香港房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)及啟示(參考版)
2025-07-02 06:24本頁(yè)面
【正文】 三是要高度重視證券化業(yè)務(wù)對(duì)住房按揭一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范和導(dǎo)向作用。 2．6 積極穩(wěn)步推進(jìn)住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù) 香港按揭證券化發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)給予我們幾點(diǎn)啟示： 一是必須高度重視政府和國(guó)家有關(guān)管理部門(mén)的態(tài)度，根據(jù)有關(guān)要求把握業(yè)務(wù)研發(fā)方向并爭(zhēng)取獲得有關(guān)政策支持。目前中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新的遲緩、信貸管理水平和客戶(hù)信息管理水平的不足，在很大程度上是受到科技手段滯后的制約。 2．5 加快提高科技手段對(duì)業(yè)務(wù)管理和操作的支持，逐步建立信貸管理和客戶(hù)關(guān)系管理的基礎(chǔ)信息和數(shù)據(jù)庫(kù) 理論上的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要付諸實(shí)踐操作，必須依賴(lài)技術(shù)手段的有力支持。 四是加強(qiáng)與保險(xiǎn)公司等其他機(jī)構(gòu)的合作，探討拓寬業(yè)務(wù)合作范圍的可能性。 二是積極加強(qiáng)與房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的合作，利用評(píng)估機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)提高對(duì)產(chǎn)品定價(jià)的把握等方面能力。借鑒香港按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理模式，細(xì)化和豐富違約貸款的處理方式，主動(dòng)、積極、有效地防范和化解風(fēng)險(xiǎn)。特別是要在許多具體的細(xì)節(jié)上處理的更周密，具體操作流程要明確、清晰和細(xì)化。 四是加大對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)特點(diǎn)的形象宣傳，增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)特點(diǎn)的認(rèn)識(shí)，拓寬宣傳和咨詢(xún)渠道，增加客戶(hù)獲取信息的來(lái)源，有效吸引和爭(zhēng)取客戶(hù)。 二是學(xué)習(xí)和引進(jìn)香港住房按揭產(chǎn)品，不斷豐富“樂(lè)得家”產(chǎn)品體系。 2．2 加快產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，不斷豐富產(chǎn)品體系和服務(wù)內(nèi)容，提高建設(shè)銀行住房金融業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 一是提高對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新在市場(chǎng)中的重要性的認(rèn)識(shí)。銀行資金大量卷入房地產(chǎn)市場(chǎng)既是容易誘發(fā)泡沫發(fā)生的重要原因，又是泡沫破滅后容易對(duì)經(jīng)濟(jì)、金融造成重創(chuàng)的主要根源之一。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)銀行信貸資金的依賴(lài)程度較高，特別是銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)從開(kāi)發(fā)貸款到按揭貸款進(jìn)行的全過(guò)程資金支持，更是大大提高了銀行與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度。我們應(yīng)當(dāng)從香港政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和按揭市場(chǎng)的調(diào)控政策，以及香港銀行做出的相應(yīng)反應(yīng)中借鑒有益的經(jīng)驗(yàn)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位的地區(qū)和城市 (比如香港)而言同樣如此。再如前述的按揭保險(xiǎn)計(jì)劃中超過(guò)7成部分的貸款，也必須符合按揭證券公司的標(biāo)準(zhǔn)才能獲得擔(dān)保。 按揭證券化業(yè)務(wù)除了在促進(jìn)按揭貸款流動(dòng)性、降低銀行貸款集中度、推動(dòng)住房貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，它對(duì)于促進(jìn)住房按揭一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化也起著重要的導(dǎo)向作用。香港按揭證券公司就是目前香港主要的一家開(kāi)展按揭證券化業(yè)務(wù)的公司，而這家公司就是香港政府發(fā)起成立的。在培訓(xùn)老師提供的培訓(xùn)資料上，環(huán)節(jié)清晰、步驟細(xì)化、分類(lèi)明確的信貸管理流程圖以及有問(wèn)題貸款的風(fēng)險(xiǎn)化解流程圖，都令人感覺(jué)到了內(nèi)地銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范與化解管理上的粗糙。如要按貸款的風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)狀況及時(shí)編寫(xiě)風(fēng)險(xiǎn)情況分析報(bào)告；建立了客戶(hù)還款和貸款催收提醒制度；將貸款情況及時(shí)錄入信貸管理信息系統(tǒng)，利用信息系統(tǒng)做好貸款的管理工作； 建立了明確、清晰、細(xì)化的具體操作流程。 1．6 完善和具有高度可操作性的風(fēng)險(xiǎn)防范、控制和化解機(jī)制 香港銀行業(yè)住房按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范、控制和化解機(jī)制與內(nèi)地銀行業(yè)的機(jī)制和思路基本類(lèi)似，但在機(jī)制建設(shè)上更完善，在許多具體的細(xì)節(jié)上處理的更周密，建立了明確、清晰、細(xì)化的具體操作流程。 客戶(hù)信用體系服務(wù) 即使目前香港房?jī)r(jià)大幅縮水，負(fù)資產(chǎn)人士大量增加，但銀行按揭業(yè)務(wù)的違約率并沒(méi)有出現(xiàn)同樣的上升情況。由于涉及債權(quán)人和抵押權(quán)人的變更，轉(zhuǎn)按所涉及的兩家銀行的代理律師會(huì)分別將有關(guān)材料準(zhǔn)備完畢后，商定某一時(shí)刻在實(shí)現(xiàn)債權(quán)的賬務(wù)轉(zhuǎn)移的同時(shí)在土地注冊(cè)處完成抵押權(quán)登記的變更等。目前內(nèi)地銀行在業(yè)務(wù)開(kāi)展中遇到的許多技術(shù)性和法律性問(wèn)題在香港都通過(guò)律師行得到了較好的解決。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的服務(wù)可以為房地產(chǎn)交易雙方以及銀行提供重要和客觀的技術(shù)支持。按揭證券公司同時(shí)會(huì)向保險(xiǎn)公司進(jìn)行一項(xiàng)背對(duì)背擔(dān)保，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。 以“按揭保險(xiǎn)計(jì)劃”為例。 但正如前所述，實(shí)際業(yè)務(wù)中的操作和產(chǎn)品種類(lèi)早已超過(guò)這一范圍。從某種意義上講，銀行只是住房按揭業(yè)務(wù)中的主要環(huán)節(jié)之一，如果離開(kāi)其他機(jī)構(gòu)的參與和支持，銀行按揭業(yè)務(wù)的鏈條就會(huì)中斷，也不會(huì)出現(xiàn)目前種類(lèi)繁多的銀行按揭產(chǎn)品。 1．4 香港住房按揭市場(chǎng)構(gòu)成及特點(diǎn) 香港住房按揭市場(chǎng)是一個(gè)由多家機(jī)構(gòu)參與、組成的市場(chǎng) 這些機(jī)構(gòu)包括：政府和政府代理機(jī)構(gòu)(如香港房屋委員會(huì)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu))、銀行、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、按揭證券公司、律師行、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其他市場(chǎng)交易中介機(jī)構(gòu)等。 各種各樣的業(yè)務(wù)優(yōu)惠 除去產(chǎn)品價(jià)格和服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)外，為客戶(hù)提供各種優(yōu)惠增
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