【正文】 （ 5）預測每一市場分區(qū)在預測年限需要的寫字樓面積。 （ 3）統(tǒng)計每種職業(yè)需要多少面積。 （ 1）按行業(yè)預測每一市場分區(qū)就業(yè)人數(shù)的增加量。 （ 4）辦公樓本身品質(zhì)與客戶品質(zhì)的一致性 ?客戶看重辦公樓代表的信譽、實力和地位。 （ 3）辦公樓沿重要交通線呈帶狀或在城市中心區(qū)、次中心區(qū)塊狀分布，集聚效應明顯。 （ 2）區(qū)位質(zhì)量對辦公樓市場的影響較大 ?區(qū)位質(zhì)量是指辦公樓所處地理空間位置及相鄰地塊之間相互關(guān)系狀況的優(yōu)劣程度。 （ 5）受交通狀況的影響較大 ?交通狀況決定了商業(yè)用房的易達性（消費者接近商業(yè)用房的容易程度） 影響商業(yè)房地產(chǎn)供給的因素有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、舊建筑物的拆除、房地產(chǎn)用途的轉(zhuǎn)換以及政府的土地利用規(guī)劃控制、征用、稅收等行為。 （ 4）受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影響較大。 （ 2）與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān) ?當一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平較高時，人們的收入水平往往呈現(xiàn)較快速度的上漲趨勢，消費水平增長較高，各類消費品和服務的銷售量也呈上升勢頭，消費品的市場容量擴大，從而引致商業(yè)用房需求量的增大。 2） 住宅需求預測 。通過搜集有關(guān)現(xiàn)在住宅及用戶的基本材料來確定。 （ 3）房地產(chǎn)業(yè)周期的四個階段 復蘇、 繁榮、衰退、蕭條 繁榮 復蘇 衰退 蕭條 房地產(chǎn)業(yè)周期 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動指標 時間 （ 4） 房地產(chǎn)市場周期的特點 1）在經(jīng)濟周期中，房地產(chǎn)業(yè)進入高漲階段，相對于國民經(jīng)濟周期來說要較為提前些； 2）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應更早到來； 3）房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對長一些； 4）房地產(chǎn)業(yè)相對比較容易波動，房地產(chǎn)周期波幅比整體國民經(jīng)濟周期波幅更大一些； 5）房地產(chǎn)周期性波動帶有明顯的區(qū)域性特點。 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) （ 1）定義 是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。 資金供給量、資金流向、利率、抵押貸款年限等因素。因此，在過高和過低的兩個極端之間必然存在一個正常的空置率，一方面保證買方充分的選擇權(quán)利；另一方面又能保證賣方的利益不受損失。從宏觀的角度看，空置率過高對賣方意味著顯而易見的利益損失；而空置率過低，則意味著買方?jīng)]有或很少有選擇的余地，很難在適當?shù)淖饨鹚较抡业綕M意的物業(yè)。這些商品房也表現(xiàn)為空置狀態(tài)。這里的 “ 有瑕疵 ” 供給是指品質(zhì)上不太適應市場需求，在價格上與消費者購買力及現(xiàn)實購買欲望不能及時對接的商品；無效供給則是指因品質(zhì)存在嚴重缺陷而無人購買，或者在價格上消費者根本不能接受的產(chǎn)品。 ?第三，商品房是一種較復雜的商品，隱含的信息很多 ,為達成交易，開發(fā)商與消費者之間有一個信息溝通的過程。造成這種狀況的原因至少有三個方面： ?第一，商品房價格昂貴，正常情況下需要花費一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費者非常謹慎，需要一定時間進行決策。 住房空置的合理性 首先 ，商品房竣工驗收后不一定會即刻轉(zhuǎn)移到消費者手中，而是要經(jīng)過銷售或出租出去，需要一個合理的時間段，這類似工業(yè)產(chǎn)品的庫存期。 ? 專家認為不適用于我國： ? 原因是西方國家的大規(guī)模城市化進程早已結(jié)束，而中國才剛剛開始。 當前流行空置率計算方法： A、 全社會空置房面積除以全部住房面積； B、 空置商品房面積除以最近 3年內(nèi)竣工的竣工面積； C、 空置商品房面積除以當年竣工的建筑面積。 包括： ?需求方面 ?供給方面 ?價格、租金、出售數(shù)量 ?空置率等 空置率 空置面積： 報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。 特定地點市場研究 ?； ?，以及該特定地點房地產(chǎn)項目在市場上的競爭能力的研究。 ?行業(yè)資料：行業(yè)報刊、雜志等（中國房地產(chǎn)、住宅與房地產(chǎn)、中外房地產(chǎn)導報）、行業(yè)專業(yè)從士訪談、房義會或研討會、行業(yè)專項調(diào)查、現(xiàn)成的市場研究報告、其他市場研究公司資料等 ?網(wǎng)上資料：相關(guān)搜索引擎及論壇 2）原始資料的采集方法 定量研究手段 定性研究手段 ?小組座談會 ?深入訪談 ?觀察法 ?投射法 ?入戶訪問 ?定點攔截訪問 ?電話調(diào)查 ?郵寄問卷調(diào)查 ?網(wǎng)絡(luò)調(diào)查等 觀察法 投射法 調(diào)查分析 研 究 工 具 定量研究手段 定性分析法： SWOT、鉆石理論、 SPC范式 定量分析法： ?描述性分析 ?探索性分析 ?列聯(lián)表與對應分析 ?假設(shè)檢驗 ?相關(guān)與回歸分析 ?因子分析 （ 3）數(shù)據(jù)處理的方法 ?聚類與判別分析 ?聯(lián)合分析 ?路徑分析 ?指數(shù)分析等 房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)資料的收集及研究 （ 1）房地產(chǎn)需求方面的信息 （ 2）房地產(chǎn)供給方面的信息 （ 3）市場交易方面的信息 （ 4）房地產(chǎn)金融信息 （ 5）影響房地產(chǎn)市場供求變動的其他信息 資料收集所涉及的項目內(nèi)容包括房地產(chǎn)項目名稱、區(qū)位、用途、建筑面積、使用面積、營業(yè)面積、土地面積、容積率、剩余土地使用權(quán)年限、建筑設(shè)計類型、入住率、租金、價格、付款方式、銷售率、銷售速度、購買人的特征（年齡、收入、文化等）、營銷策劃等。 怎樣？通過調(diào)查和實驗的方法直接獲得。 ?內(nèi)部：歷史積累數(shù)據(jù)、各種分析報告等 ?外部：官方、學術(shù)單位、行業(yè)組織等 原始資料（第一手資料）：為了特定目的而直接向被調(diào)查對象收集的資料。 （ 1）確定所需收集的資料類型； （ 2）確定收集資料的方法和渠道； （ 3）數(shù)據(jù)處理的方法。 有助于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風險：通過研究，了解市場，發(fā)現(xiàn)機會，制定正確的策略，獲取利潤、規(guī)避風險。 制定正確的營銷策略：通過研究了解消費者特性，制定正確的營銷策略。 何為房地產(chǎn)市場研究？ 房地產(chǎn)市場研究：是以房地產(chǎn)作為特定的研究對象， 對相關(guān)的市場信息進行收集、整理和分析，并對房 地產(chǎn)市場進行描述和預測的過程。 而 房地產(chǎn)市場屬于不完全競爭市場 ，除了對成本進行控制外，還需要對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及其走勢進行深入的研究。如果新建設(shè)量增加且資產(chǎn)的供給量也隨之增長的話，不僅會使資產(chǎn)市場上的價格下滑，而且也會使物業(yè)市場上的租金隨之下調(diào)。畢竟，在獲得一項資產(chǎn)時，投資者實際上是在購買當前或?qū)淼氖找媪髁?，因此，物業(yè)市場上的租金變化會立即影響到資產(chǎn)市場上的所有權(quán)需求。 物業(yè)市場與資本市場的關(guān)系 在資產(chǎn)市場和物業(yè)市場之間有兩個接合處。在其他因