美國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)制的啟示-在線瀏覽
2025-05-27 06:27本頁面
【正文】 押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款來支付該住房的購(gòu)房款的一種住房金融類型，主要包括三個(gè)主體：放款人、購(gòu)買人以及從事抵押貸款交易的機(jī)構(gòu)。 1．豐富的資金來源(一級(jí)市場(chǎng)) 一級(jí)市場(chǎng)是直接發(fā)放貸款的市場(chǎng)，由集蓄貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行、人壽保險(xiǎn)公司、抵押銀行等構(gòu)成。商業(yè)銀行除了直接向消費(fèi)者發(fā)放住房信貸外，還向有關(guān)的經(jīng)銷商購(gòu)買抵押貸款票據(jù)。政府支持機(jī)構(gòu)的貸款主要滿足消費(fèi)信貸短缺的農(nóng)村和小城市的退伍軍人的要求。 2．完備的二級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng)是出售抵押貸款的市場(chǎng)，主要由抵押貸款的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和從事二級(jí)抵押市場(chǎng)交易的機(jī)構(gòu)組成?，F(xiàn)在，全美國(guó)的二級(jí)市場(chǎng)主要由這三家機(jī)構(gòu)壟斷：政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住宅貸款抵押公司。 政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)(GNMA)：它不購(gòu)買抵押貸款，而是發(fā)行以抵押貸款為擔(dān)保的長(zhǎng)期證券，提供擔(dān)保的機(jī)構(gòu)主要是FHA和VA。 3．健全的保險(xiǎn)市場(chǎng) 保險(xiǎn)市場(chǎng)為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)提供安全保證。保險(xiǎn)不僅轉(zhuǎn)移了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，也有利于抵押證券在二市場(chǎng)上的發(fā)行。FHA的保險(xiǎn)對(duì)象主要是購(gòu)房債務(wù)支出占家庭收入29％～41％的中低收入居民的住房貸款。VA只對(duì)住房抵押貸款的部分實(shí)行擔(dān)保，擔(dān)保的比率視抵押貸款金額的大小而定。 此外，還有一些私營(yíng)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，成為保險(xiǎn)市場(chǎng)的有力補(bǔ)充。其理賠方式有兩種：一種是向貸款機(jī)構(gòu)支付全部款額，擁有房屋所有權(quán)；另一種是支付貸款額的20％～30％，讓貸款機(jī)構(gòu)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。在抵押貸款生效前，購(gòu)房人到保險(xiǎn)公司投保，抵押貸款生效后，購(gòu)房人有投保并交保費(fèi)的義務(wù)，保險(xiǎn)的受益人為抵押權(quán)人、購(gòu)房人。銀行首先受償，在賠償超過債務(wù)后，購(gòu)房人才能受償。正常情況下，抵押人按約還本付息，到期取得房產(chǎn)權(quán)，銀行收回本金和利息。 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與資金市場(chǎng)緊密相連，房地產(chǎn)依賴長(zhǎng)期貸款。因此，發(fā)行銀行將已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)讓渡給抵押貸款的交易機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)在二級(jí)市場(chǎng)上將成千上萬的債權(quán)，打包推向金融市場(chǎng)(即抵押貸款證券化)，從金融市場(chǎng)吸收資金投到房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)行銀行。目前，我國(guó)的住房抵押貸款以成倍的速度增長(zhǎng)，截至2
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