【正文】 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3 / 50圖 11 2022 至 2022 年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)趨勢(shì)圖（二）開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月回落。（一）整體景氣度2022 年，各項(xiàng)“房地產(chǎn)景氣指數(shù)”呈下滑趨勢(shì)，尤其是前兩季度，下滑比較快，進(jìn)入三季度以后，各景氣指數(shù)穩(wěn)中略降，進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行階段。但是，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中的結(jié)構(gòu)性矛盾尚沒有得到根本性解決，商品房空置面積增速加快，部分地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和商品房銷售價(jià)格仍處高位，價(jià)格上漲的壓力仍然存在。2022 年全國(guó)股份制商業(yè)銀行行長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)議材料中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告上海浦東發(fā)展銀行二 00 六年八月1 / 50目 錄一、2022 年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧 ..................................................................................1（一）整體景氣度 .........................................................................................................1（二）開發(fā)投資 .............................................................................................................2（三）土地開發(fā)與購(gòu)置 .................................................................................................4（四）商品房供給 .........................................................................................................5（五）商品房銷售 .........................................................................................................6（六）房地產(chǎn)交易價(jià)格 .................................................................................................7二、國(guó)家宏觀調(diào)控方向及 2022 年以來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)政策 ...................................................10（一）房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控方向 ...............................................................................10（二）2022 年以來(lái)涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策及影響分析 ..............................12三、2022 年房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展比較分析 ........................................................................17（一）各省、直轄市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較分析 .........................................................17（二）主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及投資潛力 ...................................................................23（三）重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ...............................................................................25四、2022 年房地產(chǎn)上市公司及其優(yōu)勢(shì)企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)分析 ................................................36（一）房地產(chǎn)上市公司整體情況 ...............................................................................36（二）房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)企業(yè)發(fā)展特征分析 .......................................................................38五、宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與信貸投向建議 .........................................................43（一）宏觀調(diào)控下的信貸風(fēng)險(xiǎn)分析 ...........................................................................43（二）關(guān)于房地產(chǎn)信貸投向與風(fēng)險(xiǎn)控制建議 ...........................................................472 / 50一、2022 年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)現(xiàn)階段的消費(fèi)熱點(diǎn)，在近幾年經(jīng)歷了一輪快速的發(fā)展，至 2022 年和 2022 年達(dá)到景氣高點(diǎn)。2022 年，在各級(jí)政府的共同努力下，宏觀調(diào)控措施取得一定成果，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)幅度趨緩，商品房銷售價(jià)格漲幅有所回落。2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展情況回顧如下。第四季綜合景氣指數(shù)基本保持在 ，比去年同期回落 點(diǎn)，12 月份，為 ，比 1 月份回落 點(diǎn)，比去年同月回落 點(diǎn)，整體處于景氣下降區(qū)間（見表 11，圖 11） 。2022 年，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 15759億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年回落了 個(gè)百分點(diǎn), 比上半年和前三季度分別回落了 和 個(gè)百分點(diǎn)。表 12 2022 年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及同比增長(zhǎng)情況 單位：億元 月份 去年同期 本月累計(jì) 同比增長(zhǎng)%2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4 / 50圖 12 2022 年各月全國(guó)城鎮(zhèn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度2022 年，商品房中住宅投資比重相對(duì)提高。圖 13 2022 年全國(guó)住宅投資完成額在商品住宅投資比重提高的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用住房投資的開發(fā)量卻持續(xù)減少，所占比重不斷下降。（三）土地開發(fā)與購(gòu)置2022 年，土地開發(fā)面積繼續(xù)增長(zhǎng)，土地購(gòu)置面積，則出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。圖 14 2022 年 112 月年全國(guó)完成開發(fā)土地面積圖 15 2022 年全國(guó)購(gòu)置土地面積6 / 50（四）商品房供給供給方面，商品房開、竣工面積增幅趨緩。2022 年一季度，商品房新開工面積同比增速有所擴(kuò)大，2 月份商品房新開工面積的同比增速達(dá)到 ％，超過了開發(fā)旺季的水平。2022 年一季度以來(lái)，商品房的竣工面積增幅進(jìn)一步擴(kuò)大，2 月份的同比增幅為 ％，比去年同期增幅高 23 個(gè)百分點(diǎn)，這與國(guó)家的宏觀調(diào)控政策不無(wú)關(guān)系。截至 12 月底銷售面積累計(jì)數(shù)量已達(dá) 億平方米，比上年同期增長(zhǎng) %。商品房銷售額為 18080 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，其中，現(xiàn)房銷售額為 6424 億元，期房銷售額為 11656億元，期房占全部銷售額的比重為 %。無(wú)論是土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)還是租賃市場(chǎng)，各類房地產(chǎn)價(jià)格都處于小幅波動(dòng)或漲幅穩(wěn)中下降的狀況，如下表所示。表 14 2022 年全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)（上年為 100）　 居民住宅用地交易居民豪華住宅用地居民普通住宅用地工業(yè)用地 商業(yè)旅游娛樂用地其它用地 全部土地交易202203 202206 103 202209 202212 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表 15 全國(guó)房地產(chǎn)交易價(jià)格指數(shù)（上年為 100）　 經(jīng)濟(jì)適用房 商品房 商品住宅 普通住宅 豪華住宅 辦公樓 商業(yè)用房202203 202206 109 202209 202212 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家信息中心等表 16 全國(guó)房地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù)（上年為 100）　 住宅租賃辦公用房租賃商業(yè)用房租賃普通辦公用房租賃廠房倉(cāng)庫(kù)租賃工業(yè)廠房租賃倉(cāng)庫(kù)租賃寫字樓租賃202203 202206 202209 202212 102 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家信息中心等9 / 502022 年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格比上年增長(zhǎng) %，增幅雖然減少了 個(gè)百分點(diǎn)，但增幅依然偏高。辦公樓平均銷售價(jià)格；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均銷售價(jià)格。10 / 50二、國(guó)家宏觀調(diào)控方向及 2022 年以來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)政策（一）房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控方向我國(guó)政府從 2022 年下半年便開始調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)控手段已涉及土地供應(yīng)計(jì)劃、住房政策、稅收、金融等多個(gè)方面，目的是使一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)泡沫大大減少，逐步引導(dǎo)市場(chǎng)重新回到健康、理性的發(fā)展軌道上來(lái)。房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲引起了全社會(huì)的普遍關(guān)注，控制房?jī)r(jià)也成為政府部門的一項(xiàng)政治任務(wù)。隨之，一系列調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的政策陸續(xù)出臺(tái)，諸如取消房貸優(yōu)惠利率、提高首付比例、二手房交易稅制調(diào)整、限制期房轉(zhuǎn)讓等，還包括各地方政府尤其是一些熱點(diǎn)地區(qū)單獨(dú)制訂的一些調(diào)控措施的實(shí)行。其調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)是使房地產(chǎn)業(yè)步入平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，少數(shù)過熱地區(qū)房?jī)r(jià)有所調(diào)整，未來(lái)房?jī)r(jià)保持小幅穩(wěn)定增長(zhǎng)。2022 年宏觀調(diào)控的結(jié)果是，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行趨于穩(wěn)定，個(gè)別城市商品房?jī)r(jià)格快速上漲的勢(shì)頭得到初步遏制。根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和《政府工作報(bào)告》的精神，2022 年，國(guó)家將繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)控，在保持現(xiàn)有調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步實(shí)行嚴(yán)格的土地管理制度和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，以防止房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和價(jià)格大幅反彈，保證房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。我們認(rèn)為繼2022 年之后的房地產(chǎn)調(diào)控方向?qū)⒅τ谝韵聨追矫妫?1 / 50鞏固宏觀調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控已經(jīng)取得了一定效果，但影響房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的因素并沒有完全消除，2022 年將繼續(xù)貫徹 2022 年出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控措施，繼續(xù)穩(wěn)定房屋價(jià)格和房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長(zhǎng)，防止反彈。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，浪費(fèi)土地資源，扭曲住房需求，抬高商品住房平均價(jià)格，不利于解決普通居民家庭的住房問題。通過切實(shí)加強(qiáng)規(guī)劃和土地的引導(dǎo)和調(diào)控作用，著力增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，逐步建立起多元化的融資機(jī)資通過完善相關(guān)法律法規(guī)制度，在政策層面加大對(duì)銀行信貸以外的融資渠道的支持力度，包括加快修訂《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》 ，在《證券投資基金法》之外盡快制定《產(chǎn)業(yè)投資基金法》或《投資基金法》 ，完善房地產(chǎn)信托法規(guī)等，為多元化融資提供法律支持。根據(jù)我國(guó)加入 WTO 后的相關(guān)開放國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)也要逐步對(duì)外資開放。2022 年，在人民幣仍然面臨升值壓力，部分房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的情況下，國(guó)家將密切關(guān)注國(guó)際“熱錢”進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，防止其擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。12 / 50建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，改變房屋建設(shè)的高能耗現(xiàn)狀將列入到房地產(chǎn)開發(fā)管理的議事日程上來(lái)，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的法規(guī)和節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)違規(guī)者加以處罰，對(duì)于不到位的法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)盡快加以完善，為保持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。特別是其中第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債” 。但另一方面，這給部分借款人利用新司法解釋、惡意騙取銀行按揭貸款提供了法律空檔。4 月 27 日，總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出八條措施加強(qiáng)引導(dǎo)和調(diào)控（新八條） 。稅收政策的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)交易成本增加，短期投機(jī)將得到遏制，部分投資者將轉(zhuǎn)做長(zhǎng)線投資。資金回籠壓力大的短期投資者只能選擇降低價(jià)格拋售，以盡快變現(xiàn)避免資金風(fēng)險(xiǎn)。目前，北京等幾大城市正在全面落實(shí)新的《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 ，要求新建的住宅達(dá)到節(jié)能65%的目標(biāo)，建筑降低能耗的措施從過去僅由圍護(hù)結(jié)構(gòu)和采暖來(lái)分擔(dān)，擴(kuò)大到由圍護(hù)結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂、外門窗來(lái)承擔(dān)。2022 年 5 月 15 日 9 時(shí) 30 分，中國(guó)人民銀行公布人民幣匯率的中間價(jià)，１美元兌人民幣為 元。這樣，自匯改以來(lái)，人民幣匯率累計(jì)升值幅度達(dá)到了 ％。房地產(chǎn)消費(fèi)需求的主體是國(guó)內(nèi)居民，他們手中的外匯資產(chǎn)量畢竟有限，升值并不影響他們的購(gòu)房行為。國(guó)際流資通過各種渠道操作進(jìn)入房地產(chǎn)后，會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，百姓買房難將難上加難。2022 年 8 月， 《中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)管理暫行辦法》《個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)管理暫行辦法》共 7 章 45 條，主要內(nèi)容包括四個(gè)方面，并于 10 月 1 日實(shí)行。三是規(guī)定了個(gè)人信用數(shù)據(jù)庫(kù)采集個(gè)人信用信息的范圍和方式、數(shù)據(jù)庫(kù)的使用用途、個(gè)人獲取本人信用報(bào)告的途徑和異議處理方式。個(gè)人信用數(shù)據(jù)庫(kù)繼 2022 年 12 月七城市試運(yùn)行