【正文】 談判，達成協(xié)議也需要雙方較多的理性判斷。 期限結(jié)構(gòu) 的成因有以下解釋： ⑴ 期限越長，貸款人失去的其他投資機會可能越多，為了彌補未來更高收益投資 機會的損失 ，貸款人會提高長期貸款利率； ⑵ 借款人為了保證自己在較長期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的成本； ⑶ 期限越長，貸款人承擔的風險和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當?shù)难a償； ⑷ 期限越長，借款人越有機會在放款人不愿意的時候還款，從而對放款人不利，這種損失需要借款人作出適當?shù)难a償 ——期權(quán)溢價 。 因此，在平衡的金融市場中， 一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系 。 利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系 利率 可貸資金數(shù)量 0 I2 I1 F1 F2 D 資金需求曲線 S2 S1 資金供給曲線 本論題是 利率風險 的 概率解釋 ，涉及到較多的數(shù)學知識，實踐上對金融產(chǎn)品的設計意義較重大，此處從略。 利息計算通常有兩種方法 ： 單利 和 復利 。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬，期限為 2年，年利率為 10%,以單利計息，到期一次還本付息，則其計算如下： 本金 =100萬， 利息 =100*10%*2=20萬， 到期借款人應 還本付息共 120萬 。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬，期限為 2年，年利率為10%， 以復利計息 ，到期一次還本付息，則其計算如下： 本金 =100萬， 第一年的利息 為 100*10%=10萬， 第二年的利息 為（ 100+10） *10%=11萬， 到期應還本金為 100萬，付利息為 21萬，共 還本付息121萬。 ⑴ 粗算模型（簡化計算） 若貸款的 年利率為 i， 一年按 m個周期計算復利 ，則 n年后其未來值為： FVmn= PV0（ 1+i/m） mn 表 2—3是不同復利計算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來值比較。因此，實際上在安排還貸計劃時，人們一般采用 精算型式 來計算。 這樣，在計算時就要先算出不同復利周期的 等效利率 ，公式為： （ 1+ia） =（ 1+isa） 2=（ 1+iq） 4=（ 1+imo） 12=（ 1+id） 360 這里， i為年利率， isa為半年利率， iq為季度利率， imo為月利率， id 為連續(xù)（日）利率 ，這些利率相互之間都是等效利率。 一年期的未來收益的 貼現(xiàn)公式 為 ： PV0=FV1/(1+i) 這里 i是貼現(xiàn)率 ， 1/(1+i)是 貼現(xiàn)因子 。 如果一筆收益是 在第 n年實現(xiàn) 的，那么其 貼現(xiàn)值的計算 就是： PV0=FVn/(1+i)n 如果 不同年份都有不同的收益 CF1， CF2，CF3， CF4， CF5……CF n，則 這些收益的總的貼現(xiàn)值 就是： PV0=CF1/（ 1+i） +CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5……CF n/(1+i)n 這里的 貼現(xiàn)率 仍然是 i， 1/（ 1+i） n或 （ 1+i） n為各年的 貼現(xiàn)因子 。 各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱為 凈現(xiàn)值 。 例子 在計算未來收益的貼現(xiàn)時，我們有個 計算參數(shù) —— 貼現(xiàn)率 ，不同的貼現(xiàn)率對計算結(jié)果影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了我們的判斷。問現(xiàn)在買下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？ 這個問題實際上就是比較 在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來收益的 凈現(xiàn)值 是正數(shù) 。由此可見， 可行的貼現(xiàn)水平事實上就是可行的內(nèi)部收益率 ?？紤]到某項資產(chǎn)中經(jīng)營者自身所占權(quán)益比重的差異，在會計報表中， 資產(chǎn)收益率有不同的概念和計算方法 。 其計算公式為： 資產(chǎn)收益率 =凈營業(yè)收益 /資產(chǎn)價值 =（營業(yè)收益 經(jīng)營費用） /資產(chǎn)購買價格 二、權(quán)益收益率 權(quán)益收益率 是 股東所占權(quán)益對應的收益水平 ，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平 ，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即： 權(quán)益收益率 =稅前收益 /自有資金 =（凈營業(yè)收入 年還款額） /自有資金 這里 必須注意 的是： 權(quán)益收益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。 簡單結(jié)論 由此可見， 資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化 ；而 權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例 ——首次付款比重與已償還貸款比重之和。其嚴格的定義如下： 若 房屋未來價值的貼現(xiàn)值 I1/（ 1+IRR） 1+I2/（ 1+IRR） 2+…+I N/（ 1+IRR） N+IN‘/（ 1+IRR） N 與房屋初始購買價相等 ， 則 稱 IRR為有效收益率 。 有效收益率是購房者實際能取得的收益率，所有又稱為 內(nèi)部收益率 。 第五節(jié) 信貸、擔保貸款和抵押貸款 信貸、擔保貸款 和 抵押貸款 是房地產(chǎn)金融最主要的基本業(yè)務內(nèi)容，涉及的主體包括 貸款者 —— 商業(yè)銀行，即資金的借出方； 借款人 —— 房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，即資金的借入方； 第三方 ——擔保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供償還貸款保證的責任方，對貸款負有連帶責任。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。一般地， 以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（ mortgage） 。 信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系，但二者有著重要的區(qū)別： ⑴信貸以借款人的信譽和經(jīng)濟實力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價值為還款保證； ⑵抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易； ⑶房屋的不可移動性、價值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務成為普遍的住房消費的實現(xiàn)手段。 抵押貸款的操作流程，見圖 2— 5； 抵押貸款合同的管理流程，見圖 2— 6。 ⑴ 權(quán)屬有爭議或不清的房地產(chǎn)； ⑵已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)； ⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ⑷列為文物保護的古建筑，有重要紀念意義的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)； ⑹未依法登記領取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)； ⑺未經(jīng)中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)； ⑻行政機構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)； ⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外； ⑽劃撥土地使用權(quán)。 ⑵出租房屋的抵押 已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。 ⑷新增添附物問題 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。 房屋的抵押期限應與借款期限一致。 貸款人對自己的抵押權(quán)有 物上請求權(quán)，即當?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨立請求法律保護。 ⑴ 拍賣應辦理的手續(xù) 拍賣 是由委托方 委托拍賣人 進行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價最高者付出相應的購買款后得到標的物的過程。拍賣一定要按法定程序公開進行 ，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認，可能還會導致嚴重的法律責任。 ⑶ 重復抵押時價款的分配 同一抵押物依法可以 重復抵押 ，在實現(xiàn)抵押權(quán)時， 按照登記的順序來實現(xiàn) 。 ⑷ 房屋拍賣時的優(yōu)先購買權(quán) 法律規(guī)定，在房屋被拍賣時，抵押權(quán)人應 書面通知下列人員以保證他們的 優(yōu)先購買權(quán) ： A已出租的抵押房屋的承租人； B共有房屋的其他共有人； C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設施的房屋的所有人； D按優(yōu)惠價購買的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。 三、質(zhì)押貸款 質(zhì)押 也稱 質(zhì)權(quán) 。 設立質(zhì)權(quán)的人為 出質(zhì)人 ， 享有質(zhì)權(quán)的人為 質(zhì)權(quán)人 。 ⑵ 質(zhì)押與抵押的區(qū)別 A質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。 C質(zhì)押中，在債務人期滿未履行其還本付息義務的，質(zhì)權(quán)人可以獨立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。 ⑴ 質(zhì)押的參與人 質(zhì)押的參與人包括： 債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者 ；債務人，對債權(quán)人應承擔償還債務的義務人 ； 出質(zhì)人，對債務人的債務以出質(zhì)物提供擔保者，可以是債務人自己，也可以是第三方 。法律對出質(zhì)人有嚴格的資格規(guī)定。隨著我國法律體系建設的逐步完善，具體的安排還會更加清晰、嚴格。 根據(jù) 《 擔保法 》 第 65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應包括如下內(nèi)容： ⑴被擔保的主債權(quán)的種類和數(shù)額 ⑵債務人履行債務的期限 ⑶質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況 ⑷質(zhì)押擔保的范圍 ⑸質(zhì)物移交的時間 ⑹當事人認為應當約定的其他事項 ⑺補正 《 擔保法 》 第 64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時應當采用書面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無效的。同時，還應 特別注意如下方面 ： ⑴優(yōu)先受償?shù)男Я? ⑵對出質(zhì)人權(quán)利的限制 ⑶質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人必須履行應盡的義務 ⑸權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅 四、保證貸款 保證 是 債務當事人以外的第三人對債務人履行債務負保證責任，如果債務人在債務期限不履行償還債務的義務，則由保證人代為履行或承擔責任 。 保證是為擔保債權(quán)的實現(xiàn)而設立的， 參與人包括債權(quán)人、債務人和第三方（保證人） ，他們的關(guān)系如下： ⑴ 債權(quán)人與主債務人的主債權(quán)債務關(guān)系 ，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎性和主導性地位； ⑵ 主債務人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系 ，這是主債務人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無直接關(guān)系。 ⑴ 保證的特征 保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔保，因此： A保證人負無限責任， B保證易于設定和執(zhí)行， C保證沒有特定的財產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。 ⑵保證合同的法律特征 A保證合同是從合同； B保證合同是有名合同； C保證合同是單務合同； D保證合同是諾成性合同。