香港房地產(chǎn)金融市場發(fā)展特點及啟示(更新版)
【正文】 構(gòu))、銀行、財務(wù)公司、保險公司、按揭證券公司、律師行、房地產(chǎn)評估機構(gòu)及其他市場交易中介機構(gòu)等。有時客戶經(jīng)理看重的或許并不是按揭業(yè)務(wù)本身，而是由按揭業(yè)務(wù)衍生出來的其他金融服務(wù)。 1．3 競爭激烈的香港住房按揭市場 盡管香港的銀行一般是“數(shù)業(yè)有專攻”，但住房按揭市場的競爭仍然十分激烈，尤其是香港恒生、渣打等銀行更是全力爭奪本地住房按揭業(yè)務(wù)。包括：“居者有其屋”按揭貸款計劃；“自置居所免息貸款計劃”；“自置公屋”貸款計劃；“首次置業(yè)”貸款計劃。一按是指對除首付款以外的房款提供按揭貸款，貸款人和抵押權(quán)人一般是銀行；二按是指對首付款提供按揭貸款，貸款人和抵押權(quán)人一般是發(fā)展商和財務(wù)公司；加按是指在客戶償還一部分貸款后，以客戶所購房屋為抵押，在核定貸款額度(可以重新核定)內(nèi)向客戶再提供一部分按揭貸款(如恒生銀行的加按計劃中借款人無須申請就可循環(huán)使用這部分貸款額度)。該制度是針對那些郊區(qū)村鎮(zhèn)的居民而言，只要這些村民能出具相關(guān)證明，證明所住老屋和土地屬于自家世代相傳，就可在原址對老屋進行翻修或新建，而這些住房一般都會在醒目位置標(biāo)明“某某(該家姓氏)”。 居屋計劃類似于內(nèi)地目前的經(jīng)濟適用住房制度。發(fā)展商也以低于市價一至兩成出售新樓，并提供二按(見后描述)，送印刷費、律師費和提供低價裝修、低價出售家居等新措施招攬業(yè)務(wù)。 一、香港房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展與特點 1．1 香港房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 1．房地產(chǎn)價格持續(xù)大幅下跌，“負(fù)資產(chǎn)”借款人大量增加 自1998年亞洲金融風(fēng)暴以后，香港房地產(chǎn)價格一路暴跌，截至目前已經(jīng)平均下降了6成半左右，而且房地產(chǎn)市場仍未擺脫低迷和蕭條，沒有止跌回升的跡象。住房按揭是香港居民購買住房的主要手段，銀行按揭貸款成數(shù)一般不超過房價的7成，但是由于房價的大幅暴跌，許多按揭借款人所購房屋的市價目前已遠(yuǎn)不及其按揭貸款的未償還余額，成為“負(fù)資產(chǎn)”人士。這還是自1998年以來香港房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)平均下降了6成半的結(jié)果。該計劃對購買居屋的申請人有一些條件限制，如對白表 (注：該計劃下有白表和綠表兩種申請資格)申請人的收入、家庭總資產(chǎn)有最高限制，并要求申請人在近2年內(nèi)沒有擁有任何住宅物業(yè)。這可能既是香港特殊的環(huán)境造就人的市場投資意識使然，也從一個側(cè)面說明了香港房地產(chǎn)市場運作的成熟與住房二級市場交投的活躍。包括：定額供款、定年供款、定息供款、外幣供款、漸進式供款、遞減式供款、延期供款、凈息供款、每兩周供款等方式。渣打、匯豐、中銀等銀行推出了負(fù)資產(chǎn)按揭中心，專門辦理負(fù)資產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)；有的銀行更是推出了高達(dá)房屋價值140％的按揭貸款額度，增加對借款人的貸款；渣打銀行推出了負(fù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)按、延長還款期(最長40年)、先還息后還本等彈性還款措施，且均不收取手續(xù)費?？蛻艨芍苯舆M入辦公場所，幾十位客戶經(jīng)理開放式辦公，與客戶面對面的交流，實現(xiàn)了將銀行門檻放低、將辦公開放，拉近了與客戶的距離，真正在實踐中體現(xiàn)了以客戶為中心的營銷和服務(wù)理念。可以說，真正實現(xiàn)了對客戶的差別化和個性化服務(wù)，做到了“一條龍”式的服務(wù)質(zhì)量。 按揭市場眾多參與機構(gòu)的合作使得許多按揭業(yè)務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新成為可能 通常情況下，香港銀行業(yè)對于住房按揭的一般要求是：貸款成數(shù)不超過房價七成、期限最長30年(同時還要求：樓齡+貸款期限不能超過40年；還款期限和借款人年齡之和不超過60歲，如超過需提供私人擔(dān)保)，利率以市場最優(yōu)惠利率(prime interest rate)為基準(zhǔn)上下浮動一定范圍。 律師服務(wù) 律師行在香港房地產(chǎn)交易和按揭業(yè)務(wù)中占有重要的地位。比如： 在貸前審批環(huán)節(jié)，會綜合考慮樓盤的各種因素和價格確定不同的貸款成數(shù)限制，根據(jù)借款人的實際條件確定合理的貸款額度、還款方式與擔(dān)保條件，根據(jù)貸款額度不同建立分層次的審批授權(quán)體制，會認(rèn)真調(diào)查借款人的真實收入、過往信用記錄等； 在貸后管理上，制定了明確的管理制度，建立了較完善的信息管理系統(tǒng)。銀行要出售按揭貸款必須成為按揭證券公司的“核準(zhǔn)賣方”，出售的貸款必須符合按揭證券公司的制定的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)市場的風(fēng)險很容易轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。 2．3 規(guī)范個人住房貸款業(yè)務(wù)運作，提高業(yè)務(wù)經(jīng)辦效率，切實防范風(fēng)險 一是學(xué)習(xí)和借鑒香港住房按揭業(yè)務(wù)的操作流程，完善和優(yōu)化現(xiàn)有業(yè)務(wù)的流程，制定創(chuàng)新業(yè)務(wù)的操作流程，爭取逐步實現(xiàn)業(yè)務(wù)操作流程的細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化，提高業(yè)務(wù)經(jīng)辦效率。 五是適當(dāng)考慮增加的中介費用由銀行支付，或減免客戶支付的費用，給予客戶適當(dāng)?shù)呢攧?wù)優(yōu)惠政策等。10 / 10
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