【正文】 中國(guó)企業(yè)現(xiàn)在比以往任何一個(gè)時(shí)候都需要銀行以及銀行家的支持，特別是投資銀行 ? 永遠(yuǎn)，永遠(yuǎn)，永遠(yuǎn)不要放棄 ? Never， Never， Never give up， ? 夢(mèng)想終有一天會(huì)實(shí)現(xiàn) ? Dream will surely es true! 。但是，從另一個(gè)角度來看，我國(guó)大部分產(chǎn)業(yè)的資源配置失效，資產(chǎn)重組具有廣闊的空間；同時(shí)，我國(guó)的資本市場(chǎng)孕育著巨大的投資機(jī)會(huì)和某些歷史性的機(jī)遇。為什么呢？因?yàn)槊绹?guó)的市場(chǎng)已經(jīng)成熟。 ? 越是新興市場(chǎng)、不透明的市場(chǎng)，賺錢的機(jī)會(huì)越多，理論上說，在美國(guó)金融用途不多，在中國(guó)用途才大。新增的居民財(cái)富，運(yùn)用效率怎么樣？是拿去投資，或者是藏起來？還是投入到更有用的領(lǐng)域，這種途徑的選擇，涉及到中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一步的命運(yùn)。個(gè)人理財(cái)可能在短期內(nèi)看不出變化，但是在從長(zhǎng)期來看，一個(gè)微小的變化，在后來可能帶來很大的變化。 例：北京元鴻公司盛鴻大廈項(xiàng)目 ? 第三，北京國(guó)投作為盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托的受托人，將處置信托財(cái)產(chǎn)所得全部收入存入北京國(guó)投開立的信托專戶并管理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不參與任何分配。北京國(guó)投作為獨(dú)家代理人代理其轉(zhuǎn)讓行為。元鴻公司取得該信托項(xiàng)下全部受益權(quán)。 財(cái)產(chǎn)信托 ? 財(cái)產(chǎn)信托融資的一般運(yùn)作模式為：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目委托給信托投資公司，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)取得信托受益權(quán)；然后，房地產(chǎn)企業(yè)將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)對(duì)價(jià)實(shí)現(xiàn)融資，或者將受益權(quán)抵押進(jìn)行債務(wù)融資。浙江力寶高新建材股份有限公司承諾2年后以 1160萬元的價(jià)格購買浙江國(guó)信持有的溫嶺市力寶科技建材城有限公司 40%的股權(quán)。 ? 混合融資是指房地產(chǎn)企業(yè)采取權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資，是上述兩種融資方式的結(jié)合使用。所有蘋果社區(qū)的購房人只要通過了北國(guó)投和按揭銀行的按揭審查以及委托的專門個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估，均可獲得蘋果社區(qū)消費(fèi)信托提供的短期信托按揭貸款，購房人在申請(qǐng)?zhí)O果消費(fèi)信托短期按揭貸款時(shí)必須同意其所購房屋封頂后，其短期信托按揭貸款自動(dòng)轉(zhuǎn)為銀行正式按揭，北國(guó)投將按揭項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國(guó)投相應(yīng)的購房款，購房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。 例：今典集團(tuán) 蘋果社區(qū)消費(fèi)信托 ? 北京國(guó)投針對(duì)蘋果社區(qū)發(fā)行資金信托，向國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)和個(gè)人融資。購房者以購房款的形式將資金給支付給開發(fā)商，并在結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之前，每月定期向信托公司償還貸款。 間接債務(wù)融資模式 ? 間接債務(wù)融資操作流程如下：首先，信托投資公司通過發(fā)行資金信托，向投資者募集資金。水榭花都項(xiàng)目集合資金信托 ，募集 金，用于向深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貸款，貸款期限 2年，貸款利率為中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率，每年根據(jù)中國(guó)人民銀行的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，貸款期限內(nèi)，深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于每季度第三個(gè)月的第 20日支付貸款利息。 例：香蜜湖 ? 直接債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)作為貸款主體，直接向信托投資公司貸款融資。 債務(wù)融資 ? 債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向信托投資公司貸款實(shí)現(xiàn)融資，或通過購房者向信托投資公司貸款買房從而間接實(shí)現(xiàn)融資。 例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資 ? 另外，如果向其他企業(yè)增資擴(kuò)股，則房地產(chǎn)企業(yè)的原有股東將向新股東一起分享房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益，在收益比較高的項(xiàng)目里，這種做法很不合算。一個(gè)項(xiàng)目公司的所有者權(quán)益無非是公積金加注冊(cè)資本金，這很難達(dá)到 30%的要求。因?yàn)楦鶕?jù) 121號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%，而這 30%必須是所有者權(quán)益，以前對(duì) 30%的理解比較寬泛，只要你開發(fā)項(xiàng)目前期融來資金達(dá)到 30%就可以開工，現(xiàn)在則必須是開發(fā)商的所有者權(quán)益。 例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的融資 ? 重慶國(guó)際信托投資有限公司（重慶國(guó)信）通過發(fā)“ 景龍國(guó)際公寓項(xiàng)目股權(quán)投資信托 ” ，募集 8000萬元人民幣信托資金，此信托資金以重慶國(guó)信名義采取股權(quán)投資方式投入北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，信托計(jì)劃為期一年，信托期滿，北京中建嵐森建設(shè)投資有限公司（北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的股東）采取股權(quán)溢價(jià) 9%收購方式歸還信托資金及收益，銀基擔(dān)保有限公司對(duì)該收購款項(xiàng)提供全額連帶擔(dān)保。 例：天津峰匯廣場(chǎng) ? 由于資金信托計(jì)劃中規(guī)定， “ 如果信托計(jì)劃資金購入的法國(guó)歐尚天津第一店物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后，能確保本信托計(jì)劃受益人的年收益率達(dá)到 7%，則北京國(guó)投可將信托計(jì)劃資金購入的法國(guó)歐尚天津第一店物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，本信托計(jì)劃即告終止 ” ，以及 “ 如果依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)信托計(jì)劃資金購入的法國(guó)歐尚天津第一店物業(yè)能單獨(dú)或與其他資產(chǎn)一起上市，在能確保本信托計(jì)劃受益人的年收益率達(dá)到 7%的前提下，北京國(guó)投可將信托計(jì)劃資金購入的法國(guó)歐尚天津第一店物業(yè)單獨(dú)或與其他資產(chǎn)一起上市，本信托計(jì)劃即告終 ” ，事實(shí)上保證了峰匯廣場(chǎng)開發(fā)商的年資金成本不超過 7％。 例：天津峰匯廣場(chǎng) ? 天津峰匯廣場(chǎng) 1－ 3層商鋪和天津歐尚超市有限公司簽定長(zhǎng)期租約（ 20+20年），具有穩(wěn)定的收益，北京國(guó)際信托投資公司通過發(fā)行 “ 法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃 。根據(jù)信托投資公司是否直接參與投資對(duì)象的經(jīng)營(yíng)，權(quán)益融資又可分為經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資和非經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資。根據(jù)資金信托所募集資金運(yùn)用方式的不同，又可以進(jìn)一步細(xì)分為權(quán)益融資、債務(wù)融資和混合融資三種模式。其中，Ｗ ellsＣ apital是一個(gè)大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要開發(fā)高檔寫字樓、商業(yè)中心、廠房等非住宅類房地產(chǎn)，在該房地產(chǎn)基金公司中起著房地產(chǎn)投資信托顧問公司的角色；而Ｗells Ａ et Ｍ anagement主要充當(dāng)基金管理公司的角色。 實(shí)例介紹 —— 威爾士房地產(chǎn)基金 ? 威爾士房地產(chǎn)基金公司（Ｗ ells Ｒ eal Ｅ state Ｆunds Ｉ nc.）是喬治亞州的一個(gè)著名的房地產(chǎn)基金公司，其房產(chǎn)租戶包括可口可樂、摩托羅拉、西門子、IBM、戴爾電腦等著名跨國(guó)公司。但抵押信托的發(fā)展較快，現(xiàn)在已超過權(quán)益型信托，其主要從事較長(zhǎng)期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券（ＭＢＳ）。顧名思義，此類ＲＥＩＴ不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種房地產(chǎn)抵押貸款，收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益。投資方式主要有兩種：一類是直接收購房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理；另一類為投資房地產(chǎn)公司，通過間接方式投資房地產(chǎn)資產(chǎn)，采用該類方式的目的主要在于通過投資企業(yè)的方式來適應(yīng)房地產(chǎn)地域特性強(qiáng)的特點(diǎn)，可以實(shí)現(xiàn)多地區(qū)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也能滿足房地產(chǎn)物業(yè)投資巨大的資金需求，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，從而達(dá)到降低房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。收益型ＲＥＩＴ的投資組合視其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。 ? 根據(jù)資金投向的不同，ＲＥＩＴ可分為三類：１．權(quán)益型（ＥｑｕｉｔｙＲＥＩＴ）。通過集中專業(yè)管理和系統(tǒng)化投資組合，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。 房地產(chǎn)投資信托基金 （ＲＥＩＴ） 簡(jiǎn)介 ? 房地產(chǎn)投資信托基金 （ＲＥＩＴ）是目前較流行的一種投資基金形勢(shì) ，一般以股份公司或托拉斯的形式出現(xiàn)，通過發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資。 ? 房地產(chǎn)投資基金也有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分，采用互惠基金（ＭｕｔｕａｌＦｕｎｄ）和共同基金（ＣｏｍｍｏｎＦｕｎｄ）組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金，而采用有限合伙制（ＬｉｍｉｔＬ ． Ｐ ． ）形式的房地產(chǎn)投資基金多為封