【正文】 中國企業(yè)現(xiàn)在比以往任何一個時候都需要銀行以及銀行家的支持，特別是投資銀行 ? 永遠，永遠，永遠不要放棄 ? Never， Never， Never give up， ? 夢想終有一天會實現(xiàn) ? Dream will surely es true! 。但是，從另一個角度來看，我國大部分產(chǎn)業(yè)的資源配置失效，資產(chǎn)重組具有廣闊的空間；同時，我國的資本市場孕育著巨大的投資機會和某些歷史性的機遇。為什么呢？因為美國的市場已經(jīng)成熟。 ? 越是新興市場、不透明的市場，賺錢的機會越多，理論上說，在美國金融用途不多，在中國用途才大。新增的居民財富，運用效率怎么樣？是拿去投資，或者是藏起來？還是投入到更有用的領域，這種途徑的選擇，涉及到中國經(jīng)濟下一步的命運。個人理財可能在短期內(nèi)看不出變化，但是在從長期來看，一個微小的變化，在后來可能帶來很大的變化。 例：北京元鴻公司盛鴻大廈項目 ? 第三，北京國投作為盛鴻大廈財產(chǎn)信托的受托人，將處置信托財產(chǎn)所得全部收入存入北京國投開立的信托專戶并管理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不參與任何分配。北京國投作為獨家代理人代理其轉讓行為。元鴻公司取得該信托項下全部受益權。 財產(chǎn)信托 ? 財產(chǎn)信托融資的一般運作模式為：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目委托給信托投資公司，設立財產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)取得信托受益權；然后，房地產(chǎn)企業(yè)將信托受益權轉讓給投資者并取得相應對價實現(xiàn)融資，或者將受益權抵押進行債務融資。浙江力寶高新建材股份有限公司承諾2年后以 1160萬元的價格購買浙江國信持有的溫嶺市力寶科技建材城有限公司 40%的股權。 ? 混合融資是指房地產(chǎn)企業(yè)采取權益融資和債務融資結合的方式向信托投資公司融資，是上述兩種融資方式的結合使用。所有蘋果社區(qū)的購房人只要通過了北國投和按揭銀行的按揭審查以及委托的專門個人貸款風險評估機構的評估，均可獲得蘋果社區(qū)消費信托提供的短期信托按揭貸款，購房人在申請?zhí)O果消費信托短期按揭貸款時必須同意其所購房屋封頂后，其短期信托按揭貸款自動轉為銀行正式按揭，北國投將按揭項目轉給銀行，銀行支付給北國投相應的購房款，購房者轉向銀行按揭。 例：今典集團 蘋果社區(qū)消費信托 ? 北京國投針對蘋果社區(qū)發(fā)行資金信托，向國內(nèi)外機構和個人融資。購房者以購房款的形式將資金給支付給開發(fā)商，并在結構封頂或商務用房竣工之前，每月定期向信托公司償還貸款。 間接債務融資模式 ? 間接債務融資操作流程如下：首先，信托投資公司通過發(fā)行資金信托，向投資者募集資金。水榭花都項目集合資金信托 ，募集 金，用于向深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貸款，貸款期限 2年，貸款利率為中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率，每年根據(jù)中國人民銀行的規(guī)定進行調(diào)整，貸款期限內(nèi)，深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于每季度第三個月的第 20日支付貸款利息。 例：香蜜湖 ? 直接債務融資是指房地產(chǎn)企業(yè)作為貸款主體，直接向信托投資公司貸款融資。 債務融資 ? 債務融資是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向信托投資公司貸款實現(xiàn)融資，或通過購房者向信托投資公司貸款買房從而間接實現(xiàn)融資。 例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責任公司的融資 ? 另外，如果向其他企業(yè)增資擴股，則房地產(chǎn)企業(yè)的原有股東將向新股東一起分享房地產(chǎn)項目的收益，在收益比較高的項目里，這種做法很不合算。一個項目公司的所有者權益無非是公積金加注冊資本金，這很難達到 30%的要求。因為根據(jù) 121號文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的 30%，而這 30%必須是所有者權益，以前對 30%的理解比較寬泛，只要你開發(fā)項目前期融來資金達到 30%就可以開工，現(xiàn)在則必須是開發(fā)商的所有者權益。 例： 北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責任公司的融資 ? 重慶國際信托投資有限公司（重慶國信）通過發(fā)“ 景龍國際公寓項目股權投資信托 ” ，募集 8000萬元人民幣信托資金，此信托資金以重慶國信名義采取股權投資方式投入北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責任公司，信托計劃為期一年，信托期滿，北京中建嵐森建設投資有限公司（北京中建森嵐房地產(chǎn)有限責任公司的股東）采取股權溢價 9%收購方式歸還信托資金及收益，銀基擔保有限公司對該收購款項提供全額連帶擔保。 例：天津峰匯廣場 ? 由于資金信托計劃中規(guī)定， “ 如果信托計劃資金購入的法國歐尚天津第一店物業(yè)產(chǎn)權轉讓后，能確保本信托計劃受益人的年收益率達到 7%，則北京國投可將信托計劃資金購入的法國歐尚天津第一店物業(yè)產(chǎn)權轉讓，本信托計劃即告終止 ” ，以及 “ 如果依據(jù)相關法律法規(guī)信托計劃資金購入的法國歐尚天津第一店物業(yè)能單獨或與其他資產(chǎn)一起上市，在能確保本信托計劃受益人的年收益率達到 7%的前提下，北京國投可將信托計劃資金購入的法國歐尚天津第一店物業(yè)單獨或與其他資產(chǎn)一起上市，本信托計劃即告終 ” ，事實上保證了峰匯廣場開發(fā)商的年資金成本不超過 7％。 例：天津峰匯廣場 ? 天津峰匯廣場 1－ 3層商鋪和天津歐尚超市有限公司簽定長期租約（ 20+20年），具有穩(wěn)定的收益，北京國際信托投資公司通過發(fā)行 “ 法國歐尚天津第一店資金信托計劃 。根據(jù)信托投資公司是否直接參與投資對象的經(jīng)營，權益融資又可分為經(jīng)營性權益融資和非經(jīng)營性權益融資。根據(jù)資金信托所募集資金運用方式的不同，又可以進一步細分為權益融資、債務融資和混合融資三種模式。其中，Ｗ ellsＣ apital是一個大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要開發(fā)高檔寫字樓、商業(yè)中心、廠房等非住宅類房地產(chǎn)，在該房地產(chǎn)基金公司中起著房地產(chǎn)投資信托顧問公司的角色；而Ｗells Ａ et Ｍ anagement主要充當基金管理公司的角色。 實例介紹 —— 威爾士房地產(chǎn)基金 ? 威爾士房地產(chǎn)基金公司（Ｗ ells Ｒ eal Ｅ state Ｆunds Ｉ nc.）是喬治亞州的一個著名的房地產(chǎn)基金公司，其房產(chǎn)租戶包括可口可樂、摩托羅拉、西門子、IBM、戴爾電腦等著名跨國公司。但抵押信托的發(fā)展較快，現(xiàn)在已超過權益型信托，其主要從事較長期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券（ＭＢＳ）。顧名思義，此類ＲＥＩＴ不僅進行房地產(chǎn)權益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種房地產(chǎn)抵押貸款，收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益。投資方式主要有兩種：一類是直接收購房地產(chǎn)物業(yè)進行經(jīng)營管理；另一類為投資房地產(chǎn)公司，通過間接方式投資房地產(chǎn)資產(chǎn)，采用該類方式的目的主要在于通過投資企業(yè)的方式來適應房地產(chǎn)地域特性強的特點，可以實現(xiàn)多地區(qū)經(jīng)營，同時也能滿足房地產(chǎn)物業(yè)投資巨大的資金需求，實現(xiàn)多元化經(jīng)營，從而達到降低房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風險的目的。收益型ＲＥＩＴ的投資組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。 ? 根據(jù)資金投向的不同，ＲＥＩＴ可分為三類：１．權益型（ＥｑｕｉｔｙＲＥＩＴ）。通過集中專業(yè)管理和系統(tǒng)化投資組合，有效降低投資風險，取得較高投資回報。 房地產(chǎn)投資信托基金 （ＲＥＩＴ） 簡介 ? 房地產(chǎn)投資信托基金 （ＲＥＩＴ）是目前較流行的一種投資基金形勢 ，一般以股份公司或托拉斯的形式出現(xiàn)，通過發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資。 ? 房地產(chǎn)投資基金也有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分，采用互惠基金（ＭｕｔｕａｌＦｕｎｄ）和共同基金（ＣｏｍｍｏｎＦｕｎｄ）組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金，而采用有限合伙制（ＬｉｍｉｔＬ ． Ｐ ． ）形式的房地產(chǎn)投資基金多為