【正文】 ⑴ 被保證的主債權(quán)種類(lèi)、數(shù)額； ⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限； ⑶保證的方式； ⑷保證擔(dān)保的范圍； ⑸保證期限，以及雙方認(rèn)可的其他事項(xiàng)。 ⑵保證的性質(zhì) A人身性 B從屬性 C代償性 D轉(zhuǎn)移性 E獨(dú)立性 ⑴ 保證人須具有民事主體資格 ⑵保證人須具有代為清償債務(wù)的能力 ⑴ 公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍 ⑵企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍 ⑴ 保證合同的概念 保證合同 即保證人與債權(quán)人訂立的，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)，代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。 ⑶ 保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系 ，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書(shū)面合同，確定對(duì)主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。 保證債務(wù)履行的第三方為 保證人 ，其債務(wù)被擔(dān)保履行的 債務(wù)人為被保證人 。 對(duì)個(gè)人住房質(zhì)押貸款的 質(zhì)押標(biāo)的 主要為各種債券和存款單，其 標(biāo)的范圍的效力包括 ： 憑證書(shū)、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請(qǐng)求權(quán)及其他權(quán)利 。 我國(guó)的 《 擔(dān)保法 》 對(duì)質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實(shí)踐中質(zhì)押物主要是指各種 債券和 存款單 等有價(jià)證券。 ⑵出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù) 法律上對(duì)出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。 D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對(duì)此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。 B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 ⑴ 質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán) ⑵質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán) ⑶質(zhì)權(quán)人有決定拍賣(mài)或變賣(mài)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù) ⑴ 質(zhì)押與抵押的 共同點(diǎn) A都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式； B都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的； C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離； D都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。質(zhì)權(quán) 是債權(quán)人享有的通過(guò)占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利 。 期房 是尚未竣工的 預(yù)售房屋 ，其抵押應(yīng)做二次登記： 一是簽訂抵押貸款合同時(shí)的 期樓抵押登記 ； 二是房屋竣工在通過(guò)質(zhì)量檢查和驗(yàn)收后的 房屋抵押登記 。 因此，房地產(chǎn)抵押必須進(jìn)行 抵押登記 ，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護(hù)。 ⑵ 房屋拍賣(mài)后的清償順序 房屋拍賣(mài)所得的 清償順序 是： A支付處分抵押房屋的費(fèi)用， B扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款， C償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金， D剩余金額返還抵押人， E若拍賣(mài)所得不足于支付前三項(xiàng)費(fèi)用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。實(shí)踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣(mài)的委托方， 抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時(shí)應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣(mài)該抵押物。 物上請(qǐng)求權(quán) 包括 ： ⑴停止侵害請(qǐng)求權(quán) ⑵請(qǐng)求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保 ⑶消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán) ⑷排除妨礙請(qǐng)求權(quán) ⑸損害賠償請(qǐng)求權(quán) 當(dāng)?shù)盅喝诉`約不按時(shí)償還借款時(shí)，抵押權(quán)人可以依法進(jìn)行處置，包括 折價(jià)、拍賣(mài)和變賣(mài) 等，其中 拍賣(mài) 是最常用的公開(kāi)處置方式，是一個(gè)嚴(yán)格的法律過(guò)程 。 抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。在需要拍賣(mài)時(shí)添附物可以與抵押物共同拍賣(mài)，但添附物拍賣(mài)所得抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。 ⑶房改房的抵押 “房改房”可以抵押，但抵押估價(jià)受到較大限制；不同類(lèi)型的房改房，其評(píng)估價(jià)差異較大。 目前我國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時(shí) 應(yīng)注意以下問(wèn)題 ： ⑴共有房屋的抵押 共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書(shū)面同意。 抵押貸款的操作流程 抵 押 房 屋 實(shí) 物 認(rèn) 定 產(chǎn) 權(quán) 證 書(shū) 的 驗(yàn) 證 售房公司資質(zhì)審定 所有權(quán)驗(yàn)證 產(chǎn)權(quán)證書(shū) 同實(shí)物的核驗(yàn) 所有權(quán)歷史變化 共有人、租賃人調(diào)查 其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查 土地使用證、 規(guī)劃許可證、 銷(xiāo)售許可證 房 屋 價(jià) 值 評(píng) 估 確 定 抵 押 價(jià) 值 填 寫(xiě) 抵 押 房 屋 清 單 簽 訂 抵 押 貸 款 合 同 辦 理 房 屋 抵 押 登 記 合 同 終 止 抵押物建設(shè) 抵押物使用 房 屋 產(chǎn) 權(quán) 登 記 按約還款 歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證 違約處置 拍賣(mài)抵押物清償 抵押貸款合同管理流程 選 擇 借 款 合 同 格 式 固定資產(chǎn)類(lèi) 流動(dòng)資產(chǎn)類(lèi) 借 款 合 同 的 書(shū) 寫(xiě) 審 核 借款申請(qǐng)書(shū) 抵押合同 借款合同 審批資料 借款合同報(bào)審單 借 款 合 同 簽 章 借款人簽章 擔(dān)保人簽章 經(jīng)辦行簽章 借 款 人 及 抵 押 合 同 公 證 借 款 合 同 抵 押 合 同 編 號(hào) 分 發(fā) 借款合同變更 借款合同解除 借款合同終止 借款合同違約 抵押合同 借 款 合 同 保 管 法院 裁決 可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn) 包括： ⑴依法通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的 國(guó)有土地使用權(quán) ； ⑵企業(yè)、公司、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等 建筑物 ； ⑶依法獲得的 房屋期權(quán) ； ⑷依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他 地上定著物 ； ⑸依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的 土地使用權(quán) 。 二、抵押貸款 抵押貸款 是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最主要的內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細(xì)節(jié)多，貸款周期較長(zhǎng)，管理比較復(fù)雜。 ⑷ 質(zhì)押（或抵押） +保證貸款 —— 指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。 在實(shí)踐中，擔(dān)保貸款有 4種基本形式： 擔(dān)保貸款的 4種基本形式 ⑴ 保證貸款 （狹義的擔(dān)保貸款） —— 在借款人出現(xiàn)違約時(shí)，由第三人（擔(dān)保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式； ⑵ 質(zhì)押貸款 —— 是指借款人或第三方將等價(jià)的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系； ⑶ 抵押貸款 —— 抵押貸款是指房屋所有人或購(gòu)買(mǎi)人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。 擔(dān)保貸款 是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時(shí)除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動(dòng)。 一、信貸和擔(dān)保貸款的定義與區(qū)別 信貸 就是借款人由于自己的良好市場(chǎng)信譽(yù)，在沒(méi)有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動(dòng)。 當(dāng)上式的年收益為稅后收益時(shí)，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率 。 這里， IN 為房屋第 N年的收益， IN‘為房屋的終值 。 三、有效收益率 有效收益率 是指能使房屋的未來(lái)收益與其終值（即房屋的處置價(jià)）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購(gòu)房者了，這時(shí)，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。 一、資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是指 該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值 ，說(shuō)明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。 第四節(jié) 資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須十分注重的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為最。計(jì)算過(guò)程是這樣的： 因?yàn)楝F(xiàn)值計(jì)算公式涉及到 指數(shù)運(yùn)算 ，求得貼現(xiàn)率的運(yùn)算相對(duì)較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)幾個(gè)貼現(xiàn)率水平來(lái)計(jì)算，如5%,10%,15%， 20%，則計(jì)算結(jié)果如下：（表 2— 4） 表 24 不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較 年份 收益 貼現(xiàn)因子 1/（ 1+i） n 貼現(xiàn)值（萬(wàn)元） FVn/ （ 1+i） n 5% 10% 15% 20% 5% 10% 15% 20% 1 2 3 4 4 1 2 2 2 12 總計(jì) 凈現(xiàn)值 結(jié)論 計(jì)算結(jié)果表明，在 貼現(xiàn)率為 20%水平，該項(xiàng)投資仍然是合理的。 例如：有所房子第一年有 1萬(wàn)元收益，第二年有 2萬(wàn)元收益，第三年有 2萬(wàn)元收益，第四年有 2萬(wàn)元收益，第四年還可以按 12萬(wàn)元賣(mài)出，而現(xiàn)在需要 10萬(wàn)元買(mǎi)這所房子。 若凈現(xiàn)值為正，就是未來(lái)收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項(xiàng)投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則可以斷定該項(xiàng)投資無(wú)利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說(shuō)明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，還是基本可行的。 未來(lái)收益的貼現(xiàn)值 與 投資初值 的比較判斷房地產(chǎn)的投資價(jià)值 未來(lái)收益的貼現(xiàn)計(jì)算為我們對(duì)房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過(guò)比較 在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來(lái)收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小 ，我們就能進(jìn)行簡(jiǎn)單的價(jià)值判斷，從而得到某項(xiàng)投資是否合理的結(jié)論。 事實(shí)上是現(xiàn)值的一年未來(lái)值的 逆運(yùn)算。 三、未來(lái)收益的貼現(xiàn) 未來(lái)值 是資金未來(lái)價(jià)值的計(jì)算，同樣地，我們也可以計(jì)算 未來(lái)某個(gè)時(shí)候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來(lái)的收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值 ，這種計(jì)算稱(chēng)為 未來(lái)收益的 貼現(xiàn) ，其 計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率 。其最基本的思想是 利率等效性 ——同樣的貸款不會(huì)因復(fù)利計(jì)算周期的不同而影響其未來(lái)值 。 不同復(fù)利周期同樣數(shù)量（ 100元）的貸款未來(lái)值比較 計(jì)算方法 未來(lái)值及其比較 1年 10年 未來(lái)值 比一年復(fù)利多 % 未來(lái)值 比一年復(fù)利多 % 一年復(fù)利 半年復(fù)利 月復(fù)利 連續(xù)復(fù)利 110 ⑵ 精算模型（復(fù)雜計(jì)算） 粗算模型簡(jiǎn)單地 把年利率分解成為更小復(fù)利周期利率 ，影響了同樣一筆貸款在不