【正文】 Company Logo ?抵押貸款購房履約保證保險(xiǎn) ?當(dāng)投保人因?yàn)樗劳觥⑹I(yè)等約定原因無力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償剩余債務(wù)，同時(shí)行使追償權(quán)，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追回賠款。 資料來源：四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款部門。 Company Logo ?（四）房地產(chǎn)資金信托是活躍的融資形式 ?“過橋貸款”為未達(dá)到商業(yè)貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提高前期信托貸款，投資者為較多為自然人 ?目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃大部分是提供 “ 過橋貸款 ” ，即主要為未達(dá)到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供前期信托貸款，這些信托計(jì)劃基本上不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換功能。 Company Logo 第三步 ?創(chuàng)建抵押貸款 。它發(fā)行自己的憑證 ,是風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者。除非上市公司做回購注銷，或者倒閉清盤，否則這筆錢你是要不回來的。他說： “ 俺不買了，俺要退錢。 ?（一）間接融資 ?房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與各種投資，而是根據(jù)自身資本金運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)與實(shí)際力量，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營組織存款并發(fā)放開發(fā)經(jīng)營及消費(fèi)所需要的貸款。 ? 參與經(jīng)營的會員可以參加股票交易中的股票買賣 。 ? 二級市場的核心，但各國上市證券一般只占全部發(fā)行證券的 10%左右。 ?私募必須發(fā)行提供較優(yōu)厚的報(bào)酬，并易受認(rèn)購人的干預(yù)，且私募證券一般不允許上市流通，因而證券的流動(dòng)性較差。 Company Logo 按業(yè)績分 : 分類 2 ? 績優(yōu)股 ? 垃圾股 ? 藍(lán)籌股 我國分類： ? A股：人民幣普通股； ? B股：人民幣特種股票。 Company Logo 資本市場 一 .特點(diǎn)： ?期限長，交易量大 ?收益高而流動(dòng)性差，有風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)性 二功能： ?解決投資性資金的供求需要 ?資源配置 三 .工具： ?股票 ?債券 融資期限在一年以上的中長期資金市場 Company Logo 股票及分類 ? 股份有限公司在籌集資金時(shí)向出資人發(fā)行的股份憑證。 ●特征： ?期限短，隔夜 7天，超過 30天稱為定期回購。 ?投資者主要是個(gè)人，面額為 500元及其整數(shù)倍，對單位發(fā)行的不多， ?期限有 1個(gè)月、 3個(gè)月、 6個(gè)月、 9個(gè)月和 1年，不分段計(jì)息，逾期不計(jì)利息，利率水平通常是在同期定期儲蓄存款的利率基礎(chǔ)上再加上 1個(gè)－ 2個(gè)百分點(diǎn)。每個(gè)競爭性投標(biāo)中標(biāo)者以與其所投利率或收益相應(yīng)的價(jià)格購買國債，支付的是不同的價(jià)格；非競爭性投標(biāo)者則以競爭性投標(biāo)中標(biāo)的加權(quán)平均價(jià)格或收益購買國債。 ?治理整頓 。 ?二、房地產(chǎn)金融市場的功能 ?（一）融通資金的功能 ?表現(xiàn)為對資源的配置功能： ?從利用效率低的部門流向收益率高的部門 Company Logo ?（二）轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險(xiǎn)的功能 ?市場上的風(fēng)險(xiǎn)偏好 ?信用中介機(jī)構(gòu)的分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) ?（三）調(diào)節(jié)和反映經(jīng)濟(jì)的功能 ?自發(fā)的調(diào)節(jié)功能 ?政府通過市場的宏觀調(diào)控 ?“貨幣政策”“財(cái)政政策” Company Logo ?三、健康房地產(chǎn)金融市場的必備條件 ? 又完整的對稱信息。 Company Logo 上面講的籌資故事是一個(gè)虛構(gòu)的假設(shè)，然而它又是現(xiàn)實(shí)中的一個(gè)抽象。 但是，如果一個(gè)國家所有的融資行為都由銀行體系去完成的話，那銀行的負(fù)擔(dān)就太重了，融資的速度也太慢，而且銀行的風(fēng)險(xiǎn)也會變大。但是一個(gè)企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題，投資者要風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的。 Company Logo 因?yàn)槲以谙耄毅y行貸款還不是最經(jīng)濟(jì)的，對我來說也不是負(fù)擔(dān)最輕的。但是，如果你自己借出去一筆錢收不回來，那你就百分之百地?fù)p失了。我是做教育工作的，如果用這樣的方式籌集到這筆錢，我還能搞教學(xué)嗎 ?我的手機(jī)鈴聲從此就會不絕于耳。 怎樣理解這些抽象的概念呢 ? Company Logo 假設(shè)我想辦一個(gè)公司，把我的經(jīng)濟(jì)學(xué)課件制作成光盤，我的公司規(guī)模不大，所需要的資金也不多，有 50萬元就可以了。所以你的效率、你的收益、你的資金安全，都由銀行來幫你完成了。銀行相信我，是看好了我的項(xiàng)目。我發(fā)行的股票面值是 1元錢 1股，計(jì)劃發(fā)行 5000萬股。 Company Logo 你去銀行存錢時(shí)你就知道，當(dāng)你把錢存進(jìn)銀行時(shí)，原則上是不必?fù)?dān)心到時(shí)錢取不出來的。 Company Logo 在現(xiàn)代社會，有人有錢，但他們不想投資；有人沒有錢，但他們有好的投資計(jì)劃。 ＊廣義上講，泛指資金供求雙方運(yùn)用各種金融工具，通過各種形式進(jìn)行的以貨幣為對象的金融交易活動(dòng)。 ?（三）按金融交易工具的期限分 ?貨幣市場： ?融通短期資金，包括同業(yè)拆借市場、回購協(xié)議市場、商業(yè)票據(jù)市場、銀行承兌匯票市場、短期政府債券市場、大面額可轉(zhuǎn)讓存單市場。 Company Logo ３．發(fā)行方式 ? 拍賣分競爭性和非競爭性投標(biāo)，非競爭性投標(biāo)主要是用于對市場了解不夠的中、小投資者，并規(guī)定了購買限額 。 ?特點(diǎn)： 不記名，所以不能掛失； 可自由轉(zhuǎn)讓買賣，但不能要求銀行提前償付； 期限短，一般為 14天 — 1年； 面額固定，且金額較大； 既有活期存款流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，又有定期存款收益較高的特點(diǎn)。 特點(diǎn)： ?安全 (本質(zhì)上是一種質(zhì)押貸款協(xié)議 )； ?期限短，流動(dòng)性強(qiáng)； ?收益穩(wěn)定且超過銀行存款收益， ?商業(yè)銀行利用回購協(xié)議融入的資金不用交納存款準(zhǔn)備金。包括債券市場、股票市場、基金市場、保險(xiǎn)市場、融資租賃市場。 ? 發(fā)行股票可以幫助公司籌集資金卻不會增加債務(wù)負(fù)擔(dān)，但也意味著增加了公司的股東，分散了股權(quán)。 ? 涉及到眾多的投資者，其社會責(zé)任和影響很大，政府對證券的公募發(fā)行控制很嚴(yán)，要求發(fā)行人具備較高的條件，發(fā)行成本較高。 ? 在許多國家要受到法律法規(guī)的諸多限制。 ? 收取發(fā)行公司的上市費(fèi)與證券成交的傭金，其主要收入來自買賣成交額的一定比例 。 ? 是二級市場的基礎(chǔ)和主體。 Company Logo 故 事 從前有個(gè)農(nóng)民在家里養(yǎng)牛，好長時(shí)間才能養(yǎng)大一頭牛，靠賣牛肉賺錢，他覺得這樣太慢了。如果你進(jìn)入股市，買了股票，就是直接融資了，你就是公司的股東了。 直接金融 (direct finance) 金融機(jī)構(gòu) 一 . 融資渠道 Company Logo (一 )直接金融 (direct finance) ? 短缺單位直接在證券市場向盈余單位發(fā)行某種憑證即金融工具。 開發(fā)商向?qū)ｉT從事建設(shè)貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行申請短期建設(shè)貸款 。 Company Logo 商業(yè)銀行 ↓ B ↓ A C E ↓↑ G ↙ F ↓ H 土地儲備中心 B ← 房地產(chǎn) 開發(fā)商 D ←→ 房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商 G ←