房地產(chǎn)金融制度與政策(存儲版)
【正文】 行提出 住房抵押貸款申請 ，填 寫住房抵押貸款申請表，同時向貸款銀行提供如下材料 (1)借款人具有法律效力的身份證明； (2)借款人所在單位 (或有關(guān)單位 )出具的借款人固定經(jīng)濟收入的證明； (3)符合法律規(guī)定的購建住房合同 .協(xié)議或其他證明文件 (4)抵押房地產(chǎn)的估價報告、鑒定書、保險單； (5)貸款銀行要求提供的其他證明文件和材料。借款 人應(yīng)會同貸款銀行持預(yù)售合同向期房坐落所在地的房地 產(chǎn)登記管理機關(guān)辦理抵押登記。 在抵押借款合同和抵押合同簽訂前，借款人應(yīng)按貸款銀 行指定的險種辦理抵押物的保險。 貸款的額度。住房 抵押貸款的利率同貸款期限的長短有關(guān)。 （二）貸款的收回 住房抵押貸款的回收是銀行信貸資金運營的重要環(huán) 節(jié)，在某種情況下要不要回收，能不能按期回收，既關(guān) 系到信貸資金的安全，也關(guān)系到信貸資金的正常運營。這類貸款的風(fēng)險由銀行承擔(dān)，并由銀 行負責(zé)收回本金和利息。屬于固定資產(chǎn)投資性貸款。 商品住房開發(fā)貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住房所提供的流動資金貸款。 三、各貸款種類的相關(guān)規(guī)定 （一）房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的申請 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指用于房屋建造、土地開發(fā)過 程中所需建設(shè)資金的貸款，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。 （ 11）擔(dān)保人出具的擔(dān)保意向書，有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)由董事會出具的擔(dān)保意向書 （ 12）擔(dān)保人與以上第 9項內(nèi)容相同的有關(guān)文件 （ 13）抵（質(zhì)）押物權(quán)屬證明及有處理權(quán)人同意抵 (質(zhì) ) 押的書面文件。 公積金貸款ｖｓ商業(yè)貸款 一、貸款對象有所不同。 一般的金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的最高貸款 額不得超過購房款的８０％。 商業(yè)貸款不需要評估，但用公積金貸款購 買商品房，目前必須進行評估，交納評估費。 公積金貸款的利率是按照國家規(guī)定在住房公積金計 息利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差。 而一般的金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對象應(yīng) 是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公 積金的交存人和離退休職工，也就是說其對象的范圍 大于前者。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的回收與展期 貸款回收：借款人但合同約定的還款計劃、還款方 式償還貸款本息。 （ 11）有貸款銀行認可的足值有效的抵（質(zhì)）押物或具 有符合條件的第三方保證人提供貸款擔(dān)保 （ 12）貸款銀行貴的的其他條件 借款人應(yīng)報送的主要材料 （ 1）企事業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證 （ 2）法人代表或其授權(quán)代理人的證明文件 （ 3）公司或單位簡介，有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)，必須提供公司成立的批文、合同、公司章程、董事會借款決議。原因：開發(fā)過程復(fù)雜、開發(fā)成本高、單位價值大、資金投入量大。 （ 2）單位或合作社出資不足部分貸款，由單位或合作社歸還。 （三）單位住房貸款 包括單位購建房貸款、房管單位貸款、合作建房 貸款、商品住房開發(fā)貸款、其他住房貸款等。 房地產(chǎn)貸款可按資金性質(zhì)、貸款對象、貸款用途等 多種方式劃分。 （一）貸款的償還 住房抵押貸款的償還采取按月等額還款方式，由借 款人在規(guī)定的期限內(nèi)按月還本付息，借款人有固定工作 單位的由所在單位代為扣收。 住房抵押貸款的利率是借款人考慮是否從 銀行借人資金的首要問題之一。抵押期間保險單交貸款銀行 保管。貸款到期后，借款人如仍未還清貸款本息，貸款銀行 有權(quán)根據(jù)有關(guān)規(guī)定處分抵押物。 借款人以所購住房 (期房和現(xiàn)房 )，向貸 款銀行設(shè)定抵押分別情況辦理抵押登記手續(xù)： （ 1）期房抵押登記。 （二）住房商業(yè)貸款的對象和條件 個人住房商業(yè)貸款的對象，必須是具有 完全民事行 為能力 的自然人。 特點： 利率高，但貸款額度、期限所受限制較小。 是一種集住房儲蓄存款、房地產(chǎn)抵押貸款和分期償還本息等多種金融行為為一體的、形式較為特殊的房地產(chǎn)金融信貸業(yè)務(wù)。 此外，在能保證職工住房公積金提取和貸款的前提 下，經(jīng)住房公積金管理委員會的批準，管理中心也可開 那個住房公積金余額用于購買國債。 二、住房公積金管理的基本原則 三、住房公積金的歸集 （一）住房公積金的歸集的含義 住房公積金的歸集 是指住房公積金管理中心作為住 房公積金管理的法定機構(gòu)，依據(jù) 《 住房公積金管理條 例 》 和省市政府授予的職權(quán)，將職工個人按規(guī)定比例繳 存的住房公積金及其所在單位按規(guī)定比例資助職工繳存 的住房公積金，全部歸集與管理中心在受委托銀行開立 住房公積金專戶內(nèi)的職工個人賬戶里，并集中管理運用 的行為。 住房公積金由所在單位繳存到住房公積金管理中 心，在受委托銀行設(shè)立的專戶統(tǒng)一管理，實現(xiàn)保值和增 值，個人不能直接決定保值方法和收益率。 住房公積金全部歸職工個人所有，記入職工個人的 住房公積金帳戶，用于建造、購買、翻建、大修自住住 房。 “低存低貸”
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