【正文】 素保持不變的情況下，當(dāng)家庭數(shù)量增加或居民收入增加，空間的使用需求就會(huì)上升。在物業(yè)市場(chǎng)上，使用空間的供給量是一定的 (來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng) )。 房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場(chǎng) 租金及物業(yè)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的關(guān)系 租金是企業(yè)或家庭使用物業(yè)的成本，或是為了獲得房屋的使用權(quán)所需的年度支出額。 建筑技術(shù)、建筑質(zhì)量。 稅率、土地利用控制、租金水平控制。 就業(yè)及工資水平。 （ 4）同一般商品市場(chǎng)一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有適量 “ 存貨 ” 以確保市場(chǎng)的良好運(yùn)行。 （ 2）供求均衡則價(jià)格穩(wěn)定；如果供大于求，則形成買(mǎi)方市場(chǎng)，價(jià)格下降，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目減少；如果供不應(yīng)求，則形成賣(mài)方市場(chǎng)，價(jià)格上漲，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增加。 在經(jīng)濟(jì)衰退地區(qū) …… f g 由此可以看出，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響房地產(chǎn) 市場(chǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)的根本原因。同樣，房地產(chǎn)消費(fèi)者也面臨著購(gòu)入的房地產(chǎn)商品升值或貶值的可能，一旦貶值，因房地產(chǎn)商品的高價(jià)值性，可能會(huì)給家庭或企業(yè)帶來(lái)較大的損失，對(duì)將來(lái)的生活、工作、發(fā)展都有較大的影響。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益與風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制 利益風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制是指房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方必須獨(dú)自承擔(dān)市場(chǎng)交易中的利益與風(fēng)險(xiǎn)，并能按照經(jīng)濟(jì)效益的原則，根據(jù)收益與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)節(jié)自身的行為。這種外在的壓力迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和建筑商千方百計(jì)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上供不應(yīng)求的或賣(mài)價(jià)、租金較高的房地產(chǎn)商品，想方設(shè)法采用新技術(shù)，改善經(jīng)營(yíng)管理，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低開(kāi)發(fā)成本和建筑造價(jià)，以求在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝，進(jìn)而形成一種競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制 根據(jù)商品的價(jià)值規(guī)律，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化必會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化，而房地產(chǎn)價(jià)格的變化又會(huì)反過(guò)來(lái)影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系，這種相互作用、相互影響的關(guān)系就形成一種供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制。而動(dòng)力機(jī)制就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的動(dòng)力與經(jīng)濟(jì)利益之間相互制約和相互協(xié)調(diào)的一種內(nèi)在聯(lián)系。 彈性系數(shù) —— 表示彈性的大小， 需求量變動(dòng)的比率 (%) = ————————— 價(jià)格變動(dòng)的比率 (%) 房地產(chǎn)供求的短期彈性不同于長(zhǎng)期彈性，特別是對(duì)房地產(chǎn)供給彈性來(lái)講，更是如此。 彈性系數(shù) —— 表示彈性的大小， 需求量變動(dòng)的比率 (%) = ————————— 價(jià)格變動(dòng)的比率 (%) 房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性： 房地產(chǎn)供給量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。 / / D D = D D = e 房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性： 反映房地產(chǎn)需求量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。 經(jīng)濟(jì)學(xué)中：指經(jīng)濟(jì)變量之間存在函數(shù)關(guān)系時(shí)，因變量對(duì)自變量的反應(yīng)程度。虛線部分表示需求或供給條件發(fā)生變化時(shí)，市場(chǎng)的均衡價(jià)格及均衡量的變化。 （ 3）政府政策的變化（土地增值稅費(fèi)） （ 4）對(duì)未來(lái)的預(yù)期 （三）房地產(chǎn)供求均衡分析 和其它商品一樣，房地產(chǎn)的需求量與價(jià)格成反比，供給量與價(jià)格成正比，在一定的市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)供求達(dá)到平衡，當(dāng)然，這種平衡是短期的、相對(duì)的。 房地產(chǎn)供給的特點(diǎn) 1）房地產(chǎn)供給 缺乏彈性 2）房地產(chǎn)供 給 具有 層次性 3）房地產(chǎn)供 給 具有 滯后性 影響房地產(chǎn)供給的因素 （ 1）房地產(chǎn)本身的價(jià)格。 （ 4）消費(fèi)者的偏好； （ 4）消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期； （ 5）政府政策（ 貸款利率，稅費(fèi) ）。 投資性需求 ?是指人們購(gòu)置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費(fèi)，而是作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存，在合適的時(shí)候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目的。如，工廠的廠房、商店的商鋪、辦公用房、服務(wù)行業(yè)用房以及其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房等產(chǎn)生的需求。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者 房地產(chǎn)市場(chǎng) 土地所有者 或使用者 開(kāi)發(fā)商 政府及 政府機(jī)構(gòu) 金融機(jī)構(gòu) 承包商 專(zhuān)業(yè)顧問(wèn) 消費(fèi)者 或買(mǎi)家 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求 概念： 房地產(chǎn)需求是指一定時(shí)期內(nèi)，在各種可能的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。貨幣是房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)交易成功的關(guān)鍵所在。 房地產(chǎn)交易客體， 即房地產(chǎn)商品，可以是土地或物業(yè)。 房地產(chǎn)交易主體 ， 即從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的當(dāng)事人。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行 房地產(chǎn)交易關(guān)系的完成必須具備必要的要素，即房地產(chǎn)交易主體、客體和媒介。物業(yè)管理的服務(wù)為有償服務(wù)，在法律法規(guī)的指引下，已形成一定的行業(yè)準(zhǔn)則與市場(chǎng)規(guī)模。 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng) 由房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)中，為供求雙方提供代理、經(jīng)紀(jì)及咨詢(xún)等各種服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)所形成的市場(chǎng)，可以說(shuō)是房地產(chǎn)商品供求雙方溝通的橋梁。 3 、房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場(chǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場(chǎng)主要包括物業(yè)出售和出租兩個(gè)市場(chǎng)，其市場(chǎng)主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)代理商，其主要業(yè)務(wù)是出售或出租辦公樓、寫(xiě)字樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房、住宅及其它地上附著物。建筑商只承擔(dān)物業(yè)的建設(shè)任務(wù)，按合同興建各種物業(yè)后交給開(kāi)發(fā)商，并依此取得施工費(fèi)。在這一市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與建筑商因?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)及簽訂有關(guān)工程承發(fā)包合同而發(fā)生聯(lián)系。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)從開(kāi)發(fā)選址和承租土地開(kāi)始，經(jīng)過(guò)對(duì)土地及土地上建筑物和其它附著物投資開(kāi)發(fā)的籌劃、建造、使用，直到拆毀的全過(guò)程。 （二）房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng) 房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。 土地三級(jí)市場(chǎng) 三級(jí)市場(chǎng)是指土地使用者將自己擁有的土地使用權(quán)，在批租合同的期限內(nèi)，按合同要求，或在補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交地價(jià)后再橫向進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或進(jìn)行抵押。 土地租賃市場(chǎng) 是指國(guó)家將城市閑置的存量土地 、拆遷土地或征用土地的使用權(quán)租賃給土地使用者 ，土地使用者按規(guī)定每年向國(guó)家繳納一定數(shù)量的地租 。 國(guó)內(nèi)目前的土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定標(biāo)準(zhǔn)為： 居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育 、 科技 、 衛(wèi)生 、 文化 、 體育用地 50年 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂(lè)用地 40年 綜合或其它用項(xiàng)式 50年 國(guó)內(nèi)目前的土地一級(jí)市場(chǎng)又可分為 土地批租市場(chǎng) 和 土地租賃市場(chǎng) 。 是指以讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán)為主要內(nèi)容的地產(chǎn)市場(chǎng) 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)可以由地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)兩部分構(gòu)成 。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 從現(xiàn)實(shí)意義上看 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該包括 地產(chǎn)市場(chǎng) 和 房產(chǎn)市場(chǎng) 兩塊 。住房是人類(lèi)生活必不可少的消費(fèi)資料，住房消費(fèi)支出在居民消費(fèi)總支出中應(yīng)該占有較大的比重。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)與再分配國(guó)民收入的功能主要是通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和下跌來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者、投資者及房地產(chǎn)使用者之間的收益流向來(lái)完成的。交換功能是一