【正文】 化 ?（ 5）住房政策 （ 1）拆除量 （ 2）用途變換 （ 3）住房開(kāi)發(fā)建設(shè)量、開(kāi)發(fā)成本 （ 4）住房開(kāi)發(fā)建設(shè)可利用的土地?cái)?shù)量、城市規(guī)劃 （ 5）住房開(kāi)發(fā)政策 （ 1）額定需求預(yù)測(cè)法（長(zhǎng)期預(yù)測(cè)） ?第一、確定住房標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，正如過(guò)高的空置率將使賣(mài)方處境艱難一樣，過(guò)低的空置率也必然抑制買(mǎi)方的需求愿望，除非市場(chǎng)所有的需求者都非?？駸岬?fù)屬?gòu)物業(yè)或出現(xiàn)其他極端的供不應(yīng)求的情況，否則市場(chǎng)上不可能出現(xiàn)沒(méi)有空置面積的零空置情況。 ?第二，商品房是存在較大差異的商品，消費(fèi)者總是努力尋找自己喜歡的商品房，這需要時(shí)間。 —— 北京統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 但中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒并無(wú)空置率的定義和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。 ?主要包括：調(diào)查數(shù)據(jù)、實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù) 1）二手資料 二 手 資 料 外部資料 內(nèi)部資料 公開(kāi)發(fā)表的資料 商業(yè)資料 內(nèi)部數(shù)據(jù) 各種報(bào)告、文件 二手資料的優(yōu)點(diǎn)與局限 優(yōu)點(diǎn)： ?省時(shí)、省力、省錢(qián) ?有助于辯明研究目的與主題 ?有可能提供與研究問(wèn)題有關(guān)的背景材料 ?有可能對(duì)研究設(shè)計(jì)提供借鑒、啟示 局限 ?資料可能不準(zhǔn)確 ?資料可能過(guò)時(shí) ?不能完全符合目的與要求 ?資料可能不充分 2）原始資料 為何？二手資料不能完全滿(mǎn)足要求。 是消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)之間的聯(lián)系紐帶 發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)：了解市場(chǎng)、了解對(duì)手，從復(fù)雜的環(huán)境中發(fā)現(xiàn)新機(jī)會(huì)。 第一， 物業(yè)市場(chǎng)上形成的租金水平是決定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵因素。 價(jià)格、租金水平、空置率。 （ 3）市場(chǎng)利率下降，房地產(chǎn)供給和需求均增加；反之則減少。使供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制的功能得以充分發(fā)揮。或者說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng) 1%會(huì)使房地產(chǎn)供給量變動(dòng)百分之幾。需求與供給曲線(xiàn)及供求平衡如圖所示。 消費(fèi)性需求 ?是由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，主要是住宅房地產(chǎn)需求，其需求的主體是居民家庭。房地產(chǎn)交易主體相當(dāng)廣泛，它既可以是國(guó)有土地使用權(quán)的法人代表，又可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、建筑商，也可以是一般金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)及居民個(gè)人。 房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中進(jìn)行貨幣資金融通的場(chǎng)所，它貫穿于地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、建筑施工市場(chǎng)、物業(yè)交易租賃市場(chǎng)等多個(gè)環(huán)節(jié)，且是與上述各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)展的需要相配套而派生出來(lái)和一種服務(wù)性市場(chǎng)。 該市場(chǎng)主體為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或發(fā)展商，其開(kāi)發(fā)活動(dòng)的目的主要是為了獲取盈利。 這里的讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán) ， 是指期滿(mǎn)即要收回 ， 且讓渡是有償?shù)?， 讓渡的期限隨土地具體用途的不同而不同 。 優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)的功能。房地產(chǎn)市場(chǎng)這種功能體現(xiàn)在展示行情、傳遞信息，從而溝通供需、促成交易。 市場(chǎng)效率低。從各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性?xún)H次于金融市場(chǎng)。 供給調(diào)節(jié)滯后性。 按照用途劃分有：住宅市場(chǎng) 、 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 、 商業(yè)用房市場(chǎng) 、 工業(yè)廠房市場(chǎng) 、 倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng) 、 特殊用途房地產(chǎn)市場(chǎng) 。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 市場(chǎng)是社會(huì)生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物 ，是維系商品經(jīng)濟(jì)的紐帶 。 按照發(fā)育程度劃分有：房地產(chǎn)萌芽市場(chǎng)、發(fā)育市場(chǎng)、成熟市場(chǎng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，從申請(qǐng)立項(xiàng)到建成出售，需要一年甚至數(shù)年的時(shí)間，因而在市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，供給的增加需要較長(zhǎng)的時(shí)間。 交易形式多樣性 。 這由房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性、交易形式多樣性和復(fù)雜性，以及房地產(chǎn)商品總值較大且為長(zhǎng)期耐用商品等特性引出。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息功能發(fā)揮的效率高低取決于市場(chǎng)體系的完整程度。住房是人類(lèi)生活必不可少的消費(fèi)資料，住房消費(fèi)支出在居民消費(fèi)總支出中應(yīng)該占有較大的比重。 國(guó)內(nèi)目前的土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定標(biāo)準(zhǔn)為： 居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育 、 科技 、 衛(wèi)生 、 文化 、 體育用地 50年 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂(lè)用地 40年 綜合或其它用項(xiàng)式 50年 國(guó)內(nèi)目前的土地一級(jí)市場(chǎng)又可分為 土地批租市場(chǎng) 和 土地租賃市場(chǎng) 。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)從開(kāi)發(fā)選址和承租土地開(kāi)始，經(jīng)過(guò)對(duì)土地及土地上建筑物和其它附著物投資開(kāi)發(fā)的籌劃、建造、使用，直到拆毀的全過(guò)程。 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng) 由房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)中，為供求雙方提供代理、經(jīng)紀(jì)及咨詢(xún)等各種服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)所形成的市場(chǎng)，可以說(shuō)是房地產(chǎn)商品供求雙方溝通的橋梁。 房地產(chǎn)交易客體， 即房地產(chǎn)商品，可以是土地或物業(yè)。 投資性需求 ?是指人們購(gòu)置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費(fèi)，而是作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存，在合適的時(shí)候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目的。虛線(xiàn)部分表示需求或供給條件發(fā)生變化時(shí)，市場(chǎng)的均衡價(jià)格及均衡量的變化。 彈性系數(shù) —— 表示彈性的大小， 需求量變動(dòng)的比率 (%) = ————————— 價(jià)格變動(dòng)的比率 (%) 房地產(chǎn)供求的短期彈性不同于長(zhǎng)期彈性，特別是對(duì)房地產(chǎn)供給彈性來(lái)講，更是如此。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益與風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制 利益風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制是指房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方必須獨(dú)自承擔(dān)市場(chǎng)交易中的利益與風(fēng)險(xiǎn)，并能按照經(jīng)濟(jì)效益的原則，根據(jù)收益與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)自身的行為。 （ 4）同一般商品市場(chǎng)一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有適量 “ 存貨 ” 以確保市場(chǎng)的良好運(yùn)行。 房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場(chǎng) 租金及物業(yè)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的關(guān)系 租金是企業(yè)或家庭使用物業(yè)的成本，或是為了獲得房屋的使用權(quán)所需的年度支出額。畢竟，在獲得一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，投資者實(shí)際上是在購(gòu)買(mǎi)當(dāng)前或?qū)?lái)的收益流量，因此，物業(yè)市場(chǎng)上的租金變化會(huì)立即影響到資產(chǎn)市場(chǎng)上的所有權(quán)需求。 制定正確的營(yíng)銷(xiāo)策略：通過(guò)研究了解消費(fèi)者特性，制定正確的營(yíng)銷(xiāo)策略。 怎樣？通過(guò)調(diào)查和實(shí)驗(yàn)的方法直接獲得。 當(dāng)前流行空置率計(jì)算方法： A、 全社會(huì)空置房面積除以全部住房面積； B、 空置商品房面積除以最近 3年內(nèi)竣工的竣工面積； C、 空置商品房面積除以當(dāng)年竣工的建筑面積。 ?第三，商品房是一種較復(fù)雜的商品，隱含的信息很多 ,為達(dá)成交易，開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間有一個(gè)信息溝通的過(guò)程。因此，在過(guò)高和過(guò)低的兩個(gè)極端之間必然存在一個(gè)正常的空置率，一方面保證買(mǎi)方充分的選擇權(quán)利；另一方面又能保證賣(mài)方的利益不受損失。通過(guò)搜集有關(guān)現(xiàn)在住宅及用戶(hù)的基本材料來(lái)確定。 （ 5）受交通狀況的影響較大 ?交通狀況決定了商業(yè)用房的易達(dá)性（消費(fèi)者接近商業(yè)用房的容易程度） 影響商業(yè)房地產(chǎn)供給的因素有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、舊建筑物的拆除、房地產(chǎn)用途的轉(zhuǎn)換以及政府的土地利用規(guī)劃控制、征用、稅收等行為。 （ 1）按行業(yè)預(yù)測(cè)每一市場(chǎng)分區(qū)就業(yè)人數(shù)的增加量。 （ 3）統(tǒng)