香港房地產(chǎn)金融市場發(fā)展特點(diǎn)及啟示-展示頁
2025-07-08 06:24本頁面
【正文】 港金融管理局也放寬了利率限制 (由原“最優(yōu)惠利率十利差”變?yōu)椤白顑?yōu)惠利率2．5％”)，并鼓勵新按揭產(chǎn)品的創(chuàng)新。根據(jù)香港金融管理局公布負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款的最新調(diào)查(28家認(rèn)可機(jī)構(gòu)提供的資料)：截至 2002年9月底，負(fù)資產(chǎn)住宅貸款總宗數(shù)70112筆；未償還總額1180億港元，占按揭貸款未償總額的比例達(dá)22％；按揭成數(shù)已達(dá)128％(如以原按揭成數(shù)為七成計(jì)算，再假設(shè)近幾年已還一成本金，則表明房價(jià)下跌了68％)；平均利率大幅下調(diào)，為最優(yōu)惠利率減0．76厘(以前高于最優(yōu)惠利率)。 “負(fù)資產(chǎn)”一詞的流行以及由此引發(fā)的一系列問題就是一個(gè)典型的例證。 一、香港房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展與特點(diǎn) 1．1 香港房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 1．房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅下跌，“負(fù)資產(chǎn)”借款人大量增加 自1998年亞洲金融風(fēng)暴以后，香港房地產(chǎn)價(jià)格一路暴跌，截至目前已經(jīng)平均下降了6成半左右，而且房地產(chǎn)市場仍未擺脫低迷和蕭條，沒有止跌回升的跡象。香港房地產(chǎn)金融市場發(fā)展特點(diǎn)與啟示2002年11月5日至12日，由中國建設(shè)銀行總行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部孫冰峰副總經(jīng)理帶隊(duì)，建設(shè)銀行總行和部分分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部的有關(guān)負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干以及總行人力資源部人員共 30人在香港進(jìn)行了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)培訓(xùn)。培訓(xùn)的主要目的是通過了解香港住房按揭市場情況及按揭業(yè)務(wù)運(yùn)作，吸取香港房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，引進(jìn)香港銀行業(yè)的經(jīng)營管理理念，學(xué)習(xí)和借鑒有益的業(yè)務(wù)運(yùn)作方式、操作流程、產(chǎn)品品種以及有關(guān)制度體系，以不斷規(guī)范中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)運(yùn)作，加快產(chǎn)品創(chuàng)新步伐，提高市場營銷能力，促進(jìn)業(yè)務(wù)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。由于香港居民采取購房形式的置業(yè)與投資意識非常強(qiáng)，購房支出在香港居民的消費(fèi)和投資支出中占有相當(dāng)高的比例，因此，這次香港房價(jià)下跌持續(xù)時(shí)間之久、下跌幅度之大，給香港經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來了很大的不利影響。住房按揭是香港居民購買住房的主要手段，銀行按揭貸款成數(shù)一般不超過房價(jià)的7成，但是由于房價(jià)的大幅暴跌，許多按揭借款人所購房屋的市價(jià)目前已遠(yuǎn)不及其按揭貸款的未償還余額，成為“負(fù)資產(chǎn)”人士。“負(fù)資產(chǎn)”人士和負(fù)資產(chǎn)按揭貸款的大量存在，不僅影響了社會和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，也大大增加了銀行按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行紛紛下調(diào)利率，推出加按、140％超按、MortgageOne賬戶(見后描述)等新產(chǎn)品防范風(fēng)險(xiǎn)，爭取業(yè)務(wù)。 滿足不同收入階層需要的住房供應(yīng)體系 有著“東方之珠”美譽(yù)的香港，由于其作為國際重要經(jīng)濟(jì)金融中心的地位與其較為有限的房地產(chǎn)開發(fā)空間之間的矛盾，使得“寸土寸金”成為香港房地產(chǎn)價(jià)格的明顯特點(diǎn)。這還是自1998年以來香港房地產(chǎn)市場價(jià)格已經(jīng)平均下降了6成半的結(jié)果。這種住房供應(yīng)體系與內(nèi)地住房供應(yīng)體系也有許多相似之處。出售商品住宅一般按每平方英尺多少港幣標(biāo)價(jià)，但也有的住宅是按整套標(biāo)價(jià)。由于一般商品住宅的價(jià)格超出了低收入階層的承受能力，因此，自20世紀(jì)70年代后期，政府開始推行“居者有其屋／私人機(jī)構(gòu)參建居屋”的計(jì)劃，以低價(jià)向低收入或貧困階層出售居屋。該計(jì)劃對購買居屋的申請人有一些條件限制，如對白表 (注：該計(jì)劃下有白表和綠表兩種申請資格)申請人的收入、家庭總資產(chǎn)有最高限制，并要求申請人在近2年內(nèi)沒有擁有任何住宅物業(yè)。公屋是提供給那些低收入和貧困階層居民廉價(jià)租住的房屋。 “祖屋制”類似于云南等地的自建房形式，不過在土地的取得等環(huán)節(jié)上兩者存在較大不同。 香港住房二級市場交易運(yùn)作也已經(jīng)比較成熟。這可能既是香港特殊的環(huán)境造就人的市場投資意識使然，也從一個(gè)側(cè)面說明了香港房地產(chǎn)市場運(yùn)作的成熟與住房二級市場交投的活躍。無論是普通住宅、豪宅、居屋還是公屋等住房的一手交易和二手交易均提供按揭業(yè)務(wù)。 (3)“一按”、“二按”、“加按”、“轉(zhuǎn)按”等業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)按是指為客戶提供在不同銀行之間的按揭業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移。包括：定額供款、定年供款、定息供款、外幣供款、漸進(jìn)式供款、遞減式供款、延期供款、凈息供款、每兩周供款等方式。要指出的是，這些還款方式在實(shí)際操作中均可實(shí)現(xiàn)，而不僅是理論上的設(shè)計(jì)。為實(shí)現(xiàn)居者有其屋、低收入階層居屋、租者置其屋的目標(biāo)，香港政府通過香港房屋委員會(房委)和房屋協(xié)會(房協(xié))提供了多種按揭貸款計(jì)劃，以提高低收入居民購房和貸款能力，擴(kuò)大按揭業(yè)務(wù)的客戶范圍。這些計(jì)劃的主要特點(diǎn)包括：對所購房屋有一定限制，一般是居屋、公屋或政府資助興建(或通過地價(jià)優(yōu)惠等方式由私人機(jī)構(gòu)開發(fā))的其他低價(jià)房屋；對購房申請人及其家庭的收入、資產(chǎn)等有一定的條件限制；實(shí)行
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