房地產(chǎn)金融市場(chǎng)ppt課件(參考版)
2025-05-15 08:10本頁(yè)面
【正文】 。 ?（四）規(guī)避房地產(chǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn) ?房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)迅速 ?房地產(chǎn)投資過(guò)熱 ?提高房貸門(mén)檻 Company Logo ?三 、 思考題 ? 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn)與動(dòng)能 。 ?（ 2）貸款者的定期信用人壽保險(xiǎn)，主要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款。 ? 可變利率抵押貸款一般都是一段時(shí)期內(nèi)（優(yōu)惠期）采取固定利率，優(yōu)惠期以后采取與市場(chǎng)利率掛鉤的浮動(dòng)利率，用這種方式就是為了由借貸雙方共同分擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)。 Company Logo ?（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變 ?嚴(yán)格遵守對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款程序 ?（ 1）檢查資質(zhì) ?（ 2）審查信用記錄 ?（ 3）密切關(guān)注公司的動(dòng)向 ?加強(qiáng)土地管理的法律體系建設(shè) Company Logo ?（三）防范“假按揭”風(fēng)險(xiǎn) ? 加強(qiáng)利率管理風(fēng)險(xiǎn) ? （ 1）固定利率 ? （ 2）可變利率 ? 房地產(chǎn)貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)是指貸款期間由于發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)情 ? 況，引起利率變化，給貸款機(jī)構(gòu)帶來(lái)?yè)p失的可能性。 Company Logo ?（三）個(gè)人住房消費(fèi)貸款的發(fā)展存在違約風(fēng)險(xiǎn) ?（ 1）周期為 38年，存在潛在風(fēng)險(xiǎn) ?（ 2）個(gè)人信用系統(tǒng)尚未建立 ?（ 3）“假按揭”等套現(xiàn)行為不斷出現(xiàn) ?“假按揭” ?并不是以真實(shí)購(gòu)房為目的，開(kāi)放商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售方式，套取銀行貸款。不良貸款包括“次級(jí)”“可疑”“損失”三類貸款。 ?（ 3）銀行想土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒(méi)有有效的擔(dān)保措施。 ?（二）土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn) ?（ 1）土地儲(chǔ)備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高。 2022年 4月，北京房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)行的第一個(gè)實(shí)行 “ 發(fā)行前向當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局審批的事先報(bào)備制度 ” 的集合資金信托計(jì)劃面市。根據(jù)中國(guó)央行的數(shù)據(jù)， 2022年股票和債券融資已占非金融企業(yè)融額的 12%。 Company Logo 商業(yè)銀行 ↓ B ↓ A C E ↓↑ G ↙ F ↓ H 土地儲(chǔ)備中心 B ← 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商 D ←→ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、建筑商 G ← 購(gòu)房者 注： A . 土地儲(chǔ)備貸款； B. 土地出讓金 ； →表示資金流向 C . 土地轉(zhuǎn)讓與開(kāi)發(fā)貸款； 表示產(chǎn)業(yè)流程 D . 業(yè)務(wù)承包與轉(zhuǎn)包資金； E. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)貸款； F 、 H. 按揭貸款； G. 定金、預(yù)付金 土地儲(chǔ)備 土 地 開(kāi) 發(fā) 與轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè) 房地產(chǎn)銷售 Company Logo ?（三）房地產(chǎn)債券所占份額也很小 ?我國(guó)房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在 1992年， 1993— 1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有公開(kāi)發(fā)行房地產(chǎn)債券。 ?（ 1）吸引了社會(huì)資金進(jìn)入抵押市場(chǎng) ?（ 2）鼓勵(lì)抵押資金雜地區(qū)間的流動(dòng) ?（ 3）使抵押貸款人能夠?qū)⒌盅浩鯎?jù)變現(xiàn) ?（ 4）平抑抵押資金的供求波動(dòng) Company Logo 二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 抵押貸款人 借款人 投資者 二級(jí) 市場(chǎng)機(jī)構(gòu) 抵押貸款人 資金 資金 抵押貸款轉(zhuǎn)售 貸款 抵押 抵押 價(jià)格 Company Logo ?第三節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特點(diǎn) ?一、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要特點(diǎn) ?（一）銀行信貸是房地產(chǎn)金融的主要渠道 ?（二）股權(quán)融資在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中比重比較小 ? 據(jù) 2022年中國(guó)行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調(diào)查，全國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 58710家，但只有 100家左右主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 A股上市公司，此外還有眾多在主業(yè)之外投資參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市公司。 假定房?jī)r(jià)與抵押貸款的比率為 70％ ， 那么 ， 購(gòu)房者可以申請(qǐng)抵押貸款額為 87． 5萬(wàn)元；剩余的 30％ ， 即 37． 5萬(wàn)元 ， 須由購(gòu)房者一次性支付 ， 我們稱這筆款項(xiàng)為首期付款 。 Company Logo 第二步 ?清償建設(shè)貸款，商品房屋建設(shè)完工之后，假定開(kāi)發(fā)商以成本的 125％的價(jià)格，即 125萬(wàn)元出售房屋，開(kāi)發(fā)商即可用購(gòu)房者支付的購(gòu)房款清償建設(shè)貸款本息。 開(kāi)發(fā)商向?qū)ｉT(mén)從事建設(shè)貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行申請(qǐng)短期建設(shè)貸款 。 這里假定建設(shè)貸款額度為 70萬(wàn)元 ， 貸款期限為 6個(gè)月 ， 所開(kāi)發(fā)的商品房?jī)r(jià)值為125萬(wàn)元 。 ? 資金盈虧雙方不直接形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系 。 ? 金融中介機(jī)構(gòu)不是一般的代理人，而是一個(gè)獨(dú)立的交易主體 。 直接金融 (direct finance) 金融機(jī)構(gòu) 一 . 融資渠道 Company Logo (一 )直接金融 (direct finance) ? 短缺單位直接在證券市場(chǎng)向盈余單位發(fā)行某種憑證即金融工具。 為什么？ 融資形式有銀行作為 中介 ，叫間接融資。因?yàn)?，買股票就是直接融資。買完股票之后想不要了，必須通過(guò)股市（二級(jí)市場(chǎng)）賣出去。如果你進(jìn)入股市，買了股票，就是直接融資了，你就是公司的股東了。 ” 他說(shuō)： “ 我已經(jīng)賣不出原來(lái)的價(jià)錢(qián)了，我只要求退錢(qián)給我。 ” 證券公司工作人員說(shuō)： “ 股票不能退。沒(méi)想到，當(dāng)他買完股票幾天以后發(fā)現(xiàn)賠了，他就到證券公司去退。 Company Logo 故 事 從前有個(gè)農(nóng)民在家里養(yǎng)牛，好長(zhǎng)時(shí)間才能養(yǎng)大一頭牛，靠賣牛肉賺錢(qián)，他覺(jué)得這樣太慢了。 ?在資本市場(chǎng)上發(fā)行股票、債券，以籌措資金。 ?間接融資具有無(wú)限擴(kuò)展的可能性，不受融資雙方在資金數(shù)量、時(shí)間地點(diǎn)與范圍等方面的限制。 直接融資與間接融資各有利弊，相互補(bǔ)充、相互促進(jìn)。 ? 是二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)和主體。 ? 交易的主要是不具備上市條件或不愿上市交易的證券。 ? 傭金和上市費(fèi)用較低。 ? 由會(huì)員 (經(jīng)紀(jì)商或自營(yíng)商 )自愿組成 ,不以營(yíng)利為目的，自治自律 。 ? 收取發(fā)行公司的上市費(fèi)與證券成交的傭金，其主要收入來(lái)自買賣成交額的一定比例 。 ? 各國(guó)的證券管理機(jī)構(gòu)對(duì)于證券的上市都作了詳盡的規(guī)定。 ? 職能： Company Logo ?證券上市（ listing） 將證券在證券交易所登記注冊(cè)，并有權(quán)在交易所掛牌買賣，即賦予某種證券在某個(gè)證券交易所進(jìn)行交易的資格。 ? 制定交易規(guī)則 ? 信息發(fā)布 ? 仲裁交易糾紛 專門(mén)的、有組織的證券集中交易場(chǎng)所。 ? 在許多國(guó)家要受到法律法規(guī)的諸多限制。 ? 代銷； ? 助銷； ? 包銷 （ direct issue）：是指發(fā)行人不通過(guò)證券承銷機(jī)構(gòu)而自己發(fā)行證券的一種方式。 ?發(fā)行對(duì)象一般是與發(fā)行者有特定關(guān)系的投資者，發(fā)行者的資信情況為投資者所了解，不必像公募發(fā)行那樣向社會(huì)公開(kāi)內(nèi)部信息，也沒(méi)有必要
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