【正文】 同復(fù)利計算周期下的 等效性 ，在借款期限較長的情況下嚴(yán)重影響借款人利益。 一般地，某筆貸款的 年利率 是 i， 本金是 PV0，計息周期為每年計息一次，則其各年的未來值的計算公式為： FVn= PV0（ 1+i） n 在現(xiàn)實生活中，貸款的 計息周期 經(jīng)?？梢杂胁煌陌才?，如 年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計息 ）等，其未來值的計算也有不同的公式。 復(fù)利 則 是根據(jù) 利息計算周期 ，將每個周期的利息都作為下一期的本金的組成來計算下一個生息周期的利息 。 單利 是指 僅計算本金的生息或時間價值。 二、未來值 未來值 就是存款經(jīng)過一段時間后的價值，包括 本金 和 利息 。可以通過圖 2— 3來解釋。 商品的 市場價格是由商品的供給和需求共同決定的 ， 金融市場上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價格 ——利率。 貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種 因期限差異造成的利率差異，可以叫做 期限結(jié)構(gòu)溢價 。 ⑵物價指數(shù)校正 90年代前期， 我國的 保值定期儲蓄 的 保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率 ，即所謂的 保值率就是通漲溢價 。所以， 利率集事實上就是資金使用的成本來源 。 現(xiàn)值 ： 資金的 未來收益 通過 貼現(xiàn) 的辦法換算成現(xiàn)在的價值量就是其現(xiàn)值 ，即 時間為零時的價值量 。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時間價值， 實際上利率就是到期收益率 。利息或利率與占用資金的時間長短關(guān)系非常密切。 第三節(jié) 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 金融市場是對 資金的使用 和 各種權(quán)益 的調(diào)配進(jìn)行交易， 資金使用的 價格 如何，是人們最關(guān)心的問題之一。 八、社會福利制度 社會福利制度 對房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個人買房就越踴躍，在同等社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。如 銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán) 等，都對房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時會使房地產(chǎn)也成為所謂的“ 政策市 ”。 流動性 較差的特點，使得房地產(chǎn)投資的回報率應(yīng)該比其他投資工具更有吸引力時，才會被更多的投資者選擇。 五、日用品價格的變化 日用品價格的變化對房地產(chǎn)價格的變化影響相對較小，只有形成 長期穩(wěn)定的變化 趨勢 時，特別是與 消費結(jié)構(gòu) 的變化整合起來時 ，日用品價格變化對房地產(chǎn)的影響才會顯現(xiàn)出來。 一般而言， 匯率對房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為在一個較長的穩(wěn)定變動趨勢中，匯率上升產(chǎn)生資本流出，使國內(nèi)的房地產(chǎn)價格下降；匯率下降產(chǎn)生資本流入，使本國房地產(chǎn)價格上升 。 四、貨幣匯率的變化 匯率 就是一國貨幣對別國貨幣的匯兌比率。在市場經(jīng)濟(jì)國家， 房地產(chǎn)投資是最重要的 減稅手段和避稅工具 ， 稅法稅率的變化必然對其產(chǎn)生突出影響 。 二、銀行利率的變化 利率 是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中進(jìn)行宏觀調(diào)控最主要的控制變量， 利率變化對房地產(chǎn)的影響一般是 反方向 作用 ：即 銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。 描述 房地產(chǎn)周期 的指示性指標(biāo) 除 房地產(chǎn)平均價格 （一般為指數(shù)指標(biāo)）外，還有 房屋空置率 —— 空置房屋占房屋總量的比重 。 一、通貨膨脹的變化 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，所謂 通貨膨脹 是指社會整體物價水平持續(xù) 上漲 的過程 ，而 通貨緊縮 則是指社會整體物價水平持續(xù) 下降 的過程 。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的基本模式可以圖 2— 2來作簡單描述。（如圖 2— 1） 在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了 3個方面的參與者： A. 資本的使用者 ：開發(fā)商、房屋預(yù)購者 B. 資本的供應(yīng)者 ：家庭、銀行、保險公司、政府 C. 服務(wù)中介組織 ：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司 房地產(chǎn)金融中的資本流 商業(yè)銀行 保險公司 養(yǎng)老金 房地產(chǎn)投資信托 政府 家庭 外國投資者 投資銀行 抵押貸款銀行 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 資本 — 債務(wù) 開發(fā)商 家庭 商業(yè)資本家 土地所有者 資本供應(yīng)者 服務(wù)機(jī)構(gòu) 資本使用者 權(quán)益 資金 權(quán)益 資金 二、資金來源 資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融涉及的經(jīng)濟(jì)活動范圍越來越廣闊， 金融服務(wù)的種類 （所謂 金融產(chǎn)品 ）越來越多， 金融 （所謂 符號經(jīng)濟(jì) 或 象征經(jīng)濟(jì) ）對 實體經(jīng)濟(jì)（生產(chǎn)和消費） 的影響越來越大、越來越密切、越來越不可捉摸。市場經(jīng)濟(jì)條件下， 資金盈余者 與 資金短缺者 之間的 債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過金融市場和金融機(jī)構(gòu)來確立的 。事實上， 信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系通過 貨幣 來體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn) 。現(xiàn)代社會，貨幣是分層次的，如在我國，貨幣有 4 個層次： M0= 現(xiàn)金 M1= M0+企業(yè)、單位支票存款 +基本建設(shè)存款 M2= M1+儲蓄存款 +企業(yè)、單位定期存款 +財政金庫存款 M3= M2+商業(yè)票據(jù) +短期融資債券 其中 M1是通常所說的 狹義貨幣供應(yīng)量 ， M2是 廣義貨幣供應(yīng)量 二、什么是信用？ 信用 是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系： 借款方將某種權(quán)益 ——若干時間后歸還借款的承諾 ——給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。 現(xiàn)代貨幣 最主要的是由國家發(fā)行并強(qiáng)制流通的符號式象征物 —— 紙幣 。 第二章 房地產(chǎn)金融基本知識 ? 引言：貨幣、信用、金融 ? 房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來源 ? 影響房地產(chǎn)金融市場的社會經(jīng)濟(jì)因素 ? 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 ? 資產(chǎn)收益率 ? 信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款 引言：貨幣、信用、金融 ? 什么是貨幣 ? 什么是信用 ? 什么是金融 一、什么是貨幣？ 所謂 貨幣 ，就是固定地充當(dāng)商品交換中的 一般等價物 的特殊商品。 開發(fā)性房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)從業(yè)人員最需要學(xué)習(xí)的內(nèi)容，我們也盡可能講得細(xì)一些，包括第五章、第六章，大體用三周的時間來完成。為了減輕負(fù)擔(dān)，學(xué)以致用，我們的講授安排如下： 有關(guān)安排 即教材的第二章，內(nèi)容較深，計劃講二個單位時間， 8課時。 市場化房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指 圍繞著房地產(chǎn)市場、為廣大的金融市場參與者提供全方位金融服務(wù)的金融活動 ，其服務(wù)對象是形形色色的市場參與者，提供的 產(chǎn)品是各式各樣的標(biāo)準(zhǔn)化和差異化服務(wù) ，但這些產(chǎn)品又都是與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系在一起的、是 以房地產(chǎn)為標(biāo)的或以房地產(chǎn)為媒介的金融服務(wù) 。 為了使課程內(nèi)容涵蓋既廣，又中心突出，我們這里所講的房地產(chǎn)金融是指 不包含清算部分的廣義房地產(chǎn)金融，特別是與房地產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的金融行為 。 房地產(chǎn)金融的 廣義概念 是： 指利用各種可能的方法、工具為房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門籌集、融通、清算資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融活動。 第三節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容 一、房地產(chǎn)金融的概念 二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容 三、本課程的設(shè)想和安排 一、房地產(chǎn)金融的概念 我們知道， 金融 是指以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通 。 ⑹ 房地產(chǎn)金融風(fēng)險意識有待提高 近些年，我國房地產(chǎn)金融市場雖然有了一定發(fā)展，市場參與者越來越多，但普遍存在風(fēng)險意識不強(qiáng)的問題，容易形成 跟風(fēng)、過度炒作 等 高風(fēng)險行為 ，市場主體的 誠信 水平也參差不齊 ，大大提高了市場產(chǎn)生高的系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性。既滿足不了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的需要，也滿足不了房地產(chǎn)消費者的需求，更滿足不了資金供給者的要求，又制約了市場經(jīng)營者的利潤創(chuàng)造。 ⑶ 房地產(chǎn)金融市場的法律體系不完善 正如我國的各個方面的法律體系都需要建立和不斷完善一樣，我國的 房地產(chǎn)、金融、物權(quán)、產(chǎn)權(quán) 等整體法律體系建設(shè)還非常初步，法律對房地產(chǎn)金融的保障還不夠有力、全面，還有許多 規(guī)則需要建立完善， 房地產(chǎn)和資金的安全性、流動性等等都需要全面和嚴(yán)格保護(hù) ，各種 市場行為還需要明確的規(guī)范指引 。 ⑵ 房地產(chǎn)貸款品種可選擇性差 我國的房地產(chǎn)貸款品種單一，主要是 擔(dān)保貸款 （包括 質(zhì)押 ） ，世界通行的標(biāo)志性產(chǎn)品 —— 按揭貸款 在我國才剛剛開始，市場發(fā)展態(tài)勢雖然很好，但規(guī)模還不大，法律體系的支撐還有待改善，按揭的差異性安排 還需要不斷的發(fā)展和完善 。 概括來講有如下幾個方面： ⑴ 房地產(chǎn)金融市場的資金來源單一 目前，我國房地產(chǎn)融資主要還是 銀行融資 ，房地產(chǎn)金融市場的資金來源單一，除住房公積金外，就是銀行吸納的各種 儲蓄存款 ，債券、保險基金、按揭證券等還只停留在討論探索階段。 ⑹ 嚴(yán)格的風(fēng)險管理 成熟的房地產(chǎn)金融市場都有一套嚴(yán)格的 風(fēng)險管理和規(guī)避制度 ，市場交易的各種參與者和市場管理者都不會對明顯的風(fēng)險無動于衷，都會根據(jù)自己的偏好和能力采取一定的保護(hù)措施， 非周期性的系統(tǒng)性風(fēng)險 較難形成。雖然因各種因素的作用，在某些特定時期市場的總體交易量變化可能較大，但在一個較長時期里，成熟的房地產(chǎn)金融市場的交易量一般都可以占到該國或該地區(qū)金融產(chǎn)品交易量的很大份額， 商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占其信貸比重一般都在 20%以上 。 ⑶ 豐富的市場產(chǎn)品 豐富的產(chǎn)品是市場結(jié)構(gòu)完善的體現(xiàn)，成熟的房地產(chǎn)金融市場必定是以按揭 （ mortgage） 為中心的多產(chǎn)品、多服務(wù)市場， 融資渠道、形式都非常多樣，市場細(xì)化也比較明顯 ，不同風(fēng)險愛好者都能夠得到相應(yīng)的滿足。因此， 完善的法律體系是房地產(chǎn)金融市場的基本保證 ，沒有一定的法律安排，就不可能很好地保護(hù)市場參與者的權(quán)益，也就不會有規(guī)模化的房地產(chǎn)金融市場的形成和發(fā)展。但與真正的市場化的房地產(chǎn)金融比較，我國的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀還有很大差距，還有許多工作要做。 這個時期房地產(chǎn)金融主要 以 房改金融 為特點 ，一是信貸規(guī)模迅猛擴(kuò)張，二是通過政策性金融措施推進(jìn)房改的深化，三是建立了房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，初步產(chǎn)生了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，為房地產(chǎn)金融的全面市場化創(chuàng)造了條件。同時，企業(yè)單位和國家、地方政府都不堪重負(fù) ，改革成效非常不滿意。 ⑵房改金融階段 ⑶市場化房地產(chǎn)金融階段 ⑵ 房改金融階段 1978年后我國開始進(jìn)行住房制度改革，經(jīng)歷了前期探索、租金改革、籌資模式改革和房地產(chǎn)金