【正文】 （ 5）預(yù)測(cè)每一市場(chǎng)分區(qū)在預(yù)測(cè)年限需要的寫(xiě)字樓面積。 （ 3）統(tǒng)計(jì)每種職業(yè)需要多少面積。 （ 1）按行業(yè)預(yù)測(cè)每一市場(chǎng)分區(qū)就業(yè)人數(shù)的增加量。 （ 4）辦公樓本身品質(zhì)與客戶(hù)品質(zhì)的一致性 ?客戶(hù)看重辦公樓代表的信譽(yù)、實(shí)力和地位。 （ 3）辦公樓沿重要交通線(xiàn)呈帶狀或在城市中心區(qū)、次中心區(qū)塊狀分布，集聚效應(yīng)明顯。 （ 2）區(qū)位質(zhì)量對(duì)辦公樓市場(chǎng)的影響較大 ?區(qū)位質(zhì)量是指辦公樓所處地理空間位置及相鄰地塊之間相互關(guān)系狀況的優(yōu)劣程度。 （ 5）受交通狀況的影響較大 ?交通狀況決定了商業(yè)用房的易達(dá)性（消費(fèi)者接近商業(yè)用房的容易程度） 影響商業(yè)房地產(chǎn)供給的因素有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、舊建筑物的拆除、房地產(chǎn)用途的轉(zhuǎn)換以及政府的土地利用規(guī)劃控制、征用、稅收等行為。 （ 4）受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影響較大。 （ 2）與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān) ?當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高時(shí)，人們的收入水平往往呈現(xiàn)較快速度的上漲趨勢(shì)，消費(fèi)水平增長(zhǎng)較高，各類(lèi)消費(fèi)品和服務(wù)的銷(xiāo)售量也呈上升勢(shì)頭，消費(fèi)品的市場(chǎng)容量擴(kuò)大，從而引致商業(yè)用房需求量的增大。 2） 住宅需求預(yù)測(cè) 。通過(guò)搜集有關(guān)現(xiàn)在住宅及用戶(hù)的基本材料來(lái)確定。 （ 3）房地產(chǎn)業(yè)周期的四個(gè)階段 復(fù)蘇、 繁榮、衰退、蕭條 繁榮 復(fù)蘇 衰退 蕭條 房地產(chǎn)業(yè)周期 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)指標(biāo) 時(shí)間 （ 4） 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的特點(diǎn) 1）在經(jīng)濟(jì)周期中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高漲階段，相對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期來(lái)說(shuō)要較為提前些； 2）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應(yīng)更早到來(lái)； 3）房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對(duì)長(zhǎng)一些； 4）房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較容易波動(dòng)，房地產(chǎn)周期波幅比整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波幅更大一些； 5）房地產(chǎn)周期性波動(dòng)帶有明顯的區(qū)域性特點(diǎn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán) （ 1）定義 是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。 資金供給量、資金流向、利率、抵押貸款年限等因素。因此，在過(guò)高和過(guò)低的兩個(gè)極端之間必然存在一個(gè)正常的空置率，一方面保證買(mǎi)方充分的選擇權(quán)利；另一方面又能保證賣(mài)方的利益不受損失。從宏觀的角度看，空置率過(guò)高對(duì)賣(mài)方意味著顯而易見(jiàn)的利益損失；而空置率過(guò)低，則意味著買(mǎi)方?jīng)]有或很少有選擇的余地，很難在適當(dāng)?shù)淖饨鹚较抡业綕M(mǎn)意的物業(yè)。這些商品房也表現(xiàn)為空置狀態(tài)。這里的 “ 有瑕疵 ” 供給是指品質(zhì)上不太適應(yīng)市場(chǎng)需求，在價(jià)格上與消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力及現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)欲望不能及時(shí)對(duì)接的商品；無(wú)效供給則是指因品質(zhì)存在嚴(yán)重缺陷而無(wú)人購(gòu)買(mǎi)，或者在價(jià)格上消費(fèi)者根本不能接受的產(chǎn)品。 ?第三，商品房是一種較復(fù)雜的商品，隱含的信息很多 ,為達(dá)成交易，開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間有一個(gè)信息溝通的過(guò)程。造成這種狀況的原因至少有三個(gè)方面： ?第一，商品房?jī)r(jià)格昂貴，正常情況下需要花費(fèi)一個(gè)家庭多年的積蓄，因此在購(gòu)買(mǎi)時(shí)消費(fèi)者非常謹(jǐn)慎，需要一定時(shí)間進(jìn)行決策。 住房空置的合理性 首先 ，商品房竣工驗(yàn)收后不一定會(huì)即刻轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，而是要經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售或出租出去，需要一個(gè)合理的時(shí)間段，這類(lèi)似工業(yè)產(chǎn)品的庫(kù)存期。 ? 專(zhuān)家認(rèn)為不適用于我國(guó)： ? 原因是西方國(guó)家的大規(guī)模城市化進(jìn)程早已結(jié)束，而中國(guó)才剛剛開(kāi)始。 當(dāng)前流行空置率計(jì)算方法： A、 全社會(huì)空置房面積除以全部住房面積； B、 空置商品房面積除以最近 3年內(nèi)竣工的竣工面積； C、 空置商品房面積除以當(dāng)年竣工的建筑面積。 包括： ?需求方面 ?供給方面 ?價(jià)格、租金、出售數(shù)量 ?空置率等 空置率 空置面積： 報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。 特定地點(diǎn)市場(chǎng)研究 ?； ?，以及該特定地點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力的研究。 ?行業(yè)資料：行業(yè)報(bào)刊、雜志等（中國(guó)房地產(chǎn)、住宅與房地產(chǎn)、中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)）、行業(yè)專(zhuān)業(yè)從士訪談、房義會(huì)或研討會(huì)、行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查、現(xiàn)成的市場(chǎng)研究報(bào)告、其他市場(chǎng)研究公司資料等 ?網(wǎng)上資料：相關(guān)搜索引擎及論壇 2）原始資料的采集方法 定量研究手段 定性研究手段 ?小組座談會(huì) ?深入訪談 ?觀察法 ?投射法 ?入戶(hù)訪問(wèn) ?定點(diǎn)攔截訪問(wèn) ?電話(huà)調(diào)查 ?郵寄問(wèn)卷調(diào)查 ?網(wǎng)絡(luò)調(diào)查等 觀察法 投射法 調(diào)查分析 研 究 工 具 定量研究手段 定性分析法： SWOT、鉆石理論、 SPC范式 定量分析法： ?描述性分析 ?探索性分析 ?列聯(lián)表與對(duì)應(yīng)分析 ?假設(shè)檢驗(yàn) ?相關(guān)與回歸分析 ?因子分析 （ 3）數(shù)據(jù)處理的方法 ?聚類(lèi)與判別分析 ?聯(lián)合分析 ?路徑分析 ?指數(shù)分析等 房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料的收集及研究 （ 1）房地產(chǎn)需求方面的信息 （ 2）房地產(chǎn)供給方面的信息 （ 3）市場(chǎng)交易方面的信息 （ 4）房地產(chǎn)金融信息 （ 5）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變動(dòng)的其他信息 資料收集所涉及的項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)、區(qū)位、用途、建筑面積、使用面積、營(yíng)業(yè)面積、土地面積、容積率、剩余土地使用權(quán)年限、建筑設(shè)計(jì)類(lèi)型、入住率、租金、價(jià)格、付款方式、銷(xiāo)售率、銷(xiāo)售速度、購(gòu)買(mǎi)人的特征（年齡、收入、文化等）、營(yíng)銷(xiāo)策劃等。 怎樣？通過(guò)調(diào)查和實(shí)驗(yàn)的方法直接獲得。 ?內(nèi)部：歷史積累數(shù)據(jù)、各種分析報(bào)告等 ?外部：官方、學(xué)術(shù)單位、行業(yè)組織等 原始資料（第一手資料）：為了特定目的而直接向被調(diào)查對(duì)象收集的資料。 （ 1）確定所需收集的資料類(lèi)型； （ 2）確定收集資料的方法和渠道； （ 3）數(shù)據(jù)處理的方法。 有助于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：通過(guò)研究，了解市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，制定正確的策略，獲取利潤(rùn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 制定正確的營(yíng)銷(xiāo)策略：通過(guò)研究了解消費(fèi)者特性，制定正確的營(yíng)銷(xiāo)策略。 何為房地產(chǎn)市場(chǎng)研究？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究：是以房地產(chǎn)作為特定的研究對(duì)象， 對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行收集、整理和分析，并對(duì)房 地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行描述和預(yù)測(cè)的過(guò)程。 而 房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ，除了對(duì)成本進(jìn)行控制外，還需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及其走勢(shì)進(jìn)行深入的研究。如果新建設(shè)量增加且資產(chǎn)的供給量也隨之增長(zhǎng)的話(huà)，不僅會(huì)使資產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格下滑，而且也會(huì)使物業(yè)市場(chǎng)上的租金隨之下調(diào)。畢竟，在獲得一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，投資者實(shí)際上是在購(gòu)買(mǎi)當(dāng)前或?qū)?lái)的收益流量，因此，物業(yè)市場(chǎng)上的租金變化會(huì)立即影響到資產(chǎn)市場(chǎng)上的所有權(quán)需求。 物業(yè)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的關(guān)系 在資產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)市場(chǎng)之間有兩個(gè)接合處。在其他因