年廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測(更新版)
【正文】 在600萬650萬平方米，市場呈現(xiàn)價高量少的特征。另一方面是外圍區(qū)域的亞運城，其大量的新增新貨集中在2010年推出，大幅推高2010年的新增新貨量。選擇的主要原因是價格便宜和有升值潛力。與20082009年相比，二次以上置業(yè)比例持續(xù)增加，是目前市場購房主流需求，因此受調(diào)控政策影響直接。雖然房企積極拓寬海外融資，但外資占房企資金來源比例僅約1%，難以改變房企整體資金情況。 2010年銷售業(yè)績完成情況良好，但新政后銷售速度已有放緩跡象。 廣州地鐵網(wǎng)絡(luò)鋪開，居住版圖擴(kuò)大。大量租客遷移，刺激周邊的商品房租金大幅上漲。35年內(nèi)廣州“三舊”改造重點落在52條城中村改造。從規(guī)劃看，2011年預(yù)計供地500萬平方米。從歷年調(diào)控看，平抑的調(diào)控政策均使廣州樓市成交量短期下滑，一般46個月左右?！ ?）房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅或在2011年試點征收，目前圈定的試點城市包括上海和重慶，兩個城市的試點方案也有很大差別。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已形成基本住房保障法的征求意見稿，且正在征求各方意見，并列入國務(wù)院2010年立法計劃?！ ?010年，信貸、限購仍是影響市場成交量的主要政策。國內(nèi)對投資保值的熱情預(yù)計會繼續(xù)有所增加。積極的財政政策將體現(xiàn)在保障房的大力建設(shè)上。民眾收入預(yù)期看漲、流動性難大幅縮減、高通脹來臨等驅(qū)動樓市需求繼續(xù)活躍，在投資渠道未有本質(zhì)改善前，樓市難以產(chǎn)生根本性的轉(zhuǎn)向。市場普遍預(yù)計2011年國內(nèi)通脹率達(dá)至4%或以上。顯然保障房、商品房雙軌運行機(jī)制將正式啟動?！ ?gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。從長遠(yuǎn)看，保障房建設(shè)勢必會減少商品房土地供應(yīng)，令商品房稀缺?！ ∧壳暗恼{(diào)控政策將使成交量短期明顯回落，但房價上漲趨勢不變?！ “凑找?guī)劃，2011年廣州商品住宅供地500萬平方米，但會因應(yīng)市場靈活調(diào)整。舊廠房：范圍包括：國有和集體低效利用的舊廠房、舊倉儲、舊站場等，數(shù)百污染企業(yè)將搬至郊區(qū)?！ 「脑灬尫刨彿俊⒆赓U需求，城中村改造，村民將搬遷，激發(fā)大量潛在購房需求。據(jù)報道，預(yù)計2010年亞運會將為廣州城市經(jīng)濟(jì)帶來8000億元人民幣的收益，城市建設(shè)提速5至10年。積極參與保障房建設(shè)等。2010年19月，房企資金來源以其他資金、自籌資金占比最大，分別占43%和38%，而其他資金主要是定金、預(yù)售款。2）潛在購房客戶置業(yè)特征 目前約75%的潛在購房客戶為換房客?！ ≌{(diào)查顯示十區(qū)限購后，有約23%的客戶表示會考慮到周邊地區(qū)(增城、從化、佛山、清遠(yuǎn))購房，由于調(diào)查客戶的居住地基本在十區(qū)，顯示限購后部分人會選擇去周邊地區(qū)購房。一方面是由于市中心供應(yīng)繼續(xù)稀缺，繼續(xù)保持2010年供應(yīng)稀缺的態(tài)勢，較前幾年的供應(yīng)量下降了一個臺階?！ ?011年的新增新貨雖然略有下降，但是把存貨也考慮進(jìn)去，基本與2010年持平。廣州樓價處于明顯的上升趨勢：即使在2010年嚴(yán)格的調(diào)控政策下，樓價仍呈上升趨勢。9 / 9
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