房地產(chǎn)市場(chǎng)ppt課件(2)-資料下載頁(yè)
2025-04-29 02:52本頁(yè)面
【正文】 這些商品房也表現(xiàn)為空置狀態(tài)。 自然空置率 空置率是表示空置的主要指標(biāo)，它是指某一時(shí)刻空置房屋面積占全部房屋面積的比率。從宏觀的角度看，空置率過(guò)高對(duì)賣方意味著顯而易見的利益損失；而空置率過(guò)低，則意味著買方?jīng)]有或很少有選擇的余地，很難在適當(dāng)?shù)淖饨鹚较抡业綕M意的物業(yè)。也就是說(shuō)，正如過(guò)高的空置率將使賣方處境艱難一樣，過(guò)低的空置率也必然抑制買方的需求愿望，除非市場(chǎng)所有的需求者都非常狂熱地?fù)屬?gòu)物業(yè)或出現(xiàn)其他極端的供不應(yīng)求的情況，否則市場(chǎng)上不可能出現(xiàn)沒有空置面積的零空置情況。因此，在過(guò)高和過(guò)低的兩個(gè)極端之間必然存在一個(gè)正常的空置率，一方面保證買方充分的選擇權(quán)利；另一方面又能保證賣方的利益不受損失。這個(gè)空置率就是自然空置率。 資金供給量、資金流向、利率、抵押貸款年限等因素。 經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期 世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展表明，在經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)過(guò)程中，由于不同時(shí)段的增長(zhǎng)速度或增長(zhǎng)率總是快慢有異、高低有別，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)總量在時(shí)間序列上的波動(dòng)現(xiàn)象，即實(shí)際增長(zhǎng)曲線圍繞趨勢(shì)線上下波動(dòng)，由此反映經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán) （ 1）定義 是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。 （ 2）房地產(chǎn)周期循環(huán)的 原因 供需、信息、心理、政策、制度、時(shí)間等。 （ 3）房地產(chǎn)業(yè)周期的四個(gè)階段 復(fù)蘇、 繁榮、衰退、蕭條 繁榮 復(fù)蘇 衰退 蕭條 房地產(chǎn)業(yè)周期 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)指標(biāo) 時(shí)間 （ 4） 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的特點(diǎn) 1）在經(jīng)濟(jì)周期中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高漲階段，相對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期來(lái)說(shuō)要較為提前些； 2）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應(yīng)更早到來(lái)； 3）房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對(duì)長(zhǎng)一些； 4）房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較容易波動(dòng)，房地產(chǎn)周期波幅比整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波幅更大一些； 5）房地產(chǎn)周期性波動(dòng)帶有明顯的區(qū)域性特點(diǎn)。 31 .6 0%23 .3 5%3. 52 % 2. 52 %13 .7 2%10 .9 6%22 .2 4%27 .4 0%23 .8 8%30 .6 4% 30 .2 0%20 .9 1% 21 .8 0% 5. 00 %0. 00 %5. 00 %10 .0 0%15 .0 0%20 .0 0%25 .0 0%30 .0 0%35 .0 0%1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20221994~2022中國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率走勢(shì)圖 19791991 屬于恢復(fù)階段，周期性難以顯現(xiàn)； 19921993 高速增長(zhǎng)期，可看作繁榮階段； 19941996 衰退階段； 19971999 蕭條階段； 19992022 復(fù)蘇階段； 2022 新的繁榮階段 …… 住宅市場(chǎng)研究 ?（ 1）人口特征 ?（ 2）收入和財(cái)富 ?（ 3）住房抵押貸款條件（利率、貸款期限、貸款成數(shù)） ?（ 4）住房消費(fèi)觀念的變化 ?（ 5）住房政策 （ 1）拆除量 （ 2）用途變換 （ 3）住房開發(fā)建設(shè)量、開發(fā)成本 （ 4）住房開發(fā)建設(shè)可利用的土地?cái)?shù)量、城市規(guī)劃 （ 5）住房開發(fā)政策 （ 1）額定需求預(yù)測(cè)法（長(zhǎng)期預(yù)測(cè)） ?第一、確定住房標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)搜集有關(guān)現(xiàn)在住宅及用戶的基本材料來(lái)確定。 ?第二、預(yù)測(cè)未來(lái)可能的住宅需求 ? a、住宅標(biāo)準(zhǔn)以人均居住面積表示時(shí)： ? b、住房標(biāo)準(zhǔn)以戶均單元數(shù)表示時(shí)： AnDSSTPDffcfff?=??=/cffff STHPPD ??=（ 2）有效需求趨勢(shì)預(yù)測(cè)法（短期預(yù)測(cè)） 1）預(yù)測(cè)未來(lái)年代 總?cè)丝跀?shù) 及平均 每單元居住人數(shù) 。 2） 住宅需求預(yù)測(cè) 。 A?????????????????????????????????求量住宅 總年 一 上年 測(cè) 預(yù)建 設(shè)需新 開年 測(cè) 預(yù)總 需求量宅 住需—住宅總需求量＝量發(fā)平均每套住房居住人數(shù)總?cè)丝跀?shù)＝ 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 （ 1）從需求的角度來(lái)看，商業(yè)用房一般遵循著這樣一個(gè)邏輯：經(jīng)營(yíng)者對(duì)商業(yè)用房需求量的大小 取決于可獲得利潤(rùn)水平的高低 ，當(dāng)利潤(rùn)水平達(dá)不到預(yù)期的水平或出現(xiàn)虧損時(shí)，經(jīng)營(yíng)者不會(huì)租賃或者購(gòu)買（包括自行建造）商業(yè)用戶房。 （ 2）與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān) ?當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高時(shí)，人們的收入水平往往呈現(xiàn)較快速度的上漲趨勢(shì)，消費(fèi)水平增長(zhǎng)較高，各類消費(fèi)品和服務(wù)的銷售量也呈上升勢(shì)頭，消費(fèi)品的市場(chǎng)容量擴(kuò)大，從而引致商業(yè)用房需求量的增大。 （ 3）與人口聚集度密切相關(guān) ?通常商業(yè)用房集中在人口較為集中的城市或城市的一些區(qū)域。 （ 4）受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影響較大。 ?一個(gè)國(guó)家或城市居民的購(gòu)買力強(qiáng)弱取決于：該國(guó)或該城市的人口數(shù)量；中等收入家庭的收入水平。 （ 5）受交通狀況的影響較大 ?交通狀況決定了商業(yè)用房的易達(dá)性（消費(fèi)者接近商業(yè)用房的容易程度） 影響商業(yè)房地產(chǎn)供給的因素有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、舊建筑物的拆除、房地產(chǎn)用途的轉(zhuǎn)換以及政府的土地利用規(guī)劃控制、征用、稅收等行為。 （ 1）與地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景密切相關(guān) ?經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快的城市，辦公樓的開發(fā)規(guī)模較大、保有量和檔次也呈遞增趨勢(shì)，租金水平居于較高的位置，空置率較低。 （ 2）區(qū)位質(zhì)量對(duì)辦公樓市場(chǎng)的影響較大 ?區(qū)位質(zhì)量是指辦公樓所處地理空間位置及相鄰地塊之間相互關(guān)系狀況的優(yōu)劣程度。一般的特點(diǎn)是區(qū)位質(zhì)量高的辦公區(qū)，客戶的認(rèn)可度較高，需求量較大，從而引致租金水平和出租率也較高。 （ 3）辦公樓沿重要交通線呈帶狀或在城市中心區(qū)、次中心區(qū)塊狀分布，集聚效應(yīng)明顯。 ?集聚效應(yīng)：辦公樓集中分布形成一定的市場(chǎng)區(qū)，由集中分布而帶來(lái)的利益。 （ 4）辦公樓本身品質(zhì)與客戶品質(zhì)的一致性 ?客戶看重辦公樓代表的信譽(yù)、實(shí)力和地位。辦公樓也要倚重客戶鞏固和加強(qiáng)這種地位，兩者相互影響和相互選擇。 （ 1）按行業(yè)預(yù)測(cè)每一市場(chǎng)分區(qū)就業(yè)人數(shù)的增加量。 （ 2）將按行業(yè)預(yù)測(cè)的新增人數(shù)，轉(zhuǎn)換成按職業(yè)預(yù)測(cè)的新增就業(yè)人數(shù)。 （ 3）統(tǒng)計(jì)每種職業(yè)需要多少面積。 （ 4）統(tǒng)計(jì)現(xiàn)有寫字樓供給面積以及閑置未用的面積。 （ 5）預(yù)測(cè)每一市場(chǎng)分區(qū)在預(yù)測(cè)年限需要的寫字樓面積。 各類房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要差異 住宅市場(chǎng)：區(qū)位特征 商業(yè)用房市場(chǎng)：引致需求 辦公樓市場(chǎng)：聚集效應(yīng)
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