％ 優(yōu)先股 30000 10％ 12％ 普通股 180000 60％ 18％ 合計 300000 100％ ％ 【 解 】 （ 1） 假設該企業(yè)各種增資方案的資金成本如下表所示 （ 單位：元 ） 資金 來源 目標資 金結構 增資范圍 資金成本 長期 負債 30％ ≤ 270000 8％ 270000～ 720210 10％ ＞ 720210 12％ 優(yōu)先股 10％ ≤252021 12％ ＞ 252021 14％ 普 通 股 60％ ≤ 1080000 18％ 1080000～ 2880000 20％ ＞ 2880000 22％ （ 2） 計算籌資總額分界點 即各種籌資方式下成本發(fā)生變動的最大籌資總額 ， 是根據(jù)最優(yōu)資本結構和各種融資方式下資本成本發(fā)生變化的融資范圍確定的 。 變異系數(shù)：標準差與期望收益率 （ 或期望收益 ） 的比值 ，用于不同期望收益率 （ 或期望收益 ） 的各種資金籌集方案風險大小的