【正文】 廣州樓價處于明顯的上升趨勢：即使在2010年嚴格的調控政策下，樓價仍呈上升趨勢。一方面是由于市中心供應繼續(xù)稀缺，繼續(xù)保持2010年供應稀缺的態(tài)勢，較前幾年的供應量下降了一個臺階。2）潛在購房客戶置業(yè)特征　　目前約75%的潛在購房客戶為換房客。積極參與保障房建設等?！　「脑灬尫刨彿俊⒆赓U需求，城中村改造，村民將搬遷，激發(fā)大量潛在購房需求。　　按照規(guī)劃，2011年廣州商品住宅供地500萬平方米，但會因應市場靈活調整。從長遠看，保障房建設勢必會減少商品房土地供應，令商品房稀缺。顯然保障房、商品房雙軌運行機制將正式啟動。民眾收入預期看漲、流動性難大幅縮減、高通脹來臨等驅動樓市需求繼續(xù)活躍，在投資渠道未有本質改善前，樓市難以產生根本性的轉向。國內對投資保值的熱情預計會繼續(xù)有所增加。住房和城鄉(xiāng)建設部已形成基本住房保障法的征求意見稿，且正在征求各方意見，并列入國務院2010年立法計劃。從歷年調控看，平抑的調控政策均使廣州樓市成交量短期下滑，一般46個月左右。35年內廣州“三舊”改造重點落在52條城中村改造?！　V州地鐵網絡鋪開，居住版圖擴大。雖然房企積極拓寬海外融資，但外資占房企資金來源比例僅約1%，難以改變房企整體資金情況。選擇的主要原因是價格便宜和有升值潛力?！　☆A計2011年的成交量雖維持低位，但成交仍有保證，年成交量在600萬650萬平方米，市場呈現價高量少的特征。　　因此，預計廣州市2011年的住宅均價合理升幅為8%15%，因此全市月度均價在1300015000元/平方米之間運行。雖然番禺區(qū)2011年新增新貨量有回落，但與2009年相比，仍有增長。有50%的客戶觀望而推遲買房，堅持買房的客戶仍有28%，顯示政策造成客戶觀望。定金、預售款是房企資金主要來源，2011年房企資金依然依賴銷售回款。其中，用于城市面貌和環(huán)境改善1090億元，包括地鐵建設、城市道路、橋梁和基礎設施，環(huán)境綜合整治等。舊村莊：用10年時間基本完成在冊的138條“城中村”整治改造，其中52條力爭用3年至5年時間基本完成。另外房產稅并不是房價的決定性因素，中長期來看，開征房產稅對房價影響有限。顯然保障房、商品房雙軌運行機制將正式啟動。加“準”次數會多于加息次數，加息空間總體不會大于2007年時期?！　刃鑴恿ο?，投資難以大幅縮減，城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進。由于通脹預期依然強烈，房價上漲具備支撐，只要房企資金未出現全行業(yè)性的問題，未出現金融風險，限購等措施放松可能性小。若開征，短期內對市場預期將造成影響。從市場看，2010年初定500萬平方米，年底將任務量調至“保底200萬平方米”，預計2011年供地水平同2010年持平，維持在200萬500萬平方米之間。三、城市區(qū)域發(fā)展影響　　2011年廣州將繼續(xù)鞏固國家中心城市地位，經濟實力強勁，樓市上升空間大。2010年，受益于市場階段性回暖，大多數品牌開發(fā)商銷售