房地產(chǎn)金融專題講座(存儲(chǔ)版)
【正文】 息：一次性付息、附息票式 ? 是否貼現(xiàn)：可貼現(xiàn)、不可貼現(xiàn) 房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類 房地產(chǎn)信托： ? 實(shí)物委托、資金委托和管理委托 ? 債權(quán)委托和擔(dān)保委托 ? 民事委托和商事委托 房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類 房地產(chǎn)保險(xiǎn) ? 房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) ? 房屋責(zé)任保險(xiǎn) ? 房屋綜合保險(xiǎn) ? 房屋利益保險(xiǎn) ? 建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn) 房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類 房地產(chǎn)結(jié)算： 現(xiàn)金結(jié)算 轉(zhuǎn)賬結(jié)算 房地產(chǎn)典當(dāng) 房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)種類 七、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) ? 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) —— 是專門開辦或兼營(yíng)房地產(chǎn)金 融業(yè)務(wù)組織機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn) 金融活動(dòng)的主體。 ? 資金來源：各類股本金和自身積累。 非銀行型 （例如：住宅信用合作社、建筑合作社、儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)） 是一種把買房或建住房的人組織起來，共同籌集資金，為入社成員得到住房而提供資金支持的互助性質(zhì)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。社員地位平等、利益均沾、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。 ? 資金來源：國(guó)家和地方撥給的住房基金 。反之則減少。其特點(diǎn)是住房單位投資、集團(tuán)消費(fèi)，房地產(chǎn)金融初步建立，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩很強(qiáng)。 1993年國(guó)家開始整頓房地產(chǎn)并實(shí)行從緊的貨幣政策。 1997年央行頒布了 《 個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法 》 ，規(guī)定承辦公積金業(yè)務(wù)的國(guó)有商業(yè)銀行可以辦理用公積金建造的普通住房的個(gè)人住房貸款。競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使商業(yè)銀行之間必然會(huì)放寬開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的貸款條件，加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張。 二、廣東的房地產(chǎn)周期 地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分，其金融政策的統(tǒng)一性保證了地方和全國(guó)趨勢(shì)的一致性。 ? 先導(dǎo)指標(biāo)： ? (1)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 (見表二 )； ? (2)房地產(chǎn)開發(fā)投資額 (見表二 )； ? (3)施工面積 (見表三 )； ? (4)新開工面積 (見表三 )。 ? 為了制止房地產(chǎn)的局部過熱和泡沫的產(chǎn)生，中央銀行的房地產(chǎn)金融政策會(huì)重申 2021年的有關(guān)規(guī)定，特別要強(qiáng)調(diào)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用等級(jí)要高，企業(yè)自有資金達(dá)到 30％四證齊全才能發(fā)放貸款，貸款投向主要是支持普通商品房住宅，嚴(yán)禁個(gè)人住房貸款 “ 零首付 ” ，以規(guī)范商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)行為。強(qiáng)化對(duì)企業(yè)自有資金 30％以上的要求和貸后資金的管理必須從嚴(yán)。企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，盲目擴(kuò)張，資金鏈很緊，是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)。 三、房地產(chǎn)金融政策的走勢(shì)判斷和建議 ? 今年我國(guó)將繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，利率不會(huì)上調(diào)，仍處于較低的水平。這表明房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度加大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度加深。 1998年到頂部后開始回落，期間有一定的反彈，時(shí)間間隔已有 6年，現(xiàn)在仍沒有到谷底。個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量好、風(fēng)險(xiǎn)低，是商業(yè)銀行降低整體不良貸款，吸引中、高端客戶資源的優(yōu)質(zhì)信貸品種。銀行可貸資金增加。九十年代初建設(shè)銀行江門市分行在全國(guó)首次推出個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌過程中，伴隨著住房制度和中國(guó)的金融制度的改革逐步建立。利率上升則相反。 ? 借款人 在提供住房抵押的同時(shí)，向保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投保，一般每年支付的保險(xiǎn)費(fèi)為尚未償還的貸款平均余額 ? 保險(xiǎn)公司 在投保人無力按時(shí)償還貸款本息時(shí)，就將所欠的貸款本息補(bǔ)償給發(fā)放這筆貸款的金融機(jī)構(gòu) ? 把 借款人與信貸機(jī)構(gòu) 之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系接過來，轉(zhuǎn)變成 借款人與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) 之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，負(fù)責(zé)清理。個(gè)人、政府、單位、三方共同籌資，適當(dāng)依靠銀行。 ? 資金來源：發(fā)行房地產(chǎn)抵押證券。 “ 三段 ” ，在管理職能上，按照工作特點(diǎn)和管理內(nèi)容的相似程度， 分為總行 — 管理行 — 經(jīng)辦行房地產(chǎn)信貸部。 ? 公積金實(shí)行個(gè)有化。 （ 3）抵押貸款：方式比較單一。呆賬壞賬的評(píng)估、揭露、示警。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。 ? 是房地產(chǎn)資金的融通 ? 是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物 三、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)成熟的標(biāo)志 住房貸款以抵押貸款為主。 ? 籌資方式 —— 政策資金、儲(chǔ)蓄、基金、股票、證券； ? 貸款方式 —— 固定利率、變率；固定期限、可展期；不同還款方式。 ? 全程管理
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