【正文】 購房者 注： A . 土地儲(chǔ)備貸款； B. 土地出讓金 ； →表示資金流向 C . 土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)貸款； 表示產(chǎn)業(yè)流程 D . 業(yè)務(wù)承包與轉(zhuǎn)包資金； E. 房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)貸款； F 、 H. 按揭貸款； G. 定金、預(yù)付金 土地儲(chǔ)備 土 地 開 發(fā) 與轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè) 房地產(chǎn)銷售 Company Logo ?（三）房地產(chǎn)債券所占份額也很小 ?我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在 1992年， 1993— 1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。 ?（ 3）銀行想土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施。 ? 可變利率抵押貸款一般都是一段時(shí)期內(nèi)（優(yōu)惠期）采取固定利率，優(yōu)惠期以后采取與市場利率掛鉤的浮動(dòng)利率，用這種方式就是為了由借貸雙方共同分擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)。 。 Company Logo ?（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變 ?嚴(yán)格遵守對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序 ?（ 1）檢查資質(zhì) ?（ 2）審查信用記錄 ?（ 3）密切關(guān)注公司的動(dòng)向 ?加強(qiáng)土地管理的法律體系建設(shè) Company Logo ?（三）防范“假按揭”風(fēng)險(xiǎn) ? 加強(qiáng)利率管理風(fēng)險(xiǎn) ? （ 1）固定利率 ? （ 2）可變利率 ? 房地產(chǎn)貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)是指貸款期間由于發(fā)生不可預(yù)見情 ? 況，引起利率變化，給貸款機(jī)構(gòu)帶來損失的可能性。 ?（二）土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn) ?（ 1）土地儲(chǔ)備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高。 ?（ 1）吸引了社會(huì)資金進(jìn)入抵押市場 ?（ 2）鼓勵(lì)抵押資金雜地區(qū)間的流動(dòng) ?（ 3）使抵押貸款人能夠?qū)⒌盅浩鯎?jù)變現(xiàn) ?（ 4）平抑抵押資金的供求波動(dòng) Company Logo 二級(jí)抵押貸款市場結(jié)構(gòu) 抵押貸款人 借款人 投資者 二級(jí) 市場機(jī)構(gòu) 抵押貸款人 資金 資金 抵押貸款轉(zhuǎn)售 貸款 抵押 抵押 價(jià)格 Company Logo ?第三節(jié) 我國房地產(chǎn)金融市場的特點(diǎn) ?一、我國房地產(chǎn)金融市場的主要特點(diǎn) ?（一）銀行信貸是房地產(chǎn)金融的主要渠道 ?（二）股權(quán)融資在我國房地產(chǎn)金融市場中比重比較小 ? 據(jù) 2022年中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調(diào)查，全國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 58710家，但只有 100家左右主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的 A股上市公司，此外還有眾多在主業(yè)之外投資參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市公司。 這里假定建設(shè)貸款額度為 70萬元 ， 貸款期限為 6個(gè)月 ， 所開發(fā)的商品房價(jià)值為125萬元 。 為什么？ 融資形式有銀行作為 中介 ，叫間接融資。 ” 他說： “ 我已經(jīng)賣不出原來的價(jià)錢了，我只要求退錢給我。 ?在資本市場上發(fā)行股票、債券，以籌措資金。 ? 交易的主要是不具備上市條件或不愿上市交易的證券。 ? 各國的證券管理機(jī)構(gòu)對于證券的上市都作了詳盡的規(guī)定。 ? 代銷； ? 助銷； ? 包銷 （ direct issue）：是指發(fā)行人不通過證券承銷機(jī)構(gòu)而自己發(fā)行證券的一種方式。 ? 構(gòu)成要素 : ? 票面價(jià)值 ? 償還期限 ? 利息率 ? 計(jì)息方式 ? 債務(wù)人 Company Logo ? 債權(quán)債務(wù)憑證 ? 發(fā)行債券以后公司增加的是債務(wù) ， ? 回收風(fēng)險(xiǎn)小 ,利息收益事先約定且固定不變 ? 所有權(quán)憑證 ， “ 利益共享 、 風(fēng)險(xiǎn)共當(dāng) ” ? 發(fā)行股票以后公司增加的是資本金 ? 風(fēng)險(xiǎn)較大 ， 其收益狀況隨公司的經(jīng)營情況而定 1. 債券 股票 VS Company Logo 2. 種類 ?按照發(fā)行主體 : ? 政府債券 ? 金融債券 ? 公司債券 ?按照發(fā)行期限 : ? 短期 ? 中期 ? 長期債券 ? 按照保障程度 : ? 擔(dān)保債券 ? 抵押債券 ? 信用債券 ? 按利率是否固定 : ? 固定利率債 ? 浮動(dòng)利率債 Company Logo 政府債券 ?國債 ?政府代理機(jī)構(gòu)債券 ?市政債券 Company Logo 國債 ? 發(fā)行國債目的 ?為籌措軍費(fèi)而發(fā)行戰(zhàn)爭國債 ?為平衡國家財(cái)政收支、彌補(bǔ)財(cái)政赤字而發(fā)行赤字國債。 每個(gè)股東所擁有的公司所有權(quán)份額的大小，取決于其持有的股票數(shù)量占公司總股本的比重。 ?回購市場的參與者主要是金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)和中央銀行 。 ?業(yè)務(wù)特點(diǎn)： 經(jīng)過銀行承兌，付款有保障； 票據(jù)可背書轉(zhuǎn)讓，流通性強(qiáng)； 出票人需要簽發(fā)時(shí)，不必要準(zhǔn)備全部貨款，可取得銀行授信支持； 持票人可向銀行貼現(xiàn)。 2. 在發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家，它已經(jīng)是貨幣市場的主要交易品種之一。 ?2022年 ,上海同業(yè)拆借利率擬成為基準(zhǔn)利率 Company Logo （ 二 ） 國庫券 Treasury bills “ 金邊證券 ” １．特點(diǎn) ? 流動(dòng)性最高；風(fēng)險(xiǎn)最小；交易量大； ? 以貼現(xiàn)形式發(fā)行 ２．品種 (以美國為例 ) ? 期限一般在 1年以內(nèi)，主要有 13周、 26周、 52周和現(xiàn)金管理國庫券幾種。 Company Logo ?（二）按房地產(chǎn)金融服務(wù)對象分 ?房產(chǎn)金融市場 ?房產(chǎn)金融市場是指銀行及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場。 ＊狹義上講，限定在以票據(jù)和有價(jià)證券為對象的金融活動(dòng)。只經(jīng)營一年以下信用的叫貨幣市場， 一部分是資本市場：經(jīng)營一年以上信用的叫資本市場。如果投資者在一級(jí)市場買了之后，不想要這張股票了，他不能退還給我，那他到哪兒才能變回現(xiàn)錢呢 ?他必須要到二級(jí)市場去賣。 Company Logo 我又找到了股市，我想去股市融資。銀行經(jīng)理聽了我的介紹，看了我的項(xiàng)目評估報(bào)告，對我的信譽(yù)和實(shí)力了解之后，愿意借錢給我經(jīng)營，當(dāng)然要履行正規(guī)的貸款原則和法律程序。因?yàn)槟惚O(jiān)督債務(wù)人的成本太高了。LOGO 房地產(chǎn)金融市場 Company Logo 什么是金融市場 ? 它有什么作用 ? 首先讓我們來了解 Company Logo 資金的融通，叫做金融。 Company Logo 換個(gè)角度說 ，你要是公司的老板，你應(yīng)當(dāng)不應(yīng)當(dāng)把錢直接借給我？ 不應(yīng)該。 Company Logo 我決定去找銀行借錢 于是我就來到銀行，準(zhǔn)備多借一點(diǎn)，先借 100萬吧。 又是為什么呢 ? 所以，我要繼續(xù)尋找更合適的借錢途徑。 Company Logo 如果有人在一級(jí)市場上買了我這只股票之后，他們就變成了我的股東，這個(gè)企業(yè)就是我們大家共同擁有了。 Company Logo 金融市場分為兩部分： 一部分是貨幣市場：如果企業(yè)需要籌措短期的現(xiàn)金，可以到貨幣市場去借錢。 Company Logo 第一章 金融市場概述 一、什么是金融市場