【正文】 及對(duì)應(yīng)的收益率。 毛收入 與 毛收入乘數(shù) 的積 就是房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格： V=I*GIM ③ 投資權(quán)重法 投資權(quán)重法 是較復(fù)雜的資本化率求算方法。 因此，實(shí)際上是 靜態(tài)市場(chǎng)比較 。 具體的估算方法有 3個(gè) —— ① 市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法相對(duì)較簡(jiǎn)單，它是 通過系統(tǒng)的市場(chǎng)比較而得到資本化率 ，通常又稱 市場(chǎng)抽提法 。 ⑵ 資本化率的求算 相對(duì)于收入估測(cè)來說， 資本化率 的估計(jì)難度更大，如何選取合理的資本化率不僅對(duì)借款人意義重大，對(duì)放款人的意義同樣重大。 ⑴ 收入估算 凈營(yíng)業(yè)收入 估算是計(jì)算的起點(diǎn)，可以采用多種方法進(jìn)行評(píng)估，然后綜合成一個(gè)比較合理、把握性較高的收入水平（即 期望收入 ）來進(jìn)行后續(xù)分析。即將所有未來的收益轉(zhuǎn)換為當(dāng)前收益，并把它確認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值。 房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估有很多具體的不同辦法， 在貸款實(shí)務(wù) 中通常采用的是 收入還原法 ，有時(shí)輔以 市場(chǎng)比較法 。 從放款人的角度 來說就是：貸款是否可行、貸款的效益性、安全性和流動(dòng)性如何，合作方的誠(chéng)信條件是否符合必要的規(guī)范要求等。 ⑷ 預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)清單和估價(jià) 財(cái)務(wù)清單 是對(duì)收益性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否可行的具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的綜合，對(duì)放款人非常重要， 在審查貸款申請(qǐng)時(shí)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單將是重點(diǎn)分析內(nèi)容 ，因此借款人必須如實(shí)提供相關(guān)材料，包括完整的 財(cái)務(wù)清單、可行性分析報(bào)告、市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告 等，最好是由 中介機(jī)關(guān)來進(jìn)行相關(guān)預(yù)測(cè)分析 ，以便使結(jié)論更加客觀、可靠，使融資雙方信息更加透明，合作的共贏機(jī)會(huì)更大。 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 主要是應(yīng)該給出 參考對(duì)象 ，即類似地段的房地產(chǎn)收益變化、類似的房地產(chǎn)數(shù)量和需求發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)狀況和租金及其變化等。 ⑵ 區(qū)位、不動(dòng)產(chǎn)和市場(chǎng)行情 在遞交貸款申請(qǐng)書時(shí)必須同時(shí)提交 對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的說明 ，特別是涉及的房地產(chǎn)所在區(qū)位、資產(chǎn)狀況、未來市場(chǎng)行情變化等，用以評(píng)價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的 穩(wěn)定性 。包括借款人名稱、法人代表等基本情況，貸款數(shù)量、期限、利息要求、還貸計(jì)劃，融資結(jié)構(gòu)、法規(guī)和限制，項(xiàng)目涉及的房地產(chǎn)基本情況（越詳細(xì)越有利于放款人進(jìn)行評(píng)價(jià)）等。一般包括以下文件 ： ⑴貸款申請(qǐng)書（非標(biāo)準(zhǔn)格式） ⑵房地產(chǎn)或建設(shè)項(xiàng)目基本情況（區(qū)位等） ⑶房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況（應(yīng)較詳細(xì)） ⑷市場(chǎng)分析 ⑸借款人基本情況 ⑹預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)清單和可行性分析報(bào)告 ⑺評(píng)估書（最好是由中介機(jī)構(gòu)完成） ⑻房地產(chǎn)項(xiàng)目未來前景綜述 ⑼抵押物的產(chǎn)權(quán)證明或擔(dān)保人的承諾等 申請(qǐng)書的 基本要求 是 內(nèi)容豐富、表述簡(jiǎn)潔、重點(diǎn)突出、信息充分 ，既強(qiáng)烈地表達(dá)了借款人的借款愿望，又給放款人充分的信息以作為決策依據(jù)，最終目的就是合作成功 —— 達(dá)成融資。最后就根據(jù)上述工作，決定貸款條件和標(biāo)準(zhǔn)。 像任何融資一樣，放款人的工作是從 對(duì)借款人的申請(qǐng)書進(jìn)行審查開始 的。而銀行為了自己的利益， 為了保證貸款的效益性、安全性和流動(dòng)性，必須進(jìn)行必要的審查、評(píng)價(jià)工作 ，才能將一定數(shù)量的款項(xiàng)貸給借款人即收益性房地產(chǎn)的投資主體（經(jīng)營(yíng)者）。 當(dāng)上述三者發(fā)生變化時(shí)，則需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，具體的動(dòng)態(tài)因素的選取可以是其中任何一項(xiàng)。 可見 貼現(xiàn)模式也就是資本化率模式。 如果收益是分期實(shí)現(xiàn)的，則應(yīng)進(jìn)行必要的 貼現(xiàn) 計(jì)算 ，則V0=∑In/（ 1+r） n 這里， V0為房地產(chǎn)現(xiàn)值； In為第 n年的凈收益； r為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，若房地產(chǎn)價(jià)值等于買入價(jià)則 r為內(nèi)部收益率。 六、估價(jià) 以 資本化率 估算房地產(chǎn)售價(jià)僅僅是一種估價(jià)方法，在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)估價(jià)中還有多種不同的有效方法。 ③稅前稅后售價(jià) 稅前售價(jià) 是指房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的收益在未繳納所得稅前的總額； 稅后售價(jià) 就是房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的最終收益，即繳納所得稅后的全部收益。 ①凈售價(jià) 凈售價(jià)是房地產(chǎn)銷售價(jià)格減去剩余價(jià)值（即折舊殘值）和各項(xiàng)銷售費(fèi)用后的收益。這樣，即使在持有房地產(chǎn)時(shí)收益不夠理想，也 可以通過終了時(shí)獲得超過房屋買入價(jià)銷售收入而得到足夠的補(bǔ)償 ，使本項(xiàng)投資回報(bào)率符合原來的計(jì)劃要求。 ④ 稅后收入 稅后收入 是應(yīng)稅收入在納稅后的剩余部分 ，房地產(chǎn)特別容易形成所謂的“稅隱蔽”，在實(shí)踐中應(yīng)對(duì)稅法進(jìn)行詳細(xì)的鉆研，盡可能減低納稅額，從而提高稅后收入水平，獲得更好的投資回報(bào)。 ② 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 營(yíng)業(yè)費(fèi)用范圍廣泛，應(yīng)該以 詳盡 為基本準(zhǔn)則，適當(dāng)進(jìn)行 保守估測(cè) ，并盡可能地在經(jīng)營(yíng)中加以也 控制 。 多年收入分析的中心目標(biāo) 是準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來收益和營(yíng)業(yè)費(fèi)用，為了使預(yù)測(cè)更加客觀， 多年預(yù)測(cè)清單一般要求有 中介機(jī)構(gòu)參與 ，特別是一些敏感數(shù)據(jù)更應(yīng)該由中介評(píng)估服務(wù)機(jī)構(gòu)來測(cè)算。 ④ 納稅額 納稅額 就是 應(yīng)繳納的所得稅額 ： 納稅額 =應(yīng)稅收入 *稅率 ⑤ 稅后收入 ATCF 稅前收入減去納稅額就是 稅后收入 ： 稅后收入 =稅前收入 （應(yīng)稅收入 *稅率） 當(dāng)應(yīng)稅收入是負(fù)值時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者因?yàn)樗脼樨?fù)，不需繳納所得稅，形成“ 稅隱蔽 ” 。 ②稅前收入 BTCF 稅前收入就是繳納所得稅之前的收入數(shù)額 ，其計(jì)算公式是： 稅前收入 =凈營(yíng)業(yè)收入 債務(wù) 貯備金 =凈營(yíng)業(yè)收入 （利息 +年還款額） 貯備金 ③ 應(yīng)稅收入 應(yīng)稅收入 是指根據(jù) 《 所得稅法 》 企業(yè)應(yīng)繳納所得稅的收入，屬于 法定標(biāo)準(zhǔn)下的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù) ，其數(shù)額為： 應(yīng)稅收入 =凈營(yíng)業(yè)收入 折舊 =稅前收入 +當(dāng)年還本額 +貯備金 折舊 折舊 是資產(chǎn)在使用期限年逐年攤銷額 ，一般有平均法、遞減法、遞增法等不同的會(huì)計(jì)方法進(jìn)行處理， 在財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中屬于 成本 ，因此 在應(yīng)稅額應(yīng)予剔除 ；而 還款額是總資產(chǎn)中負(fù)債與股東權(quán)益的轉(zhuǎn)換 ，與企業(yè)的凈利潤(rùn)無關(guān)，當(dāng)然不能在應(yīng)稅收入中剔除； 貯備金是企業(yè)保證未來某些不可預(yù)見的突發(fā)事件的應(yīng)急準(zhǔn)備 ，它不是經(jīng)營(yíng)成本，當(dāng)然也應(yīng)該屬于應(yīng)稅收入之內(nèi)的項(xiàng)目，不能剔除。 ⑴ 一年收入清單 表 61是個(gè)典型的預(yù)測(cè)清單。 預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單是對(duì) 預(yù)測(cè)事項(xiàng) 進(jìn)行總結(jié)的 表格化文件 ，其用途取決于工作的深入和詳細(xì)程度。但 經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目又有其獨(dú)特性 ： 貸款期限長(zhǎng)短不定、貸款數(shù)額可大可小、貸款條件靈活多樣、組合性投資所涉及的利益方關(guān)系復(fù)雜 。在具體的評(píng)估過程中，借款人的評(píng)價(jià)在先，放款人的評(píng)價(jià)在后，二者通常又相互合作，互通信息，并分別對(duì)對(duì)方進(jìn)行必要的 資信調(diào)查 和評(píng)價(jià)，以保證自己的利益不被惡意侵害。 收入清單 是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資決策的重要財(cái)務(wù)計(jì)劃，在決策評(píng)價(jià)中極其重要，是項(xiàng)目預(yù)測(cè)的主要成果，是可行性分析的依據(jù)。因?yàn)閂=M+E，投資成功的一項(xiàng)重要技巧就是設(shè)立合適的融資結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)股東和放款人的總和大于其自身價(jià)值 。 收益性房地產(chǎn)投資決策過程框圖 收 入 和 支 出 融資形式和股權(quán)結(jié)構(gòu) 現(xiàn) 金 建筑物和土地 收入預(yù)測(cè)清單 營(yíng)業(yè) 終結(jié) 凈營(yíng)業(yè)收入 凈售價(jià) 稅前收入 還債后剩余 稅后收入