【正文】 封閉式基金。另一方面，在中國(guó)成立純粹意義上的房地產(chǎn)投資基金的外部條件還不具備，適合成立具有房地產(chǎn)投資信托基金性質(zhì)的 “ 房地產(chǎn)投資基金 ” 。 ? 一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)基金可以分為以下四種形式：第一種為消費(fèi)型基金，匯集居民以住房消費(fèi)資金積累為目的的住房資金；第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等來(lái)實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資； ? 第三種是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（ＲＥＩＴ）為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動(dòng)，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報(bào)；第四種，在實(shí)際情況中，還存在已經(jīng)具備權(quán)益關(guān)系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金形式，這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。由于私募基金的銷售和贖回都是通過(guò)基金管理人與投資者私下協(xié)商來(lái)進(jìn)行的，因此它又被稱為向特定對(duì)象募集的基金。 ? 當(dāng)前，在中國(guó)產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說(shuō)產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。即通過(guò)向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來(lái)托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資，它是一個(gè)與證券投資基金相對(duì)等的概念。這種壽險(xiǎn)服務(wù)的建立，使他們?yōu)橥砟晟?jì)而違法違紀(jì)不再有經(jīng)濟(jì)上的必要。所謂 “ 五十九歲現(xiàn)象 ” ，就是人到接近退休的時(shí)候生活預(yù)期不良，為維持自己今后的體面和生活水平不下降，采取了不正當(dāng)?shù)拇胧? ? 它可以鼓勵(lì)人們放心消費(fèi)購(gòu)買住房，擴(kuò)大居民對(duì)于住房的購(gòu)買需求，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)住房可以成為一種 養(yǎng)老儲(chǔ)蓄 。 實(shí)行 反向抵押貸款 保險(xiǎn)服務(wù)的社會(huì)效應(yīng) ? 多年來(lái)我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率過(guò)高而消費(fèi)率較低，特別是中年人源源不斷地把錢(qián)存入銀行，原因之一是老年保障制度不健全。實(shí)行了 反向抵押貸款 保險(xiǎn)服務(wù)就使得壽險(xiǎn)公司把保險(xiǎn)業(yè)同房屋的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來(lái)，進(jìn)入一個(gè)空間廣闊而且贏利豐厚的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。但這時(shí)給付金的支出也比較少，這時(shí)投保人的房屋資產(chǎn)和未付出的給付金卻全在保險(xiǎn)公司賬上，可以在一定的條件下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)獲利，預(yù)期贏利也是計(jì)算得出來(lái)和可以反映在報(bào)表上的。 由于我國(guó)房屋價(jià)格持續(xù)上升，城市土地持續(xù)增值，推行這一險(xiǎn)種對(duì)改善保險(xiǎn)資產(chǎn)質(zhì)量肯定會(huì)有好處 。所以有人稱這種投保為 生死合同 ，雙方盈虧全在于壽命的長(zhǎng)短。雖然是按 9年計(jì)算，但只要李先生不死，保險(xiǎn)公司一直都得付下去，一直付到老人亡故，這樣他的晚年生活就有充足的保障。經(jīng)評(píng)估， 9年后房屋約折損 11萬(wàn)元，但房屋與土地增值預(yù)計(jì)約為 16萬(wàn)元，因此計(jì)增 5萬(wàn)元。 反向抵押貸款保險(xiǎn) ? 比如說(shuō)李先生現(xiàn)年 60歲，在城南一次性付款購(gòu)買了一套現(xiàn)房，房子面積 148平方米，總價(jià) 42萬(wàn)元。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款，而投保人一直享有居住權(quán)和出租權(quán)，直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司才將其抵押的房屋收回，進(jìn)行銷售或拍賣。 ? 這種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在英法等國(guó)已相當(dāng)成熟，因其操作過(guò)程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過(guò)來(lái)做，像是保險(xiǎn)公司用分期付款的方式從投保人手中買房，所以在美國(guó)也被稱為 反向抵押貸款 。 保險(xiǎn)公司按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付 。 個(gè)人業(yè)務(wù)：反向抵押貸款保險(xiǎn) ? “反向抵押貸款 ” 是指在老年居民中推行的 “ 抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金 ” 的壽險(xiǎn)服務(wù)。其中利息付給銀行，本金則交給保險(xiǎn)公司，貸款到期，保險(xiǎn)公司將本金全部交還銀行。我們認(rèn)為，當(dāng)前除了開(kāi)展財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及信用保證保險(xiǎn)以外，保險(xiǎn)公司可以積極嘗試開(kāi)辦壽險(xiǎn)抵押貸款。當(dāng)然，如果先期客戶償付的本金數(shù)額較大，銀行的利息收入則會(huì)相應(yīng)減少一些。 ? 如果先期償還的本金數(shù)額較小，按照利息計(jì)算的總原則：當(dāng)月利息＝上個(gè)月剩余本金 月利率這個(gè)公式來(lái)計(jì)算，客戶的剩余本金數(shù)額大，相應(yīng)付給銀行的利息就更多。 ” 民生房貸獨(dú)門(mén)絕學(xué) 組合還款法 ? 這樣一來(lái)，不但這部分客戶的需求得到滿足，而且銀行的利息收入也與以往不同。 民生房貸獨(dú)門(mén)絕學(xué) 組合還款法 ? 如果采用民生銀行的 “ 組合還款法 ” ，他們就可以避免這個(gè)兩難境地，既不影響生活質(zhì)量，又可以買下理想的房子。按照現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)水平，想在城區(qū)周圍買一套 120平米左右的房子，總價(jià)格應(yīng)在 60萬(wàn)～ 70萬(wàn)元之間，如果采用首付 20％、 20年按揭貸款，無(wú)論是等額本息法還款，還是等額本金法還款，先期每個(gè)月還款金額都不會(huì)低于 3500元，這意味著他們生活質(zhì)量的下降。 ? 可實(shí)際上，目前實(shí)行的兩種方式都過(guò)于死板，客戶的選擇余地太小，一經(jīng)與銀行簽訂合同，就很難更改還貸方式，因此，在運(yùn)作過(guò)程中，有許多客戶的需求根本得不到滿足。 個(gè)人業(yè)務(wù)：民生房貸獨(dú)門(mén)絕學(xué) ? 在國(guó)內(nèi)銀行產(chǎn)品監(jiān)管空間狹窄、產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重的環(huán)境下，民生銀行依靠科技創(chuàng)造出新的房貸產(chǎn)品，竟然能夠一枝獨(dú)秀，令競(jìng)爭(zhēng)者望塵莫及，其它銀行幾乎無(wú)法跟著 “ 復(fù)制 ” 。 存量房與房地產(chǎn)金融 ? 在啟動(dòng)房地產(chǎn)證券化的同時(shí)，為廣大投資者開(kāi)辟了新的投資領(lǐng)域。 存量房與房地產(chǎn)金融 ? 政府支持銀行、金融機(jī)構(gòu)從廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房入手，啟動(dòng)房地產(chǎn)投資信托 REITs，通過(guò)發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，進(jìn)行房地產(chǎn)或房產(chǎn)抵押貸款投資，將這部分住房以出租的方式提供給廣大低收入者居住。對(duì)于我們國(guó)家來(lái)說(shuō)，要達(dá)到 100％的私有率，低收入群貸款會(huì)使銀行面臨最大的風(fēng)險(xiǎn)?？梢灶A(yù)測(cè)，在全國(guó)商品流通總量中，房地產(chǎn)商品占有的比重將日益增大，并將帶動(dòng)貨幣流通量和貸款量的增加。在過(guò)去市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)處于 “ 淡化 ”狀況時(shí)，由于極少流動(dòng)，它實(shí)際上是一筆數(shù)額巨大的 “ 死錢(qián) ” 。 存量房與房地產(chǎn)金融 ? 據(jù)推算，到 2022年底，我國(guó)城鎮(zhèn)約有房地產(chǎn)180億平方米，其中住宅 110億平方米。在啟動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之初，已有 80％的住房變成了房改房。 存量房與房地產(chǎn)金融 ? 資金密集的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有金融屬性，特別是存量房這一塊。美國(guó) 2022年各種物業(yè)類型抵押貸款余額占 GDP的比例達(dá)到了 ％（其中，獨(dú)戶住宅抵押貸款余額為 GDP的 %） **，獨(dú)戶住宅抵押貸款 2022年 6月末在美國(guó)全國(guó)性商業(yè)銀行貸款總額中的比重也達(dá)到了 25％。 ? 2022年美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)和多家庭住宅抵押貸款總額的 16417億美元中，來(lái)自商業(yè)銀行的抵押貸款只占 ％，其余 ％則分別來(lái)自人壽保險(xiǎn)公司（ %）、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)（ %）、聯(lián)邦和相關(guān)機(jī)構(gòu)（ %）、抵押池和信托（ %）、個(gè)人和其（ %）。如果發(fā)生這類情況，該特別機(jī)構(gòu)的聲譽(yù)也將受到致命影響。 ? 一般來(lái)說(shuō)，銀行負(fù)責(zé)將借款者的還款在扣除銀行管理費(fèi)和其他費(fèi)用（包括工本費(fèi)、公證費(fèi)、房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、稅等）后，轉(zhuǎn)讓給特別機(jī)構(gòu)，特別機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)按時(shí)返還證券投資者的本金和利息，并支付各機(jī)構(gòu)的費(fèi)用（如保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)級(jí)費(fèi)等），余下的則是特別機(jī)構(gòu)的收益。 ? 基本做法是，特別機(jī)構(gòu)按一定標(biāo)準(zhǔn)（如貸款期、還款方式、信用等級(jí)等）向各個(gè)銀行購(gòu)買其所持有的抵押貸款，組成“抵押貸款庫(kù)”（只是一種分類以示區(qū)別而已），并通過(guò)一定的信用提升手段（如保險(xiǎn)、擔(dān)保和保證金等）達(dá)到需要的信用級(jí)別，特別機(jī)構(gòu)通過(guò)分析和定價(jià)。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化 ? 我們知道，一個(gè)完整的住房抵押貸款市場(chǎng)體系包括一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)即按揭貸款市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是指銀行以住房抵押為擔(dān)保，發(fā)行抵押貸款證券的市場(chǎng)。 ? 簡(jiǎn)言之，房貸證券化即將銀行已經(jīng)存在的信貸資產(chǎn)集中起來(lái)組成資產(chǎn)集合 (亦稱資產(chǎn)池 )，并重新分割為證券，進(jìn)而轉(zhuǎn)賣給市場(chǎng)上的投資者。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化 ? 我國(guó)資產(chǎn)證券化的運(yùn)作領(lǐng)域 銀行不良資產(chǎn)證券化。到目前為止，發(fā)達(dá)國(guó)家已被證券化的資