房地產(chǎn)市場ppt課件(2)(存儲版)
【正文】 出售或出租辦公樓、寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房、住宅及其它地上附著物。 房地產(chǎn)交易主體 ， 即從事房地產(chǎn)交易活動的當(dāng)事人。如，工廠的廠房、商店的商鋪、辦公用房、服務(wù)行業(yè)用房以及其他生產(chǎn)經(jīng)營性用房等產(chǎn)生的需求。 （ 3）政府政策的變化（土地增值稅費(fèi)） （ 4）對未來的預(yù)期 （三）房地產(chǎn)供求均衡分析 和其它商品一樣，房地產(chǎn)的需求量與價格成反比，供給量與價格成正比，在一定的市場條件下，房地產(chǎn)供求達(dá)到平衡，當(dāng)然，這種平衡是短期的、相對的。 彈性系數(shù) —— 表示彈性的大小， 需求量變動的比率 (%) = ————————— 價格變動的比率 (%) 房地產(chǎn)供給價格彈性： 房地產(chǎn)供給量對價格變動的反應(yīng)程度。這種外在的壓力迫使房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商千方百計(jì)開發(fā)市場上供不應(yīng)求的或賣價、租金較高的房地產(chǎn)商品，想方設(shè)法采用新技術(shù)，改善經(jīng)營管理，提高勞動生產(chǎn)率，降低開發(fā)成本和建筑造價，以求在激烈的競爭中取勝，進(jìn)而形成一種競爭機(jī)制。 （ 2）供求均衡則價格穩(wěn)定；如果供大于求，則形成買方市場，價格下降，開發(fā)項(xiàng)目減少；如果供不應(yīng)求，則形成賣方市場，價格上漲，開發(fā)項(xiàng)目增加。 建筑技術(shù)、建筑質(zhì)量。 物業(yè)市場與資本市場的關(guān)系 在資產(chǎn)市場和物業(yè)市場之間有兩個接合處。 何為房地產(chǎn)市場研究？ 房地產(chǎn)市場研究：是以房地產(chǎn)作為特定的研究對象， 對相關(guān)的市場信息進(jìn)行收集、整理和分析，并對房 地產(chǎn)市場進(jìn)行描述和預(yù)測的過程。 ?內(nèi)部：歷史積累數(shù)據(jù)、各種分析報告等 ?外部：官方、學(xué)術(shù)單位、行業(yè)組織等 原始資料（第一手資料）：為了特定目的而直接向被調(diào)查對象收集的資料。 包括： ?需求方面 ?供給方面 ?價格、租金、出售數(shù)量 ?空置率等 空置率 空置面積： 報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。造成這種狀況的原因至少有三個方面： ?第一，商品房價格昂貴，正常情況下需要花費(fèi)一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費(fèi)者非常謹(jǐn)慎，需要一定時間進(jìn)行決策。從宏觀的角度看，空置率過高對賣方意味著顯而易見的利益損失；而空置率過低，則意味著買方?jīng)]有或很少有選擇的余地，很難在適當(dāng)?shù)淖饨鹚较抡业綕M意的物業(yè)。 （ 3）房地產(chǎn)業(yè)周期的四個階段 復(fù)蘇、 繁榮、衰退、蕭條 繁榮 復(fù)蘇 衰退 蕭條 房地產(chǎn)業(yè)周期 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動指標(biāo) 時間 （ 4） 房地產(chǎn)市場周期的特點(diǎn) 1）在經(jīng)濟(jì)周期中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高漲階段，相對于國民經(jīng)濟(jì)周期來說要較為提前些； 2）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應(yīng)更早到來； 3）房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對長一些； 4）房地產(chǎn)業(yè)相對比較容易波動，房地產(chǎn)周期波幅比整體國民經(jīng)濟(jì)周期波幅更大一些； 5）房地產(chǎn)周期性波動帶有明顯的區(qū)域性特點(diǎn)。 （ 4）受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影響較大。 （ 4）辦公樓本身品質(zhì)與客戶品質(zhì)的一致性 ?客戶看重辦公樓代表的信譽(yù)、實(shí)力和地位。 （ 5）預(yù)測每一市場分區(qū)在預(yù)測年限需要的寫字樓面積。 （ 3）辦公樓沿重要交通線呈帶狀或在城市中心區(qū)、次中心區(qū)塊狀分布，集聚效應(yīng)明顯。 （ 2）與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān) ?當(dāng)一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高時，人們的收入水平往往呈現(xiàn)較快速度的上漲趨勢，消費(fèi)水平增長較高，各類消費(fèi)品和服務(wù)的銷售量也呈上升勢頭，消費(fèi)品的市場容量擴(kuò)大，從而引致商業(yè)用房需求量的增大。 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) （ 1）定義 是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。這些商品房也表現(xiàn)為空置狀態(tài)。 住房空置的合理性 首先 ，商品房竣工驗(yàn)收后不一定會即刻轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，而是要經(jīng)過銷售或出租出去，需要一個合理的時間段，這類似工業(yè)產(chǎn)品的庫存期。 特定地點(diǎn)市場研究 ?； ?，以及該特定地點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場上的競爭能力的研究。 （ 1）確定所需收集的資料類型； （ 2）確定收集資料的方法和渠道； （ 3）數(shù)據(jù)處理的方法。 而 房地產(chǎn)市場屬于不完全競爭市場 ，除了對成本進(jìn)行控制外，還需要對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及其走勢進(jìn)行深入的研究。在其他因素保持不變的情況下，當(dāng)家庭數(shù)量增加或居民收入增加，空間的使用需求就會上升。 稅率、土地利用控制、租金水平控制。 在經(jīng)濟(jì)衰退地區(qū) …… f g 由此可以看出，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢是影響房地產(chǎn) 市場長期趨勢的根本原因。 房地產(chǎn)市場的供求機(jī)制和價格機(jī)制 根據(jù)商品的價值規(guī)律，在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化必會引起房地產(chǎn)價格的變化，而房地產(chǎn)價格的變化又會反過來影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系，這種相互作用、相互影響的關(guān)系就形成一種供求機(jī)制和價格機(jī)制。 / / D D = D D = e 房地產(chǎn)需求價格彈性： 反映房地產(chǎn)需求量對價格變動的反應(yīng)程度。 房地產(chǎn)供給的特點(diǎn) 1）房地產(chǎn)供給 缺乏彈性 2）房地產(chǎn)供 給 具有 層次性 3）房地產(chǎn)供 給 具有 滯后性 影響房地產(chǎn)供給的因素 （ 1）房地產(chǎn)本身的價格。 房地產(chǎn)市場的參與者 房地產(chǎn)市場 土地所有者 或使用者 開發(fā)商 政府及 政府機(jī)構(gòu) 金融機(jī)構(gòu) 承包商 專業(yè)顧問 消費(fèi)者 或買家 房地產(chǎn)市場的需求和供給 （一）房地產(chǎn)市場的需求 概念： 房地產(chǎn)需求是指一定時期內(nèi)，在各種可能的價格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購買的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行 房地產(chǎn)交易關(guān)系的完成必須具備必要的要素，即房地產(chǎn)交易主體、客體和媒介。建筑商只承擔(dān)物業(yè)的建設(shè)任務(wù)，按合同興建各種物業(yè)后交給開發(fā)商，并依此取得施工費(fèi)。 土地三級市場 三級市場是指土地使用者將自己擁有的土地使用權(quán)，在批租合同的期限內(nèi)，按合同要求，或在補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交地價后再橫向進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或進(jìn)行抵押。 房地產(chǎn)市場可以由地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)物業(yè)市場兩部分構(gòu)成 。交換功能是一切市場機(jī)制的基本功能，房地產(chǎn)市場的交換功能比一般的市場的交換功能覆蓋面更廣，它不僅產(chǎn)生于生產(chǎn)者和消費(fèi)者之間，也產(chǎn)生在生產(chǎn)者與生產(chǎn)者之間（如以作為生產(chǎn)資料的房地產(chǎn)資源作抵押取得經(jīng)營資金），及消費(fèi)者與消費(fèi)者之間（如房屋使用權(quán)的交換）。政府通過財政金融政策、土地利用政策（如城市規(guī)劃環(huán)境保護(hù)）等手段，根據(jù)具體情況，鼓勵或限
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