香港房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)及啟示-在線瀏覽
2024-08-09 06:24本頁(yè)面
【正文】 一些優(yōu)惠和補(bǔ)助措施，如：頭幾年免還款，實(shí)行特別優(yōu)惠利率，延長(zhǎng)貸款期限，提高貸款成數(shù) (最高可達(dá)9成或9成半，甚至免首付)，對(duì)符合條件的申請(qǐng)人每月發(fā)放按揭還款補(bǔ)助金等；由房委和房協(xié)提供補(bǔ)助或貸款，或由房委和房協(xié)提供擔(dān)保(或一定時(shí)間內(nèi)代還本息)、邀請(qǐng)銀行提供優(yōu)惠利率貸款；對(duì)按揭所購(gòu)房屋的轉(zhuǎn)售實(shí)行限制，或一定時(shí)間內(nèi)不允許轉(zhuǎn)售，或在一定條件下可轉(zhuǎn)售(如將有關(guān)優(yōu)惠返還政府和銀行等)。渣打、匯豐、中銀等銀行推出了負(fù)資產(chǎn)按揭中心，專(zhuān)門(mén)辦理負(fù)資產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)；有的銀行更是推出了高達(dá)房屋價(jià)值140％的按揭貸款額度，增加對(duì)借款人的貸款；渣打銀行推出了負(fù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)按、延長(zhǎng)還款期(最長(zhǎng)40年)、先還息后還本等彈性還款措施，且均不收取手續(xù)費(fèi)。 渣打銀行新近推出的MortgageOne賬戶更被稱(chēng)為按揭業(yè)務(wù)中革命性的創(chuàng)新。而提前償還貸款的存款部分可以作為銀行為借款人增加的信貸額度，客戶可以隨時(shí)從存款賬戶支齲MortgageOne賬戶的創(chuàng)新不單單是一種按揭產(chǎn)品的創(chuàng)新，更重要的是它在按揭業(yè)務(wù)中引入了如何更好地為個(gè)人客戶理財(cái)?shù)睦砟?，被香港銀行業(yè)稱(chēng)為：“按揭綜合戶口”。除香港住房按揭市場(chǎng)本身的吸引力外，通過(guò)按揭業(yè)務(wù)爭(zhēng)取為個(gè)人客戶提供其他金融服務(wù)(如個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù))、擴(kuò)大客戶和業(yè)務(wù)規(guī)模也是非常重要的原因?？蛻艨芍苯舆M(jìn)入辦公場(chǎng)所，幾十位客戶經(jīng)理開(kāi)放式辦公，與客戶面對(duì)面的交流，實(shí)現(xiàn)了將銀行門(mén)檻放低、將辦公開(kāi)放，拉近了與客戶的距離，真正在實(shí)踐中體現(xiàn)了以客戶為中心的營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)理念。一旦有產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新或者推出新的優(yōu)惠信貸政策，銀行就會(huì)利用各種媒體進(jìn)行廣告宣傳，并在宣傳中將業(yè)務(wù)或產(chǎn)品的主要特點(diǎn)進(jìn)行形象的解釋?zhuān)瑫r(shí)留有電話或網(wǎng)站隨時(shí)供客戶咨詢。沒(méi)有在該銀行開(kāi)立賬戶的客戶，就到按揭顧問(wèn)中心(以匯豐銀行為例)前臺(tái)領(lǐng)取號(hào)牌，按順序等待客戶經(jīng)理受理?？蛻粢坏┡c客戶經(jīng)理交流后，有關(guān)資料就會(huì)被記錄下來(lái)，客戶經(jīng)理就會(huì)定期詢問(wèn)客戶的需求和業(yè)務(wù)辦理情況，通過(guò)跟蹤服務(wù)爭(zhēng)取業(yè)務(wù)?？梢哉f(shuō)，真正實(shí)現(xiàn)了對(duì)客戶的差別化和個(gè)性化服務(wù)，做到了“一條龍”式的服務(wù)質(zhì)量。由于市場(chǎng)和業(yè)務(wù)運(yùn)作的逐步規(guī)范和成熟，香港住房按揭業(yè)務(wù)的操作流程一般都比較明確清晰、細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化，可以使客戶對(duì)按揭業(yè)務(wù)的基本情況做到心中有數(shù)，并根據(jù)自己的條件和需求在眾多金融產(chǎn)品中自由選擇。如果你是某家銀行的按揭業(yè)務(wù)客戶，一般就會(huì)持有該銀行的信用卡并在辦卡的同時(shí)享有免信用卡年費(fèi)的優(yōu)惠，并且持有不同銀行的信用卡還可以在許多消費(fèi)場(chǎng)合享有不同的優(yōu)惠；由于利率競(jìng)爭(zhēng)的限制和空間的有限，許多銀行推出了對(duì)按揭業(yè)務(wù)實(shí)行現(xiàn)金回贈(zèng)的方式，按照一定條件確定對(duì)客戶的現(xiàn)金回贈(zèng)額，并分?jǐn)傇趲啄陜?nèi)支付；其他財(cái)務(wù)優(yōu)惠，比如頭六個(gè)月免費(fèi)家居火險(xiǎn)；裝修貸款、車(chē)位貸款、加按、轉(zhuǎn)按優(yōu)惠，等等。香港住房按揭市場(chǎng)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)依賴(lài)于這些機(jī)構(gòu)的職能與業(yè)務(wù)的有機(jī)結(jié)合。 按揭市場(chǎng)眾多參與機(jī)構(gòu)的合作使得許多按揭業(yè)務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新成為可能 通常情況下，香港銀行業(yè)對(duì)于住房按揭的一般要求是：貸款成數(shù)不超過(guò)房?jī)r(jià)七成、期限最長(zhǎng)30年(同時(shí)還要求：樓齡+貸款期限不能超過(guò)40年；還款期限和借款人年齡之和不超過(guò)60歲，如超過(guò)需提供私人擔(dān)保)，利率以市場(chǎng)最優(yōu)惠利率(prime interest rate)為基準(zhǔn)上下浮動(dòng)一定范圍。其原因是，在香港政府和金融管理局保證銀行按揭業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行的前提下，除及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)整監(jiān)管政策，充分給予銀行按揭業(yè)務(wù)在利率、貸款結(jié)構(gòu)和操作等方面的創(chuàng)新的靈活性外，香港房委和房協(xié)等政府代理機(jī)構(gòu)以及按揭證券公司、保險(xiǎn)公司等中介機(jī)構(gòu)的介入，也在不違反監(jiān)管要求的情況下，使?jié)M足市場(chǎng)和客戶需求的銀行按揭產(chǎn)品可以順利推出。這項(xiàng)計(jì)劃由香港按揭證券公司與按揭保險(xiǎn)公司合作推出，旨在使客戶可以從銀行獲得高達(dá)9成的貸款，其中2成的貸款由按揭證券公司向銀行提供擔(dān)保，擔(dān)保將一直有效至按揭貸款未償本金余額下降至按揭發(fā)放時(shí)樓價(jià)的7成為止。 1．5 香港房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù) 資訊、交易和評(píng)估服務(wù) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等市場(chǎng)交易中介機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的存在不僅活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交投，而且通過(guò)信息資訊的交流，解決了市場(chǎng)交易中的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，為購(gòu)房和貸款提供了信息和操作上的支持。 律師服務(wù) 律師行在香港房地產(chǎn)交易和按揭業(yè)務(wù)中占有重要的地位。以下環(huán)節(jié)中都是靠律師完成的： (1)業(yè)主購(gòu)置住宅時(shí)委托律師準(zhǔn)備所需文件，包括臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約及樓契(正式買(mǎi)賣(mài)合同)，其中：在二手房的買(mǎi)賣(mài)中，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、抵押等情況也由律師行查證，且買(mǎi)賣(mài)雙方必須選擇不同的律師行； (2)
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