房地產(chǎn)金融市場(chǎng)ppt課件-閱讀頁(yè)
2025-05-27 08:10本頁(yè)面
【正文】 融服務(wù)對(duì)象分 房產(chǎn)金融市場(chǎng) 地產(chǎn)金融市場(chǎng) 按金融 交易工具的期限 分 P61圖 31 房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng) 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng) 房地產(chǎn)信托市場(chǎng) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)典當(dāng)市場(chǎng) 房地產(chǎn)租賃及其它等等 Company Logo 二、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資方式 ?房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資方式按有無(wú)中介機(jī)構(gòu)參與可分為間接融資、直接融資 。 ?（一）間接融資 ?房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與各種投資，而是根據(jù)自身資本金運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)與實(shí)際力量，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)組織存款并發(fā)放開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及消費(fèi)所需要的貸款。 Company Logo ?（二）直接融資 ?銀行或者房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)直接向房地產(chǎn)企業(yè)投資，參與公司的開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以獲取利潤(rùn)。 ?直接融資一般要受到資金數(shù)量 、 時(shí)間 、 地點(diǎn)和收益預(yù)期判斷的影響 。于是在我國(guó)股市特別紅火的時(shí)候，他干脆把家里的牛賣了，之后進(jìn)城去買股票。他說(shuō)： “ 俺不買了，俺要退錢。 ” 他問(wèn)： “ 為什么不能退，你們證券公司是國(guó)家開(kāi)的嗎 ?為什么我在銀行存錢，不存了就可以取出來(lái)，為什么在你們這兒買了股票就不能退呢 ?”證券公司的工作人員說(shuō)： “ 你買的股票不能退，你想不要股票只能你自己賣出去。 ” Company Logo 這個(gè)故事只是說(shuō)明我國(guó)的股市還不成熟，我們的股民當(dāng)時(shí)還不懂得什么是直接融資，什么是間接融資。公司經(jīng)營(yíng)是有風(fēng)險(xiǎn)的，這要你自己承擔(dān)。除非上市公司做回購(gòu)注銷，或者倒閉清盤，否則這筆錢你是要不回來(lái)的。 Company Logo 什么是間接融資和直接融資？ 如果我找銀行借錢，這叫間接融資；如果我到證券市場(chǎng)去發(fā)股票，這叫直接融資。 Company Logo 第一節(jié) 資金融通 ? 盈余單位 （ surplus unit） ? 短缺單位 (deficit unit) 間接金融 (indirect finance)。 ?資金供求雙方通過(guò)一定的金融工具直接形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系的融資形式 Company Logo (二 )間接金融 (indirect finance) ? 盈余單位把資金存放或投資到銀行等金融機(jī)構(gòu)，再由這些金融機(jī)構(gòu)以貸款或證券投資的形式將資金轉(zhuǎn)移到短缺單位的手中 。它發(fā)行自己的憑證 ,是風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者。 Company Logo ?三、房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng) ?（一）初級(jí)抵押貸款市場(chǎng) ? 是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為買房和建房單位或個(gè)人提供貸款的市場(chǎng) ? 初級(jí)抵押貸款的流程 ? 房屋營(yíng)建，申請(qǐng)建設(shè)貸款 ? 清償建設(shè)貸款 ? 創(chuàng)建抵押貸款 ? 四個(gè)角色：開(kāi)發(fā)商；購(gòu)房者 ；建設(shè)貸款的貸款人；永久性貸款的借款人 ? Company Logo 建設(shè)貸款的貸款人 購(gòu)房者 開(kāi)發(fā)商 永久性貸款的 借款人 Company Logo 案例 1 ?假定某開(kāi)發(fā)商用自有資金買下一塊價(jià)值 30萬(wàn)元的土地使用權(quán) (在我國(guó) ， 土地使用權(quán)和所有權(quán)分離 )， 然后 ， 開(kāi)發(fā)商便可以用該土地的使用權(quán) 、 商品房建設(shè)計(jì)劃和開(kāi)發(fā)商本身的資信 ， 向商業(yè)銀行申請(qǐng)短期的建設(shè)貸款 。 Company Logo 第一步 ?房屋營(yíng)建 ， 申請(qǐng)建設(shè)貸款 。 銀行根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的可行性 、 建設(shè)計(jì)劃和開(kāi)發(fā)商的資信確定是否貸款和貸款多少 。 Company Logo 第三步 ?創(chuàng)建抵押貸款 。 Company Logo ?（二）二級(jí)抵押市場(chǎng) ?是指抵押貸款人和投資者之間轉(zhuǎn)讓以發(fā)放的抵押貸款契據(jù)活買賣以房地產(chǎn)為擔(dān)保的抵押證券的市場(chǎng)。股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足 %。到 1999年，債券在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源的占比達(dá)到 %。 Company Logo ?（四）房地產(chǎn)資金信托是活躍的融資形式 ?“過(guò)橋貸款”為未達(dá)到商業(yè)貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提高前期信托貸款，投資者為較多為自然人 ?目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃大部分是提供 “ 過(guò)橋貸款 ” ，即主要為未達(dá)到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供前期信托貸款，這些信托計(jì)劃基本上不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換功能。 Company Logo ?（二）我國(guó)法房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的問(wèn)題 ?（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴銀行貸款，使得風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。 ?（ 2）銀行難以對(duì)土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行有效監(jiān)管。 ?（ 4）土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) Company Logo 表 3 2 四大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良情況 2 0 0 4 年末房地產(chǎn)貸款余額（億元） 2 0 0 4 年末房地產(chǎn)貸款不良率（ % ） 2 0 0 5 年 1 季度末房地產(chǎn)貸款余額（億元） 2 0 0 5 年 1 季度末房地產(chǎn)貸款不良率（ % ） 項(xiàng)目 全部 開(kāi)發(fā)商貸款 個(gè)人購(gòu)房貸款 全部 開(kāi)發(fā)商貸款 個(gè)人購(gòu)房貸款 全部 開(kāi)發(fā)商貸款 個(gè)人購(gòu)房貸款 全部 開(kāi)發(fā)商貸款 個(gè)人購(gòu)房貸款 中國(guó)工商銀行 5998.0 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 4099 .1 4258.5 中國(guó)銀行 3983.6 中國(guó)建設(shè)銀行 5937.4 匯總 2022 注：本表按“五級(jí)”分類標(biāo)準(zhǔn)。 資料來(lái)源：四大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款部門。 Company Logo ?三、完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的措施 ?（一）發(fā)展多元化房地產(chǎn)金融市場(chǎng) ?發(fā)展證券化的二級(jí)市場(chǎng) ?開(kāi)發(fā)多種金融工具 ?二級(jí)市場(chǎng)能把原來(lái)集中于房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效的分散給整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者。 ? 可變利率抵押貸款是防范利率風(fēng)險(xiǎn)的主要方式，它本身就是在市場(chǎng)利率劇烈變動(dòng)時(shí)期，貸款機(jī)構(gòu)為了減少抵押貸款中利率變化所造成的損失而創(chuàng)造出來(lái)的。 Company Logo ?完善住房置業(yè)擔(dān)保制度 ?（ 1）擔(dān)保公司 ?風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)在與對(duì)抵押物的評(píng)估、處置，以及對(duì)借款人的資格審查，通過(guò)專業(yè)化的運(yùn)作降低風(fēng)險(xiǎn)管理成本 ?進(jìn)一步研究房貸保險(xiǎn)制度 ?（ 1）抵押住房的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，保障房產(chǎn)免受意外事故和自然災(zāi)害損毀的風(fēng)險(xiǎn)。 Company Logo ?抵押貸款購(gòu)房履約保證保險(xiǎn) ?當(dāng)投保人因?yàn)樗劳?、失業(yè)等約定原因無(wú)力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償剩余債務(wù)，同時(shí)行使追償權(quán)，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追回賠款。 ? 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可以按照哪幾種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類 ？ ? 試述我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題及完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的
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