美國房地產(chǎn)金融機制的啟示(更新版)
【正文】 務。 我國住房抵押貸款的發(fā)展給我國保險業(yè)提供了很大的發(fā)展空間。但是，隨著抵押貸款規(guī)模的不斷增長，在利率上漲的情況下，這些金融機構(gòu)將面臨很大的風險，因此，提高抵押貸款的流動性就成為了化解金融風險的一個很重要方面。美國政府對房地產(chǎn)金融的干預則是建立在高度發(fā)達的市場體制下的，是間接干預。 二級市場的運作：債券投資者，抵押貸款的發(fā)行銀行以及作為中介的擔保保險機構(gòu)，它們同一級市場的主體抵押貸款的發(fā)行銀行、購房者成為一個完整統(tǒng)一的市常發(fā)行銀行是聯(lián)系一、二級市場的紐帶。私營保險不只是局限于中低收入者，可以是任何具有支付能力的購房者。在一級市場上，當貸款數(shù)額占所購房價的80％以上時，金融機構(gòu)就必定要求借款人投保。抵押銀行通過向商業(yè)銀行借款來發(fā)放貸款，其借貸的利息差為倉儲利潤，用來維持其放貸服務。 一、美國的住房金融機制的構(gòu)成 20世紀60年代以來，美國居民的住房自有率大幅提高，跟它高度發(fā)達的住房抵押貸款機制是密切相關的。 1．豐富的資金來源(一級市場) 一級市場是直接發(fā)放貸款的市場，由集蓄貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行、人壽保險公司、抵押銀行等構(gòu)成?，F(xiàn)在，全美國的二級市場主要由這三家機構(gòu)壟斷：政府全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦住宅貸款抵押公司。FHA的保險對象主要是購房債務支出占家庭收入29％～41％的中低收入居民的住房貸款。在抵押貸款生效前，購房人到保險公司投保，抵押貸款生效后，購房人有投保并交保費的義務，保險的受益人為抵押權(quán)人、購房人。因此，發(fā)行銀行將已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)讓渡給抵押貸款的交易機構(gòu)，這些機構(gòu)在二級市場上將成千上萬的債權(quán)，打包推向金融市場(即抵押貸款證券化)，從金融市場吸收資金投到房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)行銀行。政府應該通過完善市場的基礎設施和體制的建設來促進住房金融體制改革的深化，并盡可能避免扭曲市場的行為。政府機構(gòu)或者準政府的機構(gòu)在信用增強的過程中可以發(fā)揮獨特的作用，并且還可以通過設立證券發(fā)行標準，從而擴大抵押貸款的證券化。其中利息付給銀行，本金則交給保險公司，貸款到期，保險公司將本金全部交還
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