香港房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)及啟示(更新版)
【正文】 構(gòu))、銀行、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、按揭證券公司、律師行、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其他市場(chǎng)交易中介機(jī)構(gòu)等。有時(shí)客戶經(jīng)理看重的或許并不是按揭業(yè)務(wù)本身，而是由按揭業(yè)務(wù)衍生出來的其他金融服務(wù)。 1．3 競(jìng)爭(zhēng)激烈的香港住房按揭市場(chǎng) 盡管香港的銀行一般是“數(shù)業(yè)有專攻”，但住房按揭市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)仍然十分激烈，尤其是香港恒生、渣打等銀行更是全力爭(zhēng)奪本地住房按揭業(yè)務(wù)。包括：“居者有其屋”按揭貸款計(jì)劃；“自置居所免息貸款計(jì)劃”；“自置公屋”貸款計(jì)劃；“首次置業(yè)”貸款計(jì)劃。一按是指對(duì)除首付款以外的房款提供按揭貸款，貸款人和抵押權(quán)人一般是銀行；二按是指對(duì)首付款提供按揭貸款，貸款人和抵押權(quán)人一般是發(fā)展商和財(cái)務(wù)公司；加按是指在客戶償還一部分貸款后，以客戶所購(gòu)房屋為抵押，在核定貸款額度(可以重新核定)內(nèi)向客戶再提供一部分按揭貸款(如恒生銀行的加按計(jì)劃中借款人無須申請(qǐng)就可循環(huán)使用這部分貸款額度)。該制度是針對(duì)那些郊區(qū)村鎮(zhèn)的居民而言，只要這些村民能出具相關(guān)證明，證明所住老屋和土地屬于自家世代相傳，就可在原址對(duì)老屋進(jìn)行翻修或新建，而這些住房一般都會(huì)在醒目位置標(biāo)明“某某(該家姓氏)”。 居屋計(jì)劃類似于內(nèi)地目前的經(jīng)濟(jì)適用住房制度。發(fā)展商也以低于市價(jià)一至兩成出售新樓，并提供二按(見后描述)，送印刷費(fèi)、律師費(fèi)和提供低價(jià)裝修、低價(jià)出售家居等新措施招攬業(yè)務(wù)。 一、香港房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展與特點(diǎn) 1．1 香港房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 1．房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅下跌，“負(fù)資產(chǎn)”借款人大量增加 自1998年亞洲金融風(fēng)暴以后，香港房地產(chǎn)價(jià)格一路暴跌，截至目前已經(jīng)平均下降了6成半左右，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未擺脫低迷和蕭條，沒有止跌回升的跡象。住房按揭是香港居民購(gòu)買住房的主要手段，銀行按揭貸款成數(shù)一般不超過房?jī)r(jià)的7成，但是由于房?jī)r(jià)的大幅暴跌，許多按揭借款人所購(gòu)房屋的市價(jià)目前已遠(yuǎn)不及其按揭貸款的未償還余額，成為“負(fù)資產(chǎn)”人士。這還是自1998年以來香港房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)平均下降了6成半的結(jié)果。該計(jì)劃對(duì)購(gòu)買居屋的申請(qǐng)人有一些條件限制，如對(duì)白表 (注：該計(jì)劃下有白表和綠表兩種申請(qǐng)資格)申請(qǐng)人的收入、家庭總資產(chǎn)有最高限制，并要求申請(qǐng)人在近2年內(nèi)沒有擁有任何住宅物業(yè)。這可能既是香港特殊的環(huán)境造就人的市場(chǎng)投資意識(shí)使然，也從一個(gè)側(cè)面說明了香港房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的成熟與住房二級(jí)市場(chǎng)交投的活躍。包括：定額供款、定年供款、定息供款、外幣供款、漸進(jìn)式供款、遞減式供款、延期供款、凈息供款、每?jī)芍芄┛畹确绞?。渣打、匯豐、中銀等銀行推出了負(fù)資產(chǎn)按揭中心，專門辦理負(fù)資產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)；有的銀行更是推出了高達(dá)房屋價(jià)值140％的按揭貸款額度，增加對(duì)借款人的貸款；渣打銀行推出了負(fù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)按、延長(zhǎng)還款期(最長(zhǎng)40年)、先還息后還本等彈性還款措施，且均不收取手續(xù)費(fèi)?？蛻艨芍苯舆M(jìn)入辦公場(chǎng)所，幾十位客戶經(jīng)理開放式辦公，與客戶面對(duì)面的交流，實(shí)現(xiàn)了將銀行門檻放低、將辦公開放，拉近了與客戶的距離，真正在實(shí)踐中體現(xiàn)了以客戶為中心的營(yíng)銷和服務(wù)理念?？梢哉f，真正實(shí)現(xiàn)了對(duì)客戶的差別化和個(gè)性化服務(wù)，做到了“一條龍”式的服務(wù)質(zhì)量。 按揭市場(chǎng)眾多參與機(jī)構(gòu)的合作使得許多按揭業(yè)務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新成為可能 通常情況下，香港銀行業(yè)對(duì)于住房按揭的一般要求是：貸款成數(shù)不超過房?jī)r(jià)七成、期限最長(zhǎng)30年(同時(shí)還要求：樓齡+貸款期限不能超過40年；還款期限和借款人年齡之和不超過60歲，如超過需提供私人擔(dān)保)，利率以市場(chǎng)最優(yōu)惠利率(prime interest rate)為基準(zhǔn)上下浮動(dòng)一定范圍。 律師服務(wù) 律師行在香港房地產(chǎn)交易和按揭業(yè)務(wù)中占有重要的地位。比如： 在貸前審批環(huán)節(jié)，會(huì)綜合考慮樓盤的各種因素和價(jià)格確定不同的貸款成數(shù)限制，根據(jù)借款人的實(shí)際條件確定合理的貸款額度、還款方式與擔(dān)保條件，根據(jù)貸款額度不同建立分層次的審批授權(quán)體制，會(huì)認(rèn)真調(diào)查借款人的真實(shí)收入、過往信用記錄等； 在貸后管理上，制定了明確的管理制度，建立了較完善的信息管理系統(tǒng)。銀行要出售按揭貸款必須成為按揭證券公司的“核準(zhǔn)賣方”，出售的貸款必須符合按揭證券公司的制定的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)很容易轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。 2．3 規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)運(yùn)作，提高業(yè)務(wù)經(jīng)辦效率，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn) 一是學(xué)習(xí)和借鑒香港住房按揭業(yè)務(wù)的操作流程，完善和優(yōu)化現(xiàn)有業(yè)務(wù)的流程，制定創(chuàng)新業(yè)務(wù)的操作流程，爭(zhēng)取逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)操作流程的細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化，提高業(yè)務(wù)經(jīng)辦效率。 五是適當(dāng)考慮增加的中介費(fèi)用由銀行支付，或減免客戶支付的費(fèi)用，給予客戶適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)優(yōu)惠政策等。10 / 10
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1