房地產(chǎn)金融專題講座-閱讀頁
2025-06-03 21:45本頁面
【正文】 獨(dú)切出一塊支持城市綜合開發(fā)和商品房專項(xiàng)貸款。 1988年以后，為了配合各地的房改和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，建設(shè)銀行成立了專門的機(jī)構(gòu)，開發(fā)了不同種類的貸款，有適合于短期、臨時(shí)周轉(zhuǎn)的流動(dòng)資金貸款，也有中、長期，一次貸款分期歸還的固定資產(chǎn)貸款，也有存貸掛鉤的個(gè)人消費(fèi)性貸款。這塊資金的信貸安排 1992年起由人民銀行每年從社會(huì)信用計(jì)劃單獨(dú)安排一塊規(guī)模下達(dá)給專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部。當(dāng)時(shí)全國掀起了圈地?zé)岷烷_發(fā)區(qū)熱，銀行的繞規(guī)模貸款、拆借資金和自辦公司的貸款助長了圈地?zé)岷统吹責(zé)幔?1993年到達(dá)頂點(diǎn)。 1993年人行規(guī)定專業(yè)銀行的新增房地產(chǎn)貸款安排納入當(dāng)年的信用計(jì)劃和固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，并開始清理繞規(guī)模貸款、違規(guī)拆借和自辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體，到 1996年沒有新增自營性開發(fā)類貸款，只能發(fā)放一部分委托貸款。 第二階段從 1996年到 1998年。 1996年后貨幣政策開始松動(dòng)，利率由高開始回落， 1996年到 2021年央行八次下調(diào)利率，利率水平處于下降的空間。從 1996年開始，建設(shè)銀行根據(jù)利率下調(diào)的信號(hào)，結(jié)合市場的需要，開始加大個(gè)人住房貸款的投放力度。隨著國家 1998年下半年停止實(shí)物分房，單位投資建房、集團(tuán)消費(fèi)在 1998年達(dá)到新的高峰。我國進(jìn)入以個(gè)人購買住房為主的時(shí)期。 1998年央行對(duì)商業(yè)銀行實(shí)行的規(guī)模管理轉(zhuǎn)變成資產(chǎn)負(fù)債比例管理，當(dāng)年中央銀行又頒布了 《 個(gè)人住房貸款管理辦法 》 ，規(guī)定所有商業(yè)銀行對(duì)購買自有普通住房都可以發(fā)放個(gè)人住房貸款，打破了主要由建設(shè)銀行壟斷的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融進(jìn)入四大國有商業(yè)銀行為主，以爭奪個(gè)人按揭業(yè)務(wù)的自由競爭時(shí)期。從周期波動(dòng)可以看出，除 1999年房地產(chǎn)市場有一定的下調(diào)幅度外， 202 2021和 2021年又有所回升，并維持在較高位運(yùn)行。 從圖一可以看出， 1989年到 1996年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個(gè)完整的周期。 1996年后是新的一輪周期。 1998年以后，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)的金融政策的調(diào)整盡管還存在一定的問題，但己逐步市場化，兩個(gè)谷底的時(shí)間間隔會(huì)延長，周期波幅相對(duì)平緩。但房地產(chǎn)市場又有很強(qiáng)的地域性，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，市場成熟程度的不同，所以廣東房地產(chǎn)的周期也和全國有一定的差異性。 廣東省房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)程度 (規(guī)模、速度 ) 表一： 1996年 2021年廣東國內(nèi)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)業(yè)增加值統(tǒng)計(jì)表 單位：億元 表二：廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率及其占 GDP和固定資產(chǎn)投資比重 單位：億元、％ （ 1996年 2021年） 從規(guī)模上看，廣東房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重 1999年后都達(dá)到 5％以上，2021年最高。在速度上，房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長率快于國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率快于固定資產(chǎn)投資的增長率。 周期變化的先導(dǎo)、同步和滯后指標(biāo)分析 按房地產(chǎn)周期協(xié)調(diào)的先后程度分三類指標(biāo)。 表三：廣東省商品房施工面積和新開工面積統(tǒng)計(jì)表 單位：萬平方米（ 1996年 2021年） 周期變化的先導(dǎo)、同步和滯后指標(biāo)分析 ? 同步指標(biāo)： ? (1)銷售面積 (見表四 )； ? (2)銷售額 (見表四 )。 表四： 1996年 2021年廣東省商品房銷售面積和銷售額統(tǒng)計(jì)表 單位：萬平方米 表五： 1996年 2021年廣東省商品房竣工面積統(tǒng)計(jì)表 單位：萬平方米、％ 從三類指標(biāo)分析看，先行指標(biāo)的投資、新開工面積和施工面積同比增長較快；而同步的銷售指標(biāo)增幅平穩(wěn)， 2021年有所下調(diào)；滯后的竣工面積增加，空置面積也增加。這表明北京、上海、浙江等地企業(yè)資金依賴外部程度高于廣東。今年經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)仍保持 7％以上，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)支出對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的積極作用不應(yīng)被忽視。 三、房地產(chǎn)金融政策的走勢(shì)判斷和建議 ? 房地產(chǎn)金融政策應(yīng)該實(shí)行 “ 軟著陸 ” 的操作，以保護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，對(duì)在建的存量貸款項(xiàng)目和新項(xiàng)目的新增貸款應(yīng)有所區(qū)別，避免 “ 一刀切 ” 造成房地產(chǎn)市場大的波動(dòng)。企業(yè)用低于 30％的自有資金從事房地產(chǎn)開發(fā)是引發(fā)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張的源頭，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)證明了這一點(diǎn)。全國熱點(diǎn)地區(qū)自籌資金較低，自有資金水平可能會(huì)更低。由于商業(yè)銀行體制改革不到位，內(nèi)部的激勵(lì)約束機(jī)制不完善和同業(yè)激烈的競爭，有效控制貸款資金和流向的貸后管理較松，助長了房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張。 ? 用個(gè)人住房貸款條件的差別化要求引導(dǎo)和調(diào)整住房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。
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