【正文】 五是適當(dāng)考慮增加的中介費(fèi)用由銀行支付，或減免客戶支付的費(fèi)用，給予客戶適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)優(yōu)惠政策等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)很容易轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。比如： 在貸前審批環(huán)節(jié)，會(huì)綜合考慮樓盤的各種因素和價(jià)格確定不同的貸款成數(shù)限制，根據(jù)借款人的實(shí)際條件確定合理的貸款額度、還款方式與擔(dān)保條件，根據(jù)貸款額度不同建立分層次的審批授權(quán)體制，會(huì)認(rèn)真調(diào)查借款人的真實(shí)收入、過往信用記錄等； 在貸后管理上，制定了明確的管理制度，建立了較完善的信息管理系統(tǒng)。 按揭市場(chǎng)眾多參與機(jī)構(gòu)的合作使得許多按揭業(yè)務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新成為可能 通常情況下，香港銀行業(yè)對(duì)于住房按揭的一般要求是：貸款成數(shù)不超過房?jī)r(jià)七成、期限最長(zhǎng)30年(同時(shí)還要求：樓齡+貸款期限不能超過40年；還款期限和借款人年齡之和不超過60歲，如超過需提供私人擔(dān)保)，利率以市場(chǎng)最優(yōu)惠利率(prime interest rate)為基準(zhǔn)上下浮動(dòng)一定范圍?？蛻艨芍苯舆M(jìn)入辦公場(chǎng)所，幾十位客戶經(jīng)理開放式辦公，與客戶面對(duì)面的交流，實(shí)現(xiàn)了將銀行門檻放低、將辦公開放，拉近了與客戶的距離，真正在實(shí)踐中體現(xiàn)了以客戶為中心的營(yíng)銷和服務(wù)理念。包括：定額供款、定年供款、定息供款、外幣供款、漸進(jìn)式供款、遞減式供款、延期供款、凈息供款、每?jī)芍芄┛畹确绞?。該?jì)劃對(duì)購(gòu)買居屋的申請(qǐng)人有一些條件限制，如對(duì)白表 (注：該計(jì)劃下有白表和綠表兩種申請(qǐng)資格)申請(qǐng)人的收入、家庭總資產(chǎn)有最高限制，并要求申請(qǐng)人在近2年內(nèi)沒有擁有任何住宅物業(yè)。住房按揭是香港居民購(gòu)買住房的主要手段，銀行按揭貸款成數(shù)一般不超過房?jī)r(jià)的7成，但是由于房?jī)r(jià)的大幅暴跌，許多按揭借款人所購(gòu)房屋的市價(jià)目前已遠(yuǎn)不及其按揭貸款的未償還余額，成為“負(fù)資產(chǎn)”人士。發(fā)展商也以低于市價(jià)一至兩成出售新樓，并提供二按(見后描述)，送印刷費(fèi)、律師費(fèi)和提供低價(jià)裝修、低價(jià)出售家居等新措施招攬業(yè)務(wù)。該制度是針對(duì)那些郊區(qū)村鎮(zhèn)的居民而言，只要這些村民能出具相關(guān)證明，證明所住老屋和土地屬于自家世代相傳，就可在原址對(duì)老屋進(jìn)行翻修或新建，而這些住房一般都會(huì)在醒目位置標(biāo)明“某某(該家姓氏)”。包括：“居者有其屋”按揭貸款計(jì)劃；“自置居所免息貸款計(jì)劃”；“自置公屋”貸款計(jì)劃；“首次置業(yè)”貸款計(jì)劃。有時(shí)客戶經(jīng)理看重的或許并不是按揭業(yè)務(wù)本身，而是由按揭業(yè)務(wù)衍生出來的其他金融服務(wù)。按揭證券公司同時(shí)會(huì)向保險(xiǎn)公司進(jìn)行一項(xiàng)背對(duì)背擔(dān)保，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。香港按揭證券公司就是目前香港主要的一家開展按揭證券化業(yè)務(wù)的公司，而這家公司就是香港政府發(fā)起成立的。 二是學(xué)習(xí)和引進(jìn)香港住房按揭產(chǎn)品，不斷豐富“樂得家”產(chǎn)品體系。 2．6 積極穩(wěn)步推進(jìn)住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù) 香港按揭證券化發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)給予我們幾點(diǎn)啟示： 一是必須高度重視政府和國(guó)家有關(guān)管理部門的態(tài)度，根據(jù)有關(guān)要求把握業(yè)務(wù)研發(fā)方向并爭(zhēng)取獲得有關(guān)政策支持。借鑒香港按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理模式，細(xì)化和豐富違約貸款的處理方式，主動(dòng)、積極、有效地防范和化解風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位的地區(qū)和城市 (比如香港)而言同樣如此。由于涉及債權(quán)人和抵押權(quán)人的變更，轉(zhuǎn)按所涉及的兩家銀行的代理律師會(huì)分別將有關(guān)材料準(zhǔn)備完畢后，商定某一時(shí)刻在實(shí)現(xiàn)債權(quán)的賬務(wù)轉(zhuǎn)移的同時(shí)在土地注冊(cè)處完成抵押權(quán)登記的變更等。 各種各樣的業(yè)務(wù)優(yōu)惠 除去產(chǎn)品價(jià)格和服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)外，為客戶提供各種優(yōu)惠增強(qiáng)對(duì)客戶的吸引力也是重要的競(jìng)爭(zhēng)手段之一。該賬戶將按揭借款人的存款賬戶與按揭賬戶相連，把每日的存款賬戶余額作為借款人可以提前償還貸款的本金，用以減少借款人的利息支出。 (2)樓花(即“期房”)和樓宇(即“現(xiàn)房”)均提供按揭業(yè)務(wù)。 商品住宅(包括豪宅)類似于內(nèi)地城市的商品房，主要客戶是中高收入階層居民。香港房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)與啟示2002年11月5日至12日，由中國(guó)建設(shè)銀行總行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部孫冰峰副總經(jīng)理帶隊(duì)，建設(shè)銀行總行和部分分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部的有關(guān)負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干以及總行人力資源部人員共 30人在香港進(jìn)行了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)培訓(xùn)。這種住房供應(yīng)體系與內(nèi)地住房供應(yīng)體系也有許多相似之處。無論是普通住宅、豪宅、居屋還是公屋等住房的一手交易和二手交易均提供按揭業(yè)務(wù)。 渣打銀行新近推出的MortgageOne賬戶更被稱為按揭業(yè)務(wù)中革命性的創(chuàng)新。由于市場(chǎng)和業(yè)務(wù)運(yùn)作的逐步規(guī)范和成熟，香港住房按揭業(yè)務(wù)的操作流程一般都比較明確清晰、細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化，可以使客戶對(duì)按揭業(yè)務(wù)的基本情況做到心中有數(shù)，并根據(jù)自己的條件和需求在眾多金融產(chǎn)品中自由選擇。以下環(huán)節(jié)中都是