房地產(chǎn)市場(chǎng)ppt課件(2)-免費(fèi)閱讀
【正文】 （ 2）將按行業(yè)預(yù)測(cè)的新增人數(shù)，轉(zhuǎn)換成按職業(yè)預(yù)測(cè)的新增就業(yè)人數(shù)。 （ 1）與地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景密切相關(guān) ?經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快的城市，辦公樓的開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、保有量和檔次也呈遞增趨勢(shì)，租金水平居于較高的位置，空置率較低。 ?第二、預(yù)測(cè)未來(lái)可能的住宅需求 ? a、住宅標(biāo)準(zhǔn)以人均居住面積表示時(shí)： ? b、住房標(biāo)準(zhǔn)以戶(hù)均單元數(shù)表示時(shí)： AnDSSTPDffcfff?=??=/cffff STHPPD ??=（ 2）有效需求趨勢(shì)預(yù)測(cè)法（短期預(yù)測(cè)） 1）預(yù)測(cè)未來(lái)年代 總?cè)丝跀?shù) 及平均 每單元居住人數(shù) 。這個(gè)空置率就是自然空置率。 住房空置的合理性 其次 ，商品房市場(chǎng)上總是存在一定量的 “ 有瑕疵 ”供給或者無(wú)效供給。 空置率 西方空置率的常用算法： ? 空置率 = 待售、待租的住房面積 / 可用住房和其他商品用房出售和出租 ? 就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租總量多少作為分母，把待售、待租的住房作為分子，計(jì)算出空置率。 適用對(duì)象？ ?調(diào)查 —— 社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象 ?實(shí)驗(yàn) —— 自然現(xiàn)象 （ 2）確定收集資料的方法和渠道 1）二手資料的獲取途徑 ?官方機(jī)構(gòu)：各地統(tǒng)計(jì)局 —— 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、分析報(bào)告 ?學(xué)術(shù)單位：學(xué)校圖書(shū)館、地方圖書(shū)館 —— 統(tǒng)計(jì)出版物、期刊、數(shù)據(jù)庫(kù)。 有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確定位：明確市場(chǎng)定位和消費(fèi)群體定位，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 第二 ，兩個(gè)市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)或者建設(shè)部分也有接合點(diǎn)。 租金是根據(jù)物業(yè)市場(chǎng)上的空間使用情況而定的，而不是根據(jù)資產(chǎn)市場(chǎng)上的所有權(quán)價(jià)值確定的 。 影響房地產(chǎn)供求的因素 人口：人口數(shù)量、性別、年齡組成、家庭構(gòu)成。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)都面臨著盈利、虧損甚至破產(chǎn)的可能，都必須承擔(dān)相應(yīng)的利益風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制 房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力機(jī)制 房地產(chǎn)的商品化及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主體，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的直接目標(biāo)是追求利潤(rùn)最大化。 房地產(chǎn)需求曲線(xiàn) 房地產(chǎn)供給曲線(xiàn) 價(jià)格 價(jià)格 s1 s2 s3 d1 需求量 供給量 房地產(chǎn)供求平衡 價(jià)格 D S p0 q0 數(shù)量 d2 d1 （四）房地產(chǎn)供求彈性 彈性（ elasticity），物理學(xué)名詞，指一物體對(duì)外部力量的反應(yīng)程度。 某學(xué)院學(xué)生于 2022年暑期問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果： 購(gòu)房主要目的 535, 44% 302, 25% 34, 3% 188, 16% 96, 8% 44, 4% 滿(mǎn)足自己住房需求 二次購(gòu)房 ,為了改善 自己的居住條件 為父母購(gòu)買(mǎi)住房 為子女購(gòu)買(mǎi)住房 主要為了投資收益 其他 被調(diào)查者現(xiàn)有住房情況： 住房情況比例14%16%25%15%4%5%8%13%租房 單位寢舍自己購(gòu)買(mǎi)的房改房自己購(gòu)買(mǎi)的商品房,已經(jīng)付清自己購(gòu)買(mǎi)的商品房,還要按揭自己購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房自己建造 其他 影響房地產(chǎn)需求的主要因素 （ 1）房地產(chǎn)本身的價(jià)格水平； （ 2）消費(fèi)者的收入； （ 3）替代房地產(chǎn)的價(jià)格； 租金威脅； 其它投資品種收益率水平波動(dòng)的威脅； 保障性住房的威脅。 房地產(chǎn)交易的媒介 則是貨幣。 物業(yè)管理市場(chǎng) 其市場(chǎng)主體是物業(yè)管理公司，主要業(yè)務(wù)是對(duì)已竣工投入使用的房地產(chǎn)物業(yè)，包括各類(lèi)房屋建筑、附屬設(shè)施、場(chǎng)地及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，實(shí)施統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化管理與維修養(yǎng)護(hù)，并為業(yè)主或物業(yè)使用者提供綜合性服務(wù)。 房地產(chǎn)建筑施工市場(chǎng) 市場(chǎng)主體為建筑商，其主要工作是各類(lèi)建筑物的建造與施工。 土地批租市場(chǎng) 是指國(guó)家將城市閑置的存量土地 、拆遷土地或征用土地的使用權(quán) ， 在明確規(guī)定用途 、使用年限和其他要求條件下 ， 以批租的形式有償出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或土地使用者 ， 土地使用者向國(guó)家一次性支付出讓金 。一個(gè)體系完備的房地產(chǎn)市場(chǎng)能提供多層次的房地產(chǎn)商品，滿(mǎn)足各個(gè)層次的需求，進(jìn)而使住房消費(fèi)比重上升，達(dá)到合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。 優(yōu)化房地產(chǎn)配置，提高房地產(chǎn)使用效益的功能（資源配置功能）。房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)效率較低，流通性遠(yuǎn)差于金融商品，如股票債券。 房地產(chǎn)交易有土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓 、 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài) 、 租賃 、 抵押 、 典當(dāng) 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等多種形式 。又由于房地產(chǎn)商品的耐耗性，在市場(chǎng)供大于求時(shí)，多余的供給亦需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)消化。 按照覆蓋（影響）范圍劃分有：國(guó)際性房地產(chǎn)市場(chǎng)（如東京寫(xiě)字樓市場(chǎng)）、全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)、地區(qū)性房地產(chǎn)市場(chǎng)（西安房地產(chǎn)市場(chǎng)）等。 市場(chǎng)有兩重含義：一是指買(mǎi)賣(mài)雙方交易的場(chǎng)所；二是是交易活動(dòng)發(fā)生的過(guò)程 。 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的類(lèi)型 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分類(lèi) ， 可以從用途 、 發(fā)育程度 、 覆蓋范圍 、 層次 、 交易對(duì)象 、 供貨方式 、 權(quán)益讓渡方式 、 法律原則 、 供求狀況等不同角度劃分 。房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性會(huì)使得房地產(chǎn)商品的價(jià)格決定、供求狀況、交易數(shù)量與其它商品有極大的不同。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競(jìng)爭(zhēng)性都決定了房地產(chǎn)是一種很好的投機(jī)對(duì)象。 1993年海南 、 北海等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府緊縮銀根的調(diào)控政策出臺(tái)后 ， 一夜之間從 “ 火山 ” 跌入 “ 冰川 ” 。房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的信息中心，是聯(lián)接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與需求的紐帶與橋梁。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)與再分配國(guó)民收入的功能主要是通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和下跌來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者、投資者及房地產(chǎn)使用者之間的收益流向來(lái)完成的。 是指以讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán)為主要內(nèi)容的地產(chǎn)市場(chǎng) 。 （二）房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng) 房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。 3 、房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場(chǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場(chǎng)主要包括物業(yè)出售和出租兩個(gè)市場(chǎng)，其市場(chǎng)主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)代理商，其主要業(yè)務(wù)是
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