【正文】 計每種職業(yè)需要多少面積。 （ 2）區(qū)位質(zhì)量對辦公樓市場的影響較大 ?區(qū)位質(zhì)量是指辦公樓所處地理空間位置及相鄰地塊之間相互關系狀況的優(yōu)劣程度。 2） 住宅需求預測 。 資金供給量、資金流向、利率、抵押貸款年限等因素。這里的 “ 有瑕疵 ” 供給是指品質(zhì)上不太適應市場需求，在價格上與消費者購買力及現(xiàn)實購買欲望不能及時對接的商品；無效供給則是指因品質(zhì)存在嚴重缺陷而無人購買，或者在價格上消費者根本不能接受的產(chǎn)品。 ? 專家認為不適用于我國： ? 原因是西方國家的大規(guī)模城市化進程早已結束，而中國才剛剛開始。 ?行業(yè)資料：行業(yè)報刊、雜志等（中國房地產(chǎn)、住宅與房地產(chǎn)、中外房地產(chǎn)導報）、行業(yè)專業(yè)從士訪談、房義會或研討會、行業(yè)專項調(diào)查、現(xiàn)成的市場研究報告、其他市場研究公司資料等 ?網(wǎng)上資料：相關搜索引擎及論壇 2）原始資料的采集方法 定量研究手段 定性研究手段 ?小組座談會 ?深入訪談 ?觀察法 ?投射法 ?入戶訪問 ?定點攔截訪問 ?電話調(diào)查 ?郵寄問卷調(diào)查 ?網(wǎng)絡調(diào)查等 觀察法 投射法 調(diào)查分析 研 究 工 具 定量研究手段 定性分析法： SWOT、鉆石理論、 SPC范式 定量分析法： ?描述性分析 ?探索性分析 ?列聯(lián)表與對應分析 ?假設檢驗 ?相關與回歸分析 ?因子分析 （ 3）數(shù)據(jù)處理的方法 ?聚類與判別分析 ?聯(lián)合分析 ?路徑分析 ?指數(shù)分析等 房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)資料的收集及研究 （ 1）房地產(chǎn)需求方面的信息 （ 2）房地產(chǎn)供給方面的信息 （ 3）市場交易方面的信息 （ 4）房地產(chǎn)金融信息 （ 5）影響房地產(chǎn)市場供求變動的其他信息 資料收集所涉及的項目內(nèi)容包括房地產(chǎn)項目名稱、區(qū)位、用途、建筑面積、使用面積、營業(yè)面積、土地面積、容積率、剩余土地使用權年限、建筑設計類型、入住率、租金、價格、付款方式、銷售率、銷售速度、購買人的特征（年齡、收入、文化等）、營銷策劃等。 有助于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風險：通過研究，了解市場，發(fā)現(xiàn)機會，制定正確的策略，獲取利潤、規(guī)避風險。如果新建設量增加且資產(chǎn)的供給量也隨之增長的話，不僅會使資產(chǎn)市場上的價格下滑，而且也會使物業(yè)市場上的租金隨之下調(diào)。在物業(yè)市場上，使用空間的供給量是一定的 (來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 )。 就業(yè)及工資水平。同樣，房地產(chǎn)消費者也面臨著購入的房地產(chǎn)商品升值或貶值的可能，一旦貶值，因房地產(chǎn)商品的高價值性，可能會給家庭或企業(yè)帶來較大的損失，對將來的生活、工作、發(fā)展都有較大的影響。而動力機制就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的動力與經(jīng)濟利益之間相互制約和相互協(xié)調(diào)的一種內(nèi)在聯(lián)系。 經(jīng)濟學中：指經(jīng)濟變量之間存在函數(shù)關系時，因變量對自變量的反應程度。 （ 4）消費者的偏好； （ 4）消費者對房地產(chǎn)價格的預期； （ 5）政府政策（ 貸款利率，稅費 ）。貨幣是房地產(chǎn)交易的基礎，是房地產(chǎn)交易成功的關鍵所在。物業(yè)管理的服務為有償服務，在法律法規(guī)的指引下，已形成一定的行業(yè)準則與市場規(guī)模。在這一市場上，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑商因為開發(fā)項目的招投標及簽訂有關工程承發(fā)包合同而發(fā)生聯(lián)系。 土地租賃市場 是指國家將城市閑置的存量土地 、拆遷土地或征用土地的使用權租賃給土地使用者 ，土地使用者按規(guī)定每年向國家繳納一定數(shù)量的地租 。 四、房地產(chǎn)市場結構 從現(xiàn)實意義上看 ， 房地產(chǎn)市場應該包括 地產(chǎn)市場 和 房產(chǎn)市場 兩塊 。房地產(chǎn)市場中，通過房地產(chǎn)商品價格的調(diào)節(jié)，使具有不同級差收益的土地產(chǎn)生不同的的能差效益，即通過讓具有高增值能力的土地、房產(chǎn)更多地流向能產(chǎn)出更高級差收益的行業(yè)，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，提高使用效益。 政府干預性。 交易復雜性 。所以，房地產(chǎn)市場需求變動時，供給的相應調(diào)節(jié)需要相當一段時間，才能使供需達到平衡。 按照層次劃分有：一、二、三級房地產(chǎn)市場。 房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易活動的總和 ，是買賣雙方相互作用的一種機制 。 在現(xiàn)實中，由于地產(chǎn)可以離開房產(chǎn)獨立存在，所以能形成一個獨立的地產(chǎn)市場，它構成整個房地產(chǎn)市場的基礎；而房產(chǎn)不能離開地產(chǎn)獨立存在，所以獨立的房產(chǎn)市場是不存在的，平時所說的房地產(chǎn)市場實際上是包括地產(chǎn)和房產(chǎn)在內(nèi)的物業(yè)市場。這種地區(qū)性甚至在一個城市的不同區(qū)位也會有所表現(xiàn)。 投機性。 房地產(chǎn)商品總值較大 ， 其交易對信貸的依賴性較強 ， 金融政策及市場利率的變動 ， 會對房地產(chǎn)交易的數(shù)量 、 價格產(chǎn)生很大的影響 。 三、房地產(chǎn)市場的功能 聯(lián)接房地產(chǎn)商品供求雙方的紐帶與橋梁的功能。 調(diào)節(jié)與再分配國民收入的功能。 （一）地產(chǎn)市場 1 、 土地一級市場 。土地三級中，買主和賣主都是不確定的，其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押的價格也是在市場中自由形成的。與土地的獲取及房地產(chǎn)商品的售出或出租無關。 在房地產(chǎn)投資開發(fā)和流通過程中，上述要素相互聯(lián)系和相互作用的結合，形成房地產(chǎn)市場的運行機制。 類型： 生產(chǎn)性、消費性、投資性 生產(chǎn)性需求 ?是指物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要而形成的對房地產(chǎn)商品的需求，其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個體工商業(yè)者。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本?；蛘哒f，房地產(chǎn)價格變動1%會使房地產(chǎn)需求量變動百分之幾。 房地產(chǎn)市場的競爭機制 各房地產(chǎn)交易主體為了獲取最大限度的利潤，在房地產(chǎn)市場上為爭奪客戶、買者而展開激烈的競爭 ,對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營形成一種強大的外在壓力。 (二 )房地產(chǎn)市場運行特征 （ 1）單元類型、質(zhì)量、大小、位置相近的房地產(chǎn)，以近似相等的價格出售。 土地價格、建筑工人工資、建筑材料價格。在供給固定的情況下，租金就會上漲。 市場研究（ Marketing Research）是設計、收集、分析與展示信息，用以解決某一具體營銷問題的過程。 （ 1）確定所需收集的資料類型 次級資料（第二手資料）：二手資料是相對于原始資料而言的，指以前已經(jīng)收集好，但不一定與當前問題有關的信息資料。 總體市場研究的內(nèi)容包括以下幾方面： ? ? ? ? 總體市場研究的市場區(qū)域范圍是人們?nèi)粘Ｉ睢⒐ぷ?、交往等行為活動的空間，一般是指一個城市或城市內(nèi)的某一地區(qū)，人們在這樣一個空間范圍內(nèi)的日常購物、上下班等活動應該不會受到嚴重的限制。在這段時間內(nèi)，這些商品房將暫時表現(xiàn)為空置狀態(tài)。 自然空置率 空置率是表示空置的主要指標，它是指某一時刻空置房屋面積占全部房屋面積的比率。 （ 2）房地產(chǎn)周期循環(huán)的 原因 供需、信息、心理、政策、制度、時間等。 （ 3）與人口聚集度密切相關 ?通常商業(yè)用房集中在人口較為集中的城市或城市的一些區(qū)域。 ?集聚效應：辦公樓集中分布形成一定的市場區(qū)，由集中分布而帶來的利益。 各類房地產(chǎn)市場的主要差異 住宅市場：區(qū)位特征 商業(yè)用房市場：引致需求 辦公樓市場：聚集效應